不動產信託

一、「信託」

信託法第1條,「信託」為「委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係」。亦即委託人將財產權(土地或建物)移轉給受託人後,受託人須依信託契約約定之信託目的為受益人之利益或特定目的管理或處分該筆財產,直到契約期滿或信託目的完成為止。

二、「不動產信託」

所謂「不動產信託」:意指土地或其建築物之權利人(委託人)為了使不動產有效利用或為其他特定目的,將不動產權利透過信託移轉給受託人,受託人則依雙方簽訂之信託契約為受益人(可能為委託人或第三人)之利益就不動產為管理、處分或開發之法律關係,並於信託契約期滿後,將不動產權利返還或移轉權利於指定受益人之信託制度。
目前市場上之不動產開發信託結構如下圖所示:

三、預售屋買賣定型化契約履約保證機制之不動產開發信託契約及價金信託契約適用對象

(一)不動產開發信託
1、由建商擔任起造人且建商自地自建、與地主合建適用版本。
2、由建經公司擔任起造人且建商自地自建、與地主合建適用版本。
(二)價金信託
建商自地自建、或與地主合建適用版本。
 

四、「不動產開發信託」之「專款專用」?

(一)
購買預售屋建案土地款及支付該建案之貸款本息,係屬「完成興建開發」所需支出之成本,得於「專款專用」支付。102 年12月25 日內授中辦地字第1026041252 號函說明二「...為利預售屋買賣履約保證機制「專款專用」之資金控管及為保障消費者權益,其建案土地款及支付該建案之貸款本息,應於完成建物主要構造,且其支付後之專款餘額仍足以支付預估之興建費用,始得由「專款專用」支付。」
(二)
「土融循環額度」,係建商以建案土地為擔保品向金融機構申請借款循環動用額度,建商得於循環額度內任意借出使用,其性質多屬建商之營運週轉金,而非購地或興建資金之範圍,與「不動產開發信託」之「專款專用」立法目的不符。是以為保護消費者購買預售屋權益,「土融循環額度」不宜由預售屋買賣定型化契約履約保證機制「不動產開發信託」之「專款專用」償還。
(三)
「違反行政法上義務而受罰」係建商於興建過程中因違反行政法之義務而受罰,非屬完成預售屋興建開發所必須;又「工程預付款」係建案未實際開工,因購買工程材料之費用,惟其材料得轉為其他用途。是以「違反行政法上義務而受罰」及「工程預付款」之款項,不得屬「專款專用」範圍。(內政部民國102 年12 月25 日內授中辦地字第1026041252 號函)

   
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