危老重建分屋比例怎麼算？破解「一坪換一坪」的迷思！

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危老重建是近幾年越來越夯的議題，但其中有一個話題是大家一直很好奇的：到底危老重建後可實際拿回的坪數是多少？ 就讓安信用下面的例子來簡單說明，危老重建後地主可分回的戶數、坪數到底怎麼看。

危老重建分配比例錯誤認知：真的可以一坪換一坪？

許多人以為可以用原本持有的坪數換回相同坪數，但其實不是這樣的，而是要依照個人所持有土地占「基地持分比例」、「新屋每坪房屋價格」來計算最後可拿回的實際坪數。

舉例來說：如果你的老屋位置很值錢，單坪房價就已經高達100-200萬元以上，這時建商跟你合建，其實不需分到太多戶房子便能賺到他預計的利潤，住戶們可以拿回或分配到的比例就能大大提升。而當然並不是每個危老重建的案子都能有這麼高的單坪價格，所以一般來說原有土地的持有比例高，能夠分回的坪數才會高，但如果這時候房價不高、土地持有比例又不高，住戶參與危老重建的意願也就低了。

以下可參考在不同價格的每坪單價下，通常戶主/地主可拿回的比例：

 (圖表來源：money錢雜誌-老屋重建大爆發 揭開都更、危老不能說的秘密)

究竟危老重建後，我實際可以拿到的坪數是多少呢？

「安信建經」的【全案管理】顧問說明，改建後可分回的室內坪數與容積率、新屋房價、土地占全部基地的持分面積有關，與原建物的室內坪數無關；而實施容積管制前的老屋是以建蔽率乘以樓高概算容積率，

舉例：小安擁有台北市100坪的土地、4層樓公寓

建蔽率60%計算，每一樓的樓板面積=100坪土地x60%(建蔽率)= 60坪

總樓地板面積=60坪x4層=240坪

占基地面積=240坪／100坪x100%=240%，但須再扣掉公設樓梯間約為5%，

小安家的容積率為240%×0.95(公設)等於228%。

100坪x228%(容積率)x1.6(公設轉換率) =364.8坪

依上例概算，假設無任何容積獎勵，重建前的坪數為364.8坪。

*延伸閱讀：什麼是危老老屋重建建蔽率?安信一次帶你搞懂「建蔽率」影響與計算方式

若進行危老重建，依目前《危老條例》規定，台北市第三種住宅區的容積率為225%，拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍，改建後的新屋容積率： 225%x1.4倍=315%。

若不以建築成本、人事開發成本等考量，單純以重建後可獲得的容積率為315%，與重建前容積率相除：228(重建前)/315(重建後)=0.72380……約72.38%依上述的公式的，地主至少要分回72.38%以上，才能與重建前的坪數相等，分回的比例可參考文中圖表，會與房價及造價成本有關，因此，除非重建後的容積率比重建前多出許多(ex：容移外加)、新建物的房價高、建築的成本低等狀況發生，才有可能一坪換一坪。

但安信建經表示，目前市場上的合建案，因建商還需能支應建築、人力成本與重建期間地主在外租屋的租金等，現階段在造價成本大幅增加的狀況，地主可分到的比例大約為60-65%，建商則為35-40%。

若小安家採取合建方式，地主可分到60%、建商40%為例：經危老重建，取得最高容積獎勵，新屋的坪數為504坪，100坪x225%(容積率) x1.4(最高危老容積獎勵) x1.6(公設轉換率)=504坪，最後分回60%：504坪x0.6=302.4坪，而這只是簡單換算，但還有更多部份要注意！例如：建商在確認可獲得的建築持分後，一定會精算獲利，連帶也會反應在建材、建築工法等處，因此地主們別忘了要好好注意這些細節喔！

*延伸閱讀：危老自建築夢 先苦後甘

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