危老獎勵多多 一籮筐優惠補助報你知

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容獎大方給　屋主不吃虧

原《危老重建條例》規定，危老重建容積獎勵上限為法定容積的30%，若之前在2020年5月9日期限內申請可額外取得「開發時程容積獎勵」10％，意即最高上限為40%。

危老容積獎勵項目：

• 時程獎勵：8%
• 規模獎勵：2%
• 符合適用對象獎勵：8%
• 基地退縮獎勵：8%
• 耐震設計獎勵：6%
• 綠建築銀級獎勵：6%
• 智慧建築合格級：2%

以上合計共40%

時程容積獎勵於2020年5月9日開始逐年遞減(表1)，但內政部修法又增加「規模容積獎勵」，規模與開發時程等兩項容積獎勵合併可取得上限為10％；若符合(表1)條件的重建案，依然可以拿滿40%的容積獎勵。

圖表來源：2020-0417理財周刊1025期-解碼房市-危老都更

分享北市案例   速算增值效益

以安信建經評估過個案：北市吳興街220巷附近老舊透天為例，有4棟屋齡超過30年的兩層透天，土地面積合計130坪，由4位地主共同持有，安信建經的危老推動師顧問團隊分析此案，最高有機會爭取到40%容積獎勵，從原本的2層透天可重建成10層樓的新大樓，平均每位屋主可換到約163.8坪。從實價登錄資訊來看，此案附近成交每坪約85萬元，若套用在此案，總銷將近6億，扣除興建成本、全案管理顧問費後，再加上原有土地價值約計4億，最終地主獲利約2億。

北市案例試算

基地現況：兩層透天共四戶

位置：北市信義區吳興街220巷

土地面積：約130坪

使用分區：住三

法定容積率：225%

容積獎勵：40%

基地面積X容積率X容積獎勵率X公設部分加乘=銷售面積

130坪*225%*140%*1.6=622.5坪/四戶

取得容積後，每戶平均可分得163.8坪

若以當地新屋行情85萬/坪計算，約每戶價值約1.39億元 (未改建老屋約5千萬以內)

房地稅減免　重建更有利

「賦稅優惠」內容為持有稅減免，包含地價稅與房屋稅。但須在111 年5 月9 日前提出申請。在重建期間，地價稅、房屋稅全部免繳。重建後2年內，地價稅、房屋稅可享減半優惠。第3年起，地價稅恢復原價課徵；而房屋稅的部份若屋主符合「自然人」、「重建後未轉手」兩項條件，則房屋稅得續減半課徵10年，合計前2年、最長可達12年。

*圖表來源：新北市老屋改建發展協會

北市補助多　祭出最高一千萬

除此之外，各縣市政府也祭出不同的獎勵措施。以台北市為例，其中針對「結構補強費用」每棟建物補助上限為1千萬元。

其中，台北市危老重建補貼項目有「初步評估費用補助」，每棟補助上限為1.5萬元、「詳細評估費用補助」每棟補助上限為詳評費用30％或上限40萬元、還有「重建計畫費用」每案補助上限5.5萬元；以及結構補強費用補助，經耐震初估未達一定等級，或有軟弱層潛在倒塌風險建物，在整合重建前進行局部性結構補強，補強工程款補助45％，每棟上限1000萬元。

*圖表來源：臺北市建築管理工程處使用科

俗話說：「家有一老，如有一寶」，現在手上擁有30年以上老屋的民眾如有一寶；隨著政府獎勵措施一波波大放送，危老重建正是時候。若雙北地主有想評估的物件，可找安信【全案管理】顧問團隊免費諮詢。