土建融優缺點大分析！帶您了解自身是否適合申請？

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安信建經指出，國銀提供的「土建融」放款，最大優點是「利率低」、且「利率穩定」，除非央行升息，否則銀行不會無故加息，這點對於建商而言相當重要。再者，如果是都更、危老重建申請土建融，更不受央行最高上限六成「限貸令」限制，可大大降低建商的自備資金水位。

至於建融的優點更多，建融屬於「無擔保貸款」，而且「只還息不還本金」，建商資金壓力不高。雖然建融利率有些可能達2.5％至3％，但完工後轉為分戶貸款，利率便會降至2％以下。

建商申辦土建融可謂好處多多，但安信建經表示，土建融對大多數業者而言是利大於弊，但也不是適合所有人。從實務上來劃分，信用良好、營運穩健的公司行號最有利於申辦土建融，這類公司獲得核貸成數高、利率低。在房市景氣好的環境下，業者可以放大財務槓桿，以有限的資金搏得更大化報酬。但若是信用有瑕疵的業者，銀行徵信時若發現該公司財務狀況有問題，該公司申辦土建融可能會受到限制。

安信建經提醒，銀行業授信往往會根據「5P授信準則」來承作放款，所謂「5P」指的是「貸款戶」（People）、「資金用途」（Purpose）、「還款來源」（Payment）、「債權保障」（Protection）與「授信展望」（perspective）；如果申貸者的「5P」均符合要求，不僅可以快速獲得核貸、且通常能爭取較好的貸款條件。

安信建經解釋，「貸款戶」（People）是指貸款方的信用、營運狀況，銀行會以此評估貸款戶是否重視信用狀況？是否違約風險高低？

「資金用途」（Purpose）為銀行方要了解貸款戶資金運用計畫，是否在合理範圍之內，最忌諱借款「以短支長」；由於不動產開發屬於資產變現，因此銀行在

「還款來源」（Payment）大多會衡量存貨銷售未來轉換為現金的時間長短、銷售狀況而定，有時也取決於景氣、產品規劃與定價策略。

「債權保障」（Protection）則視貸款方能提供擔保品、保證人，降低違約倒債所衍生的風險；「授信展望」（perspective）除了預估放款後的風險和預期報酬外，另一部份則會評估貸款力未來營運的發展性，若是營運、獲利穩健的企業更易受青睞。

符合「5P」標準的公司行號，在銀行業者眼中屬於「優質客戶」，申辦土建融往往能貸到較高成數、利率及動用條件也較優惠。但若是不熟悉申辦土建融、或是剛起步的公司，可以向安信建經諮詢解決方案。

但安信建經建議，無論是個人或企業行號申辦土建融之前，務必先盤整自身信用狀況，若是近年內有借款遲繳、逾期未繳、債務協商、遭到催收，或者票據退補，以及一年內遭退票三次且未辦理清償註記者，若想申請貸款就會相對困難。

國銀「土建融」優缺點比較

製表：安信建經