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不動產管理
2021-12-08

不動產開發信託優缺點比較,慎選建經公司很重要!

不動產開發信託優缺點比較,慎選建經公司很重要!
據信託公會統計,截至今年第三季為止,全國金融機構辦理不動產信託餘額高達1兆595億元,創下歷史新高;光是今年前三季,新增不動產信託餘額竟突破1千億元大關,比去年同期大增約78%。不動產信託餘額大增的主因,來自於預售屋建案普遍辦理「不動產開發信託」,但房市專家提醒消費者,購買預售屋除了檢覆建案有無符合「預售屋履約保證機制」外,更要慎選一間可靠的「建經公司」,才能替消費者嚴格把關信託專戶。

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依照內政部規定,預售屋建案必須納入「預售屋履約保證機制」,俗稱「預售屋履保」。預售屋履保共有五種模式,建商須在五種中擇一辦理,包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「不動產買賣價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」。其中,建商採用比例最高的履保正是「不動產開發信託」。

 

※延伸閱讀:【知識文分享】不動產(開發)信託是什麼?一次搞懂服務角色與流程

 

消費者購買預售屋建案時,往往看到建案標榜「不動產開發信託」,可能就覺得心安了一半。然而,其實當中大有文章,因為「不動產開發信託」又能細分為以下二種類型:

 

① 「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」

② 「建商擔任起造人,未把建物交付信託」

 

而在上述二種不同類型,其各項比較表如下:

 

「不動產開發信託」類型比較表

比較項目 「信託業者同時擔任土地、資金受託人」+「建經公司擔任建照受託人及起造人」 「建商擔任起造人,未把建物交付信託」
第三方監管效果
消費者保障力 絕佳
資金專款專用
統一產權以減少開發糾紛
銀行核貸意願 絕佳 普通

 

比較表上來看,明顯可看出「信託業者同時擔任土地、資金受託人」搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」的保障力最強。所謂「信託業者同時擔任建物受託人及起造人」,建商把資金、承購戶繳納價金全交入信託專戶中,並把土地所有權移轉給受託業者。但民間多數信託業者沒有土地開發、工程營造經驗,因此台北市就曾發生建商未依工程進度請款,而信託業者因不熟悉工程進度便提早撥款,結果建商惡意倒閉的例子。

 

反觀建經公司大多具備土地開發與營造工程經驗,在監管、核撥款項方面更有經驗,且因建經公司擔任「公正第三方」,更能確保信託專戶內資金能「專款專用」,較受消費者信賴。專家解釋,「不動產開發信託」若採用金融機構搭配「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式,通常具備幾大優點:

 

⑴信託專戶內資金專款專用:

「承購戶」、「地主」、「核貸銀行」等三方權益都受到良好保障,不用擔心建商私自挪用款項。

 

⑵統一產權:

對於土地產權較複雜的「合建案」,把所有土地產權移轉給受託機構,第三方監管讓地主也能安心。

 

⑶依合約與工程進度撥款:

建案工程蓋到什麼階段才能請款,建經公司會依合約、並視實際工程進度撥款,建商不會提早拿到錢。

 

⑷建商容易爭取到銀行融資:

銀行不動產放款會嚴格篩選客戶,若採用信託的建案,銀行比較會放心核貸。

 

※延伸閱讀:【知識文分享】危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密!

 

雖然預售屋履保採用「建經公司擔任建照受託人及起造人」模式開發,對消費者比較有利,但消費者仍須注意,建經公司在信託中擔任「總指揮官」的角色,因此「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」、「建經公司信譽很重要」。因為太重要,所以要說三次!

 

唯有長久經營、公司信譽經歷時間考驗的建經公司,才能負責任地為消費者管理建案,若建案稍有風吹草動,建經公司還會盡可能保住消費者血汗錢。所以,如果您想買預售屋,先問問信託管理是由哪一家建經公司承做的吧!

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