【危老都更比較】危老重建與都市更新差別?哪個方案適合你?
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一、都市更新簡介
二、危老重建簡介
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一、首先一起先來搞清楚都市更新(都更)的定義及適用資格和流程吧!
1.都更定義
都市更新就是透過重建、整建、維護這三個方法，使都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益。而重建、整建及維護的定義分別是:
一、重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
二、整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。
三、維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
2.都更適用資格
要參加都更，請先確認是否符合申請資格唷！
一、屋齡：30年以上合法建築物之重建或20年以上合法建築物之整建、維護。
二、建物範圍：必須要在「都市計畫範圍內」，可以先到「都市更新處」網站查詢想更新的建物是否有被劃入更新地區或單位
三、基本規模：需達到面積≥1000㎡，若是面積≥500㎡需經都更審議會同意。其他細節條件的劃定指標每個縣市都不同，可至各縣市網站查詢更細節的指標喔!
3.都更基本流程
一、劃定更新地區(單元)
指依都市更新條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更更新地區或由土地及合法建物所有權人依劃定基準自行劃定更新單元。
二、事業概要
更新單元劃定後，由申請人，取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/2以上同意門檻，舉辦概要公聽會後，向本府申請核准事業概要。
三、都市更新事業計畫
事業概要核准後，由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願，取得都市更新條例第37條規定之同意比例後，舉辦事業計畫公聽會，擬具都市更新事業計畫申請報核；或其同意比率已達第37條規定者，不用擬訂事業概要，直接擬訂都市更新事業計畫辦理。都市更新事業計畫報核後由主管機關審查，經過公告公開展覽30天，提請審議會審議通過後，由市政府核定實施。如實施方式採協議合建全體同意者，即可進入計畫執行階段；如採權利變換實施者，則尚須再擬訂權利變換計畫。
四、權利變換
採權利變換實施者，於都市更新事業計畫核定實施後，實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理，並由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自本市專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任進行估價，並通知相關權利人參與選配，依照選配的結果擬訂權利變換計畫，辦理報核程序。
五、進入計畫執行階段
符合都市計畫範圍內，並通過危老建築評估後的合法建築物，經重建計劃範圍內土地及合法建築物所有權人100％同意後，即可申請進行危老重建。相比起都更條例，基地面積和建蔽率上的限制更有彈性，而且政府為了鼓勵民眾進行危老重建，也將都更裡原有舉辦公聽會等耗時的評估程序簡化，更提供結構安全性能評估補助、容積獎勵及賦稅減免等多項配套措施！關於危老重建的適用資格、流程、期限等等→來看《危老重建流程大揭秘，安信教你輕鬆了解危老重建資格!》
前面分別了解了危老重建及都市更新，那麼接下來一起來看看這兩個的比較吧!
二、危老重建的定義及適用範圍
1.危老定義
根據都市危險及老舊建築物加速重建條例第一條，由於台灣地震頻繁，老舊建築物容易倒塌，再加上高齡化社會來臨，對於無障礙的居住環境需求的增加，所以為了因應潛在災害風險及提高居住品質，因此加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建，政府訂定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例)去改善居住環境，以提升建築安全與國民生活品質。
2.危老重建適用資格
1. 基地座落在「都市計畫範圍內」。
2. 非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建物。
3. 危險建物：經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除的危樓，例如:海砂屋、震損屋…，經結構安全性能評估結果未達最低等級者
再以下條件只要任一則符合，即可提出危老重建的申請：
4. 老舊房屋：
屋齡 30 年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者
屋齡 30 年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者
5. 屋齡達 30 年以上，耐震能力未達一定標準，且改善不具效益、或未設置電梯的建物。
3.危老重建流程
向當地政府機關提出危老重建申請還得準備兩個項目：取得全體建築物所有權人之同意、合格建築師為該房屋所擬定的「重建計畫書」。
三、都市更新VS危老重建
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項目 |
都市更新 | 危老重建 |
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施行期限 |
無申請時效限制 |
限10年內申請重建 (116年5月31日止) |
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對象 |
土地或建物 | 合法建物 |
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基地條件 |
1.公劃更新地區或符合自劃更新單元標準或指標 2.山坡地不適用都更條例 |
1.結構安全評估未達最低等級 2.屋齡≧30年 3.耐震未達一定標準且不具改善效益或未設電梯 |
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面積大小 |
最低500㎡ | 無限制 |
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容積獎勵 |
1.5倍或原容積1.3倍 | 1.3倍或原容積1.15倍 |
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時程與規模獎勵 |
無 | 1. 上限10%
2. 109年5月9日後，時程獎勵與規模獎勵合併申請；113年5月12日後，時程獎勵剩1%，預計於114年5月12日歸零。 |
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同意比例 |
採多數決 (3/4、4/5) | 100% |
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審查時程 |
2~10年 | 30~75天 |
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審議程序 |
事業計畫 權利變換計畫 |
重建計畫 |
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實施方式 |
與建商合建或委建或權利變換 | 委建(地主合建) |
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代拆機制 |
有 | 無 |
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分配方式 |
自行協議或權利變換 | 自行協議 |
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拆遷補償費 |
有(列入共同負擔) | 無 |
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前期開辦費 |
高 |
低 |
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共同負擔費用 |
高 |
低 |
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管理費用 |
高 |
低 |
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政府補助 |
更新規劃費(580萬) |
結構安全性能評估費 (每棟12,000元或15,000元) |
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土地增值税 |
第一次移轉減徵40% |
無減免 |
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契稅 |
第一次移轉減徵40% |
無減免 |
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地價稅 |
更新後減半徵收2年 |
重建後減半徵收2年 |
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房屋稅 |
更新後减半徵收2年(最多12年) | 重建後減半徵收2年(最多10年) |
以上就是整理過後關於「危老重建」及「都市更新」的比較的資訊啦！簡單來說，都市更新比較適合基地規模較大以及有少數不同意的建戶等，至於危老重建較適合容易取得全體建戶同意的申請人，只要所有權人100%同意重建，後面的危老重建的流程就會進行的很迅速!想要了解更多歡迎致電安信諮詢。