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不動產管理
2022-01-18

害怕買到「爛尾樓」?不動產開發信託降低入手預售屋風險

害怕買到「爛尾樓」?不動產開發信託降低入手預售屋風險
近期缺工缺料、營建成本飆漲,造成市場上「財務失衡」嚴重,資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」,消費者該如何避免買到「爛尾樓」的建案呢?安信建經公開「四大眉角」,並提醒廣大購屋族買預售屋一定要注意「履約保證,尤其要學會查核「不動產開發信託」真偽,才能保住自己辛苦賺來的血汗錢!

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Q:為什麼預售屋需要「履約保證」?

購屋者繳納的「訂金、簽約金、開工款」(俗稱「訂簽開」與「工程款」),為預防款項如丟石頭進海一樣,噗通一聲拿不回來。因此,內政部自2011年5月1日起,開始實施「預售屋履約保證機制」,俗稱「預售履保」以保障購買預售屋的購屋族權益。在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中,內政部訂定預售屋建案必須從五種履約保證模式中擇一辦理,包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」,而「同業連帶擔保」、「不動產開發信託」是目前預售屋建案最常見的履約保證方式。

 

Q:什麼是「不動產開發信託」?

不動產開發信託由金融機構、建設公司、建經公司及購屋者等四方簽訂信託契約,在金融機構開設「信託專戶」,由建商負責「工程興建」,建經公司擔任「專戶管理者」;建案工程達到某一階段時,建經公司視工程進度通知銀行予以撥款,避免專戶內價金遭建商挪用。

 

Q:什麼是「爛尾樓」,買預售屋如何避免遇到「爛尾樓」?

安信建經解釋,所謂「爛尾樓」指的是房子未竣工,興建方因資金不足、糾紛、產權爭議等問題,導致後續工程完全停擺而蓋到一半的建築遭到閒置。安信建經提醒購屋族,以下幾種方式可以大幅降低遇到預售屋建案爛尾的風險:

 

選擇好口碑的建商:

「事先打聽,以免事後傷心」。挑戰可靠、口碑良好的建商,或者老字號的優質建商,建案爛尾的機率愈低。

 

避開「一案建商」:

有些不肖人士會設立新公司,有的建商則會設利新的子公司,再用新公司名義推出建案銷售;這類新創公司雖然不一定就差,但因首次推案、沒有過往實績可循,難保不會成為「一案建商」,因此購買新建商的建案風險是比較高。

 

查詢訴訟與裁罰紀錄:

俗話說「江山易改,本性難移」,一家紀錄不良、消費訴訟多且坑殺消費者的建商,大多可以透過法院公布的訴訟資訊,以及政府各主管機關裁罰紀錄中查詢得知。

 

確認有無「預售屋履約保證機制」:

購屋者應主動向銷售人員詢問有無預售屋履約保證機制如果銷售方口頭上說有,消費者應該進一步查核真偽。過去曾發生銷售方訛騙消費者有預售屋履保,但事後發現是一場騙局。

 

了解更多?線上聽:EP3|【動口不動產】想要輕鬆買房?先了解預售市場!

 

Q:預售屋五種履約保證,哪一種保障力較強?

安信建經說明,「價金返還之保證」對消費者保障程度最高;「價金返還之保證」大概內容,是指若建商未能履行交屋,則受託的銀行會把繳納的所有價金退還給消費者,消費者不會有任何損失。然而,因「價金返還之保證」成本頗高,且無法動用預售價金,建商極少會採用。

 

除了「價金返還之保證」,「公會辦理連帶保證協定」也甚少建商使用。相對之下,「同業連帶擔保」的使用頻率稍高。然而,也有可能「同業連帶擔保」對消費者保障力恐較低,因為有不肖建商可能透過旗下子公司作連帶擔保,一旦捲款落跑則所有子公司都惡性倒閉,即使連帶擔保也沒用,消費者一毛錢都拿不回來。

 

「不動產開發信託」則是使用頻率高、保障力道也相對足夠的方式。同時,「不動產開發信託」中還可選「續建機制」,進一步降低建案爛尾的機率。

 

Q:消費者該如何確認「不動產開發信託」是真的?

安信建經指出,銀行若接受辦理「不動產開發信託」除基地產權、興建資金需全部交付信託外,亦須在網站設立「專戶查詢」專頁;若建商口頭聲稱有使用「不動產開發信託」,購屋者可立即至該受託銀行查詢真實與否。

 

安信建經進一步說明,不動產開發案只要有辦理公開預售,所有配合預售履保機制的金融機構之官網,通通都可查到購屋者所繳納的價金。購屋者只要進到該建案配合之金融機構首頁,至上方「信託」項目中點選「預售屋信託查詢」,點選完「選案名稱」、並輸入「繳款帳號」,即可證明信託專戶真偽,且專戶內的金流一清二楚。

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