土建融資Know How大公開!用實例說要領
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Know How1-詳解「土建融」,成功的關鍵一定要看!
「土建融」是什麼?其實是土地融資、營建融資的合稱。土融指的是「購地貸款」,把已經擁有的土地、或者即將購入的土地抵押給銀行,以獲取一定額度的貸款,自然人、法人、公司均可以申請。
建融則是「營建貸款」用途是「興建房子的費用」,但房子還沒蓋好該如何借呢?事實上,是承諾以「未來興建完成的房子」給銀行作「擔保」。;由於未興建完成的房子作為抵押品風險較高,因此銀行審查時較為嚴格,申辦者需準備詳細且具體的興建計劃書和償還計畫、財務計畫書、擔保品等資料,銀行核准放款的機率較高。
安信建經提醒有意申辦土建融的業者,多數申貸者在「土地買賣契約書」、「合建契約書」、「擔保品資料」等項目準備較充份,但時常敗北於「具體的興建計劃書和償還計畫」、「財務計畫書」等項目,以致於吃了銀行的閉門羹。
※延伸閱讀:土地與建築融資該如何辦理?安信速成教學!
有意申辦土建融的公司,最簡便、有效的方式,就是在申貸前儘量先向專業人員或機構諮詢;而安信建經提供的「土建融代辦」服務,二十餘年來不僅核貸率高、且通常能爭取到較好的利率條件,更省去往返補件的寶貴時間。
Know How 2、核貸依據要注意,不一定是成交總額
依目前央行規定(自110.12.17起生效),土融(購地貸款)最高上限不得超過五成,而所謂「五成」指的是成交總額、鑑價取最低者的五成。舉例來說:「建設公司購地成交總額為10億元,向銀行申請貸款,銀行鑑價為9億元。若建設公司同意給該銀行承作貸款業務,則銀行放貸成數上限為『9億元 X 0.5 = 4.5億元』。另依央行規範,購地貸款需保留一成至動工後才能核撥,因此承辦銀行只能先撥款四成、即『9億元X 0.4 = 3.6億元』,剩下一成0.9億元須等到基地動工時才能撥款。」
一般來說,土融、建融會向同間銀行一併申貸,而建融核貸金額通常是「總工程費用的五成~六成」。同樣的,建融也會參酌土融的審核機制,會依據建商報價、銀行核估值作為放貸成數的參考。舉例:「建設公司在台北市推出新建案,RC構造報價為一坪20萬元,但銀行核估值為一坪16萬元、放款成數為50%,則會以16萬元x50%=8萬元/坪作為建融貸款結果。」
申辦土建融除了要準備完整的資料,辦理流程均可大致分為「申請→審核→設定→撥款」等四大階段;至於利率部份,目前大多金融機構落在3%以上。另外需注意的是,建融通常是「2~4年一約」,只還本息不還本金,2~4年屆滿時如尚未完工,則需展延續約,一般最長為5年。
安信建經指出,雖然央行針對土建融放款上限規範趨於嚴格,但像都更與危老等政策鼓勵重建項目,並不在相關規範之內,有意申貸者可向安信建經詢問詳情,以儘早作規劃。