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全案管理
2021-06-01

危老重建分屋比例怎麼算?破解「一坪換一坪」的迷思!

危老重建分屋比例怎麼算?破解「一坪換一坪」的迷思!
到許多關於危老重建的問題,其中最關切的就是:如果申請危老重建了,危老重建分屋比例怎麼算?趕緊來看看究竟要符合怎樣的條件,才能一坪換一坪呢?

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危老重建是近幾年越來越夯的議題,但其中有一個話題是大家一直很好奇的:到底危老重建後可實際拿回的坪數是多少? 就讓安信用下面的例子來簡單說明,危老重建後地主可分回的戶數、坪數到底怎麼看。

 

 

危老重建分配比例錯誤認知:真的可以一坪換一坪?

許多人以為可以用原本持有的坪數換回相同坪數,但其實不是這樣的,而是要依照個人所持有土地占「基地持分比例」、「新屋每坪房屋價格」來計算最後可拿回的實際坪數。

 

舉例來說:如果你的老屋位置很值錢,單坪房價就已經高達100-200萬元以上,這時建商跟你合建,其實不需分到太多戶房子便能賺到他預計的利潤,住戶們可以拿回或分配到的比例就能大大提升。而當然並不是每個危老重建的案子都能有這麼高的單坪價格,所以一般來說原有土地的持有比例高,能夠分回的坪數才會高,但如果這時候房價不高、土地持有比例又不高,住戶參與危老重建的意願也就低了。

 

以下可參考在不同價格的每坪單價下,通常戶主/地主可拿回的比例:

 (圖表來源:money錢雜誌-老屋重建大爆發 揭開都更、危老不能說的秘密)

究竟危老重建後我實際可以拿到的坪數是多少呢?

「安信建經」的【全案管理】顧問說明,改建後可分回的室內坪數與容積率、新屋房價、土地占全部基地的持分面積有關,與原建物的室內坪數無關;而實施容積管制前的老屋是以建蔽率乘以樓高概算容積率,

 

舉例:小安擁有台北市100坪的土地、4層樓公寓

建蔽率60%計算,每一樓的樓板面積=100坪土地x60%(建蔽率)= 60坪

總樓地板面積=60坪x4層=240坪

占基地面積=240坪/100坪x100%=240%,但須再扣掉公設樓梯間約為5%,

小安家的容積率為240%×0.95(公設)等於228%。

100坪x228%(容積率)x1.6(公設轉換率) =364.8坪

依上例概算,假設無任何容積獎勵,重建前的坪數為364.8坪。

 

*延伸閱讀:什麼是危老老屋重建建蔽率?安信一次帶你搞懂「建蔽率」影響與計算方式

 

若進行危老重建,依目前《危老條例》規定,台北市第三種住宅區的容積率為225%,拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍,改建後的新屋容積率: 225%x1.4倍=315%。

 

若不以建築成本、人事開發成本等考量,單純以重建後可獲得的容積率為315%,與重建前容積率相除:228(重建前)/315(重建後)=0.72380……約72.38%依上述的公式的,地主至少要分回72.38%以上,才能與重建前的坪數相等,分回的比例可參考文中圖表,會與房價及造價成本有關,因此,除非重建後的容積率比重建前多出許多(ex:容移外加)、新建物的房價高、建築的成本低等狀況發生,才有可能一坪換一坪。

但安信建經表示,目前市場上的合建案,因建商還需能支應建築、人力成本與重建期間地主在外租屋的租金等,現階段在造價成本大幅增加的狀況地主可分到的比例大約為60-65%,建商則為35-40%。

 

小安家採取合建方式,地主可分到60%、建商40%為例:經危老重建,取得最高容積獎勵,新屋的坪數為504坪,100坪x225%(容積率) x1.4(最高危老容積獎勵) x1.6(公設轉換率)=504坪,最後分回60%:504坪x0.6=302.4坪,而這只是簡單換算,但還有更多部份要注意!例如:建商在確認可獲得的建築持分後,一定會精算獲利,連帶也會反應在建材、建築工法等處,因此地主們別忘了要好好注意這些細節喔!

 

*延伸閱讀:危老自建築夢 先苦後甘

 

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