【2025年10月份安信月報】
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Hito焦點新聞
央行「Q4總檢討」留一手 背後暗號：房市恐迎大轉折？
【2025/10/15 ETtoday房產雲】
央行Q3理監事會議利率連六凍，房貸族降息夢碎，市場聚焦總裁楊金龍一句「第四季做總檢討」，究竟是房市落底訊號，還是另有玄機？本集《地產詹哥老實說》特別邀請信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德，深入剖析央行「說了與沒說出口」的話，為廣大購屋族與屋主解讀政策背後的深意。瀏覽全文...
政府推自主都更一條龍機制 明定管理機構資格、業務內容及監管方式
【2025/10/21 經濟日報】
政府明年將力推自主都更新政策，內政部將修正《都市更新條例》，推出「一條龍」全案管理機制，明定全案管理機構的資格、業務內容及監督管理方式，協助地主自主都更，不用再與建商分容積。瀏覽全文...
【信義房價指數】
統計時間：2025.10.16
信義代銷
房貸利息加重 新增房貸平均利率 4年拉高逾7成
【2025/10/12 自由時報】
根據內政部不動產資訊平台最新發布，今年第一季全台新增購置住宅貸款平均利率約2.6%，單季利率增加0.06個百分點，不但是自2009年第一季以來最高的一季，對比資金最寬鬆時期、2021年第三季約1.52%，4年來，全台新增房貸平均利率拉高逾7成。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波利率走揚主因有兩個，一是央行連續升息帶動房貸利率重返2%以上，另外一個則是房貸資金吃緊，銀行紛紛調高放款利率，加上市場缺乏價格競爭，導致新承作房貸戶利率向上攀高。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，房貸利率與基準利率持續脫鈎，主要源自於央行要求銀行降低不動產放款集中度，導致銀行普遍拉高房貸利率來「以價制量」。
六都房市移轉棟數探底 9月買賣量能年減29%
【2025/10/02 經濟日報】
9月六都買賣移轉棟數僅約1.6萬棟，月減3.5%，年減29.5%，不僅年月雙減，北、高二都更寫同期新低紀錄。第3季單季交易量僅5.2萬棟，是統計以來單季最低；累計今年前九月六都移轉量約15.17萬棟，年減27.9%。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期雖有政策利多，如行政院將新青安排除於《銀行法》第72條之2規範限制之外，央行亦將換屋族出售舊屋的期限放寬至18個月，然而相關措施多是照顧首購族群，對整體房市量能提振效果有限，9月市場買氣清冷，移轉量出現年月雙減。若未有進一步重大利多支撐，今年全年買賣移轉棟數可能較去年萎縮超過兩成，房市恐將面臨「27萬棟保衛戰」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年股市上衝到2.6萬點，惟市場上資金與信心並未同步反映到房市，主因過去一段時間房價漲多，再加上政策面貸款仍偏向緊縮，讓第3季房市交易表現平淡。
累計今年前九月六都買賣移轉棟數約15.17萬棟、年減27.9%，續寫八年來最冷，也是自1999年有紀錄以來第四低量；而今年前九月台北市、台南市則是八年最低，新北市、高雄市則是近九年新低紀錄。
房市對利多沒反應 九月住展風向球維持衰退
【2025/10/09 經濟日報】
代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，9月未隨檔期效應回溫，燈號維持衰退的黃藍燈，分數是35.6分，與8月近乎持平，六大構成項目呈現「二升、三平、一降」，預售屋推案量、新成屋戶數上升，成交組數、來客組數、議價率持平，待售建案數分數下滑。
住展企研室總監暨發言人陳炳辰分析，9月初的新青安排除水位之外，以及換屋族切結期延長兩利多，加上傳統928檔期的話題激勵，本被期待振作信心而帶動房市，如今看來績效不如預期，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數各為11.7組與0.7組，分數設定上還是落在最低區間，也就是低無可低的狀態，僅少量品牌話題案、相對平價案能攀上單周20組的賞屋量，或是有2組以上的單周成交量。
待售建案數量在1400多案的高水位，等同疫情階段，加上928檔期新案進場，賣壓不難想見。但今年928檔期預估量相當保守，指標案為新北市新莊區的春城建設案，量體約為80億元，其餘推案都在50億元以下，量體稍具看頭的有新北市土城區40億元案量的松陽建設案，與20多億元的新北市鶯歌區、桃園市中壢區的國華、鴻踞建商新案。
陳炳辰指出，第四季是否有所期待狀況不明，台北市松山區與南港區、新北市林口區、桃園市龜山區、新竹地區的竹北市都有指標案考慮推案進度，如果買氣與政策仍沒有一定程度打開僵局，年底拉尾盤機率將相當渺茫。
信義全球資產
內科辦公市場傳捷報 信義全球再成交全棟廠辦大樓
【2025/10/09 信義全球資產】
截至今年前三季上市櫃法人商用不動產市場交易額達到1,102億元，顯見市場資金動能仍強。信義全球資產公司深獲上市櫃企業及法人客戶信賴，今年持續締造多筆成交實績，本月再以7.6億元成交內科全棟廠辦大樓，展現信義全球資產公司商用不動產布局的專業實力。
據信義全球資產公司統計，9月上市櫃法人購置商用不動產金額為104億元，其中工業地產交易貢獻64億元交易額、佔9月商用市場62%，資產活化是推進今年工業地產市場的重要動能；辦公室交易額為40億元、佔比38%。
9月上市櫃法人土地市場交易額為73億元。9月總價最高土地交易為興富發集團旗下博元建設解除原台中西屯區惠國段土地合建契約，改以總價40億元買斷千坪土地，換算每坪單價約380.8萬元。
安信時刻
30年專業進化 安信建經以「全案管理」領航工業區重建新時代
【2025/09/11 財訊雙周刊】
新北市土城區永寧捷運站附近，一家傳產工廠因產業式微而閒置多年。地主希望活化資產，多方評估後，最終交由安信建經全案管理團隊規劃執行。原本市值僅約2億多元的土地，透過完整改建流程，搖身一變成總銷5.7億元的現代化廠辦。地主不僅延續了家族基業，更獲利1.03億元，坐享超過五成的資產增值。
「這就是全案管理的價值。」安信建經總經理張峰榮表示：「地主不必被動等待建商分配，而是能自己主導，最大化利益。」
｜三十年的起心動念：守護交易安全
2025年，安信建經邁入30週年。張峰榮回顧一路走來的歷程時表示，安信率先引進「成屋履約保證」，推動了台灣住宅交易制度的重大改變；又花了十年時間，促成「預售屋履約保證」正式入法，全面保障消費者。
張峰榮指出。「現在每十件交易中，就有六件透過履保完成，而其中兩件就是由我們安信提供服務。」
｜全案管理的誕生：回應市場痛點
隨著政策推動自主更新，越來越多地主希望自地自建，但普遍缺乏專業資源。張峰榮解釋：「早期建經公司多半只負責協助建案於資金、工程進度的查核，卻無法提供全面整合性的服務。我們看到這個痛點， 決定率先導入『全案管理』。」
安信的全案管理涵蓋五大環節：統籌資金、建築設計、營造興建、銷售計劃與物管售服。其中「統籌資金」更是安信的強項，合作金融機構超過20間，分行數量更達上百間，能為地主設計最佳融資方案。
過去十年，安信在雙北推動多件住宅危老改建，並榮獲《財訊》「最佳危老重建團隊獎」。隨著危老條例進入落日階段，產業升級與廠房老化問題逐漸浮現，安信開始將經驗延伸至工業區。
｜全案管理從住宅到工業區：十年經驗的複製
以土城個案為例，安信提供的服務從產權釐清、需求分析、設計規劃，到營造廠與建築師的遴選、動土儀式、廠房拆除與土地整平、結構升級與智慧化設施安裝，再到施工管理、建照申請與銷售，全面介入，最終不僅提升了個案價值，也帶動周邊工業區的翻新意願。
張峰榮指出，工業區改建需求快速升溫，背後有四大主因：
- 第一，AI與外資進駐：高科技產業對智慧化廠辦需求暴增。
- 第二，二代接班：新世代強調效率與現代化設施，加速傳產轉型。
- 第三，綠建築與法規推動：耐震、節能與ESG要求迫使汰舊換新。
- 第四，都市更新效益：提高土地利用效率，推動工業區轉型。
談到布局重點， 張峰榮直言：「三重、中和、新莊、土城、新店，這些都是我們現在的主戰場。」原因不難理解：交通便利、產業集中、政府政策支持，加上區域本身具備智慧建築與綠能規劃潛力。「我們不是全部新北市都做，而是挑那些最能形成聚落效應、帶動升級的地方。」
｜安信與地主共創：主導權與彈性
「很多地主會問，全案管理跟合建有什麼差別？」張峰榮舉例：傳統合建往往地主失去主導權，產權必須分割；而全案管理模式下，地主能完全掌控，產權100%保留，未來可自用、出租或出售。同時，進度不會受制於建商資金或景氣波動。「簡單說，就是地主的獲利極大化，還能借助我們的品牌加值，提升產品的溢價與銷售力。」
張峰榮認為，新北市40多處工業區大多建於1970至1990年代，建物老舊、耐震不足，未來5到10年將是重建的黃金期。他強調「一區一案」的複製策略，先在特定區域打造成功案例，再逐步複製至其他區域。
「這不是單一公司能完成的，我們會與地方公會、建築師事務所、工業區廠商協會一起組成聯盟，建立長期信任與人脈關係！」他補充。
｜展望未來：新北工業區是安信布局重點
對於想啟動改建的地主，他提出六大步驟：盤點資產、設定目標、設計財務結構、整合專業團隊、規劃銷售策略、落實長期營運。「很多人以為要先找建商，其實不是。應該先找懂全案管理的人，把方向抓準，後面才不會白花錢。」
30年來，安信建經從履約保證到全案管理，不斷回應市場需求，逐步走向工業區重建戰場。根據張峰榮透露，目前安信在雙北已累積8大個案，總銷突破107億元，未來5年更以承作超過20件、總銷400億為目標。張峰榮期許，「安信希望能成為推動產業空間轉型的幕後推手，地主與企業主資產活化的第一選擇。」
【張總專欄】想改建卻借不到錢？老屋主的重建困局
【2025/09/05 工商時報<房市<名家攻略<張峰榮】
過去十年來，台灣政府致力推動「危老重建」政策，希望藉由加速老舊建築物的改建，提升都市安全、土地利用效率與生活品質。然而，政策獎勵加持，但仍趕不上房屋老化的速度。近來因金融機構，即使危老條例鬆綁放寬，民眾若無法從金融機構順利取得貸款，想要「危老重建」也只是空談。
作為長期觀察都更與危老政策的不動產業顧問，筆者認為這場「想改建卻借不到錢」的困境，已不僅是個案問題，而是反映出台灣危老重建政策的失衡，法制走在前，資金融通卻未跟上，導致重建停滯，有需求的屋主極有可能求助無門。
危老條例原本被視為補足都市更新法的「特快列道」，優勢在法規簡便、誘因明確、時程較短。然而，推動多年後，真正完成改建的案件量仍不高，原因之一除了住戶間的改建意見難整合外，筆者認為很大的原因，在於興建資金籌措困難。
即使《銀行法》第72-2條之前已修法鬆綁，理論上不應限制危老案的放款額度，但金融機構依舊抱持極度保守的風險控管心態。對於多數屋主來說，沒有蓋過房子、無足夠收入證明、沒有大型建商或全案管理公司背書，申貸幾乎成為不可能任務。
站在金融機構立場，危老案的貸款風險確實不可小覷。尤其在高齡化社區，屋主多為退休長者，缺乏穩定現金流，即便資產價值高，卻無法提供有效還款保證；加上危老重建本身有高度的不確定性，包括：整合困難、施工變數、完工後房價行情未知等風險因素。
再者，許多銀行仍缺乏專責處理危老案的部門或審查架構，使得基層行員在面對這類複雜案件時，寧可拒貸以避風險。也就是說，這不單是法規問題，而是整個金融系統對老屋重建貸款「無能為力」的現實反映。
從地產實務觀察，不少個案都是社區內屋主已達成初步共識，想進行改建，卻因貸款不到位而停滯甚至流標。這種狀況在台北市、新北市的老舊巷弄尤為常見。筆者作為不動產專業工作者，建議若有興建資金需求的地主，可以尋求市場上有品牌、專業、信譽的全案管理專業顧問團隊，從地主的自身條件，協助評估可借貸到的額度和成數，以及爭取到最優惠的撥款條件，將興建資金籌措到位，以完成危老屋改建的心願。
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