【YOUTUBE 動口不動產17-1】預售貸款好困難？首購不必慌! 新房必懂四大優點
客座嘉賓：信義代銷永續研展組-林暐哲
本集重點：
00:30 2024上半年房市交易熱絡，但第四季買氣急凍
01:14 買了預售屋，但未來籌不出錢又不能轉售！銀行保障「首購族」，但第二屋…
02:21 年輕人更喜歡「中古屋」還是「預售屋」？換屋購屋五大原因
03:24 臺北市30年以上城市老屋超過70%，主打「耐震的房子」，銷售速度差異
主要是大概從六七月開始，就是包括像銀行或是央行的一連串政策，或是對於放款部分的新聞，實際影響其實都還蠻大的，開始有一些客戶有表示最近貸款越來越困難，在銀行這邊聽起來就是央行不讓貸款，或是說央行比較會限制這個部分。
所以現在銀行對於放款的這個貸款上就變得很保守，落實到客戶貸款就是說跑了很多銀行可能都不願意貸款，或是說收件但可能要排隊等三四個月才會撥款。
現在有很多客戶因為對於貸款的擔心，影響到買房子的信心，所以其實一二手市場、預售屋跟中古屋，大概七、八月開始的買氣實也都掉下來了。
►「預售屋」假設未來借貸方面遇到困難，錢籌不出來又不能轉售，會有什麼樣的問題？
我覺得這個要分開來看，不管說新青安也好，或者是你不用新青安，只要你的資格是首購，基本上近期的央行跟政府的態度就是保障首購族，讓首購族優先貸款。所以我覺得首購的話你是完全不用擔心，那需要謹慎的是如果你是有第二屋以上的貸款，這可能會是未來比較艱鉅挑戰的部分。
那預售的好處就是它還有三年到四年要交屋，所以如果你是買第二間、第三間以上的，你還有未來三、四年的時間去多籌一些自備款的部分。
違約的話其實現在都比較少，因為坦白講，建商它通常跟銀行都會有一定的合作和往來的關係，所以通常在交屋前，其實提前一到兩季，建商就會去跟銀行溝通貸款額度，如果真的有配額不來，其實我坦白講，你能買到第二間、第三間，大部分財力都是有一定的保障。
►「中古屋」VS「預售屋」？換屋購屋四大原因
我覺得其實新東西是大家都喜歡的，只是說受制於現實，預售屋也好，或是市場上的新成屋，屋齡比較新的房子，它的單價一定是比中古屋來的更貴，所以其實很多時候買方他是屈就於不管是預算的考量、總價的考量、未來負擔的考量，等於是退而求其次買中古屋。
如果你預算買得起新房子，客戶大多都願意選新的，尤其目前我們了解基本上客戶回饋了幾個重點：
- 電梯大樓：因為臺灣或是說全世界，大家都邁向高齡化社會，這些舊公寓天天樓梯上下，其實對於這些長輩來講，會越來越辛苦，所以現在很多客戶是為了要換電梯大樓。
- 大樓物業：像很多年輕的上班族，他希望社區需要有一個類似管委會或是大廳的物業人員去幫他收送這些包裹或是網購。
- 停車位：因為車主都是對自己的車子非常寶貝，傳統的舊城區，像華夏、公寓，其實都沒有附停車位。
- 安全性：畢竟目前跟老屋相比，其實新房子在結構或是安全性上的考量，一定是比老屋來的更好的，尤其台灣地震頻繁。
►臺北市30年以上城市老屋超過70%，主打「耐震的房子」，銷售速度差異
其實我們剛剛提到，很多時候舊屋換新有一個重要的考量－屋齡跟安全性。目前來講，基本上建築物耐震設計在921之後，臺灣有做一個比較全面性的修改，針對耐震跟建築設計更為嚴謹，針對耐震力的要求也有提高。所以幾乎2000年以後的新房子，都會比早期的舊房子來得安全，尤其臺灣又是地震非常頻繁的地方，所以每次一有大地震完，如果案子本身有制震或是耐震，銷況反應都不錯，客戶換屋的意願會跟地震大小成正比，再加上雙北很多開發很早的舊城區，新建案供給非常非常的稀少，所以每次都更案或是危老案一出現，方圓500公尺、一公里內的鄰居很快就買完了。
所以在危老改建上其實我們都蠻鼓勵地主去做整合，因為你這個舊屋換新，或是說危老改建之後，你的屋齡翻新了，住的也比較安全；在銷售端，這種舊市區的新案子，我覺得表現都非常好。