政府政策 

1.1 二大政策 意外推升房價

1.2 升息預期

1.3 危老改建熱 申請件數衝高

1.4 農地種電3要件免課地價稅

1.5 穩物價 政院祭六大措施

 

市場動態 

2.1 春節房市銷售 南熱北溫

2.2 台北東區住辦需求高　忠孝東路四段「成交地板價7字頭」

2.3 中南部房價漲 拉升以房養老意願

2.4 房市熱 房仲家數、從業人員衝高

2.5 房市虎年新趨勢 商用不動產火熱 供不應求

2.6 破屋掏金術1｜爛公寓變時尚居家　投客年掃40間改裝賺千萬

 

政府政策

1.1 二大政策 意外推升房價【經濟日報 記者游智文】

針對過去買賣房市的鐵律不再，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，以量先價行來看，從交易量來判斷房價走勢，基本上沒錯，但在國內，由於房市淺碟，一風吹草動，交易量就會出現劇烈變化，然因房地產變現速度慢，房價往往無法及時反映交易量。

 

另外，若因經濟面不佳，或是供需基本面因素，交易量明顯下滑，據此推測房價走跌，應該是準的，但如果是政策因素，近年有些政策，看似打房，希望讓房價下修，但結果往往適得其反。

 

像奢侈稅和房地合一稅，住展雜誌研發長何世昌就認為，都是「打房豬隊友」。

以奢侈稅來說，奢侈稅規定房子持有二年內交易，課徵總價10%至15%重稅。政府以為重稅伺候，沒人敢炒房，房價會因此下挫，但市場並非如此反應。由於剛性需求仍在，投資客卻HOLD住不賣，市場嚴重缺貨，房價在壓抑一段時間後，反而急漲。

 

去年7月上路的房地合一稅2.0也一樣。房市正在復甦軌道，需求正旺，新版房地合一稅把重稅閉鎖期從二年拉長到五年，投資客收手不賣，結果造成市場大缺貨。更嚴重的是，建案因為沒有投資客競爭，紛紛放膽漲價，結果預售房市出現近年最嚴重的漲價潮。

 

1.2 升息預期【自由財經】

 

肺炎疫情或許永遠不會遠離，對金融市場的影響卻已逐漸淡化，物價議題取而代之，從去年底開始發酵；似乎勢在必行的升息循環，啟動新一輪的市場波動，正引導資金流向。

 

1月26日是台股牛年最後交易日，至年後2月7日開盤前，主要股市先殺後拉，全球股市波動激烈，但計算這7個交易日總帳，漲跌幅度並不太大，美、日、英上揚，德、法下跌，部分國家則沒什麼改變。可以說進入虎年後的這幾天，大環境尚未出現激烈變動；肺炎疫情雖然在部分國家熱燒，全球確診人數卻又有逐步走低現象。 

 

物價連續上漲 央行反應仍謹慎

當疫情的衝擊降低，物價問題又重拾影響金融市場波動的威力。美國消費者物價指數年增率連續8個月超過5%，過去幾年擔心通縮的歐元區，也已在2021年11月看到物價年增5%的情況。維持物價穩定是全球各央行的主要職責，不過，因此次物價上漲多因能源及食物價格提高，有可能不會持久，經濟大國反應相當謹慎。

 

歐洲央行於2021年12月中決定按原定計畫在2022年3月底停止因應疫情的1.8兆歐元緊急購債方案，但延長本計畫持有債券到期資金再投入購債至2024年底。另一資產購入方案，雖減低每月購買金額；不過，即使在2022年10月後，仍維持每月200億歐元的水準，政策偏向持續寬鬆，至於政策利率則不變，還是在歷史低點。在上週農曆春節假期期間，歐洲央行貨幣政策會議的最新決策，仍與去年12月的前次會議相同。

 

英國連續升息 歐洲美國暫未跟進

與歐陸隔著英吉利海峽的英格蘭銀行上週則繼2021年12月後再升息1碼，但政策利率僅提高至0.5%，仍處於歷史低點；只是貨幣政策委員會9位委員爭論激烈，其中有4名委員投票贊成升至0.75%，希望加大抑制通膨力道。這種罕見的分歧，大都出現在經濟走勢轉折、方向模糊之際，不過，通膨壓力顯然可見。

 

即使金融市場已經預期升息、縮表的新方向，但美國聯準會的決策還是受到密切關注。在農曆年之前的公開市場委員會議後，聯準會主席鮑爾（Jerome Powell）在記者會中仍然堅持無法提供今年的升息次數與速度，還是強調未來決策將依陸續收到的新數據而定。

 

升息壓抑過熱景氣 利率高低左右資金流向

利率高低對存放款的影響相反，升息有利資金供給者，但對資金需求者而言，是借貸成本的提高，因此，會影響消費及投資決策，有減緩過熱景氣的效果。另外，在金融市場，利率上揚，債券價格走跌，且部分資金會轉為定存；若利率增高不如其他國家，外幣存款也可能增加，並影響匯率；股市中的轉機股及成長股將面臨更大壓力，風險在升息環境中，逐步提高，資金重新尋找適當標的。

 

在波動中成長，本就是過去數十年，甚至數百年來的經濟特性；一時的升息，影響相對有限，但若為新一波升息循環的起點，資金的移轉將愈見激烈，或許正為另一波的景氣循環埋下種子。

 

1.3 危老改建熱 申請件數衝高【經濟日報 記者翁至威】

危老條例自2017年上路，帶動一波危老改建熱潮，據內政部統計，截至2021年底已累積2,458件申請案，其中2021年全年各地方政府共受理812件，僅次於2020年，創歷年申請件數次高。

 

內政部指出，自危老條例上路後，2018年受理申請136件、核准72件；2019年度受理申請433件、核准314件；至2020年，由於10%時程獎勵將屆期，引爆申請熱潮，當年度暴風式成長，受理申請達1,077件、核准827件；而2021年也呈現穩定成長，雖不及前一年，但仍有超過800件危老提出申請。

 

截至2021年底，全台累計危老申請件數已達2,458件，核准1,951件。其中台北市累計申請件數已達769件，將近全國的三分之一，案量可說是遙遙領先。其中北市危老也不乏指標性案件，例如信義行政中心、國賓飯店、老舊辦公大樓等，大小案件都有，也幾乎遍布各行政區，可說是百花齊放。

 

而新北市累計至去年底，受理申請共468件，是全國第三名，申請案件的樣態相當多元，從面積超過2,000坪的廠辦改建，或不到20坪的自地興建都有。至於台中市則累計470件，近年台中重大建設陸續到位，吸引外來人口湧入，具人口利多，也是去年房市熱點，改建熱潮仍方興未艾。

 

此外台南市192件、高雄市145件，其中高雄有一塊三民區自立路高客北站基地，規模超過2,000坪，將開發為影城、購物等複合商場，是南台灣最具代表性的危老案之一，六都當中，以桃園市申請狀況較不熱絡，不過截至去年底也累積超過百件申請案。

 

 

至於六都之外，則以新竹市、宜蘭縣、彰化縣申請量較多。此外目前全台僅剩嘉義縣尚未「開胡」，仍無任何危老案，其餘包括連江縣、金門縣，都已陸續跟進危老熱潮。

 

若以面積來觀察，目前全台核准平均面積約207坪，各縣市中，平均面積最大的在南投縣，申請案僅四件，平均面積705坪；最小者為金門縣的39坪。若僅看六都，高雄平均276坪面積最大，台南平均120坪面積最小。

 

危老條例上路時，為鼓勵老屋加速重建，特別給予10%時程獎勵，原應在2020年5月11日截止歸零，但立法院後來修法通過，有條件延長危老時程獎勵，逐年以8%、6%、4%、2%、1%的獎勵額度，緩衝五年後再落日。

 

危老條例的8%時程獎勵已在2021年5月11日截止，隨後降為6%，據了解，在時程獎勵減少2個百分點之前，約4、5月期間是去年危老申請最熱絡的時候，希望搶搭8%時程獎勵末班車，預料今年6%獎勵結束前，可望再湧現一波申請熱潮。

 

內政部表示，雖然時程獎勵遞減，仍民眾仍可搭配規模獎勵，基地面積達60.5坪以上，即可再得2%規模獎勵，加上時程獎勵合計最高仍可拿到10%。

 

若以現今的6%時程獎勵估算，基地面積達181.5坪以上可拿到10%；往後年度時程獎勵逐年遞減2個百分點，施行第六年、第七年、第八年，面積分別要達到302.5坪、423.5坪、484坪以上，才能拿滿10%；第九年起無時程獎勵，面積就須達544.5坪以上。

 

1.4 農地種電3要件免課地價稅【MyGoNews買購房地產新聞】

高雄市稅捐稽徵處表示，農業用地搭建太陽能光電設施，符合合法「農業設施容許使用」、「綠能設施」、「農地農用」3要件，可免課地價稅。另屋頂出租裝設太陽能光電設備未增加房屋使用價值，亦視為無出租營業，不影響房屋稅及地價稅稅負。

 

該處說明，農地設置太陽能光電設施依據《申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法》規定，取得合法「農業用地作農業設施容許使用同意書」，並經能源主管機關依能源相關法令同意備查，且持續作農業使用，就可繼續課徵田賦（目前停徵），免課徵地價稅。

 

該處進一步說明，房屋屋頂出租供裝設太陽光電設備，除加重其房屋負荷量外，並無增加房屋使用價值，故不屬於房屋稅課徵對象，且視為無出租或供營業之情形。因此不會增加房屋稅及地價稅之稅負。

 

該處特別提醒，目前政府雖大力推展綠能非核家園，惟在農地種電必須審慎符合相關法令規定，否則造成農地變更使用不僅影響地價稅，日後農地移轉亦會影響土地增值稅的課徵；尤其在農地上興建任何設施，應事先洽詢農業及建管單位，避免違規使用。

 

1.5 穩物價 政院祭六大措施【工商時報 記者于國欽】

 

 

為了紓解輸入性通膨，緩和外食業者成本壓力，行政院長蘇貞昌6日召開「物價及金融穩定議題討論會議」，提出六大穩定物價措施，決定自7日起至4月底止，免徵進口黃豆、玉米，以及小麥營業稅，奶油、烘焙用奶粉進口關稅減半，調降汽柴油貨物稅，民生用天然氣及瓦斯凍漲，原實施至3月底的水泥貨物稅減半、小麥關稅降為免稅、牛肉關稅減半也將一併延長至4月底。

 

行政院穩定物價六大措施，自農曆年前開始研議，負責幕僚作業的國發會官員表示，外食費占消費者物價指數（CPI）權重一成，一旦調漲，影響至巨。一年來黃豆、小麥、玉米進口成本漲了二到四成，業者普遍反映這些食材成本上漲是迫使外食費調漲的主因，為紓解這一波輸入性通膨，因此於年假期間研擬相關因應措施。

 

行政院發言人羅秉成也指出，去年元月以來黃豆、小麥、玉米等國際原物料大漲，加以近期石油供給吃緊，俄烏情勢緊張，原油持續上漲。為穩定民生物價、減輕民生餐飲業者營運負擔，行政院在這次會議提出這幾點因應措施，實施日期從2022年2月7日起，至4月30日止，六項措施如下：

 

一、免徵進口玉米、黃豆營業稅：國內畜產業依賴玉米、黃豆等進口飼料，免徵營業稅，有助減輕業者飼料成本負擔，進而緩和肉類食材上調價格的壓力。此外，亦可減輕製作食用油（主要原料黃豆）相關業者成本負擔。

 

二、免徵進口小麥營業稅：進口小麥價格上揚，影響麵粉、麵條、及麵包等烘焙食品的價格，免徵小麥營業稅，可降低零售端業者調漲相關食品價格的壓力。

 

三、奶油、烘焙用奶粉進口關稅減半：麵包、蛋糕等烘焙食品的主要原料為麵粉、奶油、雞蛋、糖、可可豆等，奶油、烘焙用奶粉進口關稅減半，可降低糕餅業者原物料成本。

 

四、調降汽柴油貨物稅：近期石油供給吃緊、俄烏情勢緊張，油價突破每桶90美元，為減緩油價對國內企業、民生的影響，汽柴油貨物稅繼去年12月調降1元/1公升，加碼調降汽油貨物稅1元/1公升（共2元/1公升）、柴油貨物稅0.5元/1公升（共1.5元/1公升）。

 

五、天然氣民生用戶、液化石油氣（桶裝瓦斯）價格維持不調漲。

 

六、原本去年12月1日行政院所核定的水泥貨物稅減半、小麥關稅降為免稅、牛肉關稅減半，一併續延至4月30日止。

 

市場動態

2.1 春節房市銷售 南熱北溫【經濟日報 記者朱曼寧】

春節假期間「北客南返」，返鄉人潮趁著假期賞屋，中南部的部分案場人潮擠爆，賞屋、成交金額較去年成長兩成；在剛需的帶動下，低總價的區域受青睞，帶動春節房市熱轉。

 

北部受到天氣濕冷影響，表現相對平穩，整體而言，春節賞屋情況呈現「南熱北溫」。代銷業者表示，春節購屋族多半以回國台商、返鄉客居多，綜觀市場，北部買氣偏弱，中南部相對較佳。

 

以中南部市場為主的代銷業者上揚國際表示，今年過年期間，高雄、台南、台中的來客數與成交金額較去年成長兩成。業者說，今年返鄉人潮變多，加上科技設廠議題，不少北漂族都回來購屋，其中以高雄鳳山區「富邦大無疆」成交六戶、彰化「寶鴻高鐵湛」成交五戶最多，其他個案表現約在一到兩戶。

 

創意家行銷表示，疫情之下，許多民眾走春行程改為「全家去賞屋」，初二起，賞屋人潮漸增，整體較往年增加約兩成，因疫情期間不能出國，有自住需求的民眾也趁著回娘家期間出來看屋，整體成交金額約7億元，與去年相差不大，主要熱銷為板橋區-鼎隆大苑、中和區-蒲陽南山、中山區-帝璽、華山川等新推案及成屋個案為主。

 

其中，桃園區長庚醫護社區旁的「豐邑氧森」，因低總價，符合小資首購族區間，春節期間賞屋人潮超過30組，新北市板橋區江子翠站旁的「鼎隆大苑」，有大戶買家出手購屋，還有三重區仁義重劃區的「元富信城鼎」，因過年期間不打烊，有不少換屋族群來現場了解。

 

2.2 台北東區住辦需求高　忠孝東路四段「成交地板價7字頭」【蘋果新聞網 記者 余奕賢】

台北東區擁有百貨商場聚落，屬於北市一級商圈，其中忠孝東路四段匯集企業據點，近年住辦搶搭房市熱潮出現社區轉手獲利，例如18層住辦「時代通商廣場大樓」之11樓戶，2021年12月以1億50萬元交易，持有9年獲利850萬元；專家指出，忠孝東路四段的住辦價格看漲，主要是疫情加速台商回流、催生設點需求，目前單坪成交至少7字頭，部分能有百萬元行情，年漲將近1~2成，加上出租投報可達2%，收租亮眼更是活絡市場交易，自然容易出現轉手獲利。

 

忠孝東路四段鄰近台北市政府、國父紀念館，屬於商業活動頻繁的區塊，更是企業搶進的一級戰區，其中門牌270號的「時代通商廣場大樓」，屋齡大約36年，規劃地上18層住辦大樓，根據實價揭露，其11樓戶權狀94.07坪，2021年12月以1億50萬元出售，持有9年多獲利850萬元，價漲將近9.2%，單價拆算車位也由102.6萬元來到115.9萬元。

 

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析，自從2020年疫情加速台商回流、催生住辦需求，連帶拉抬租金行情，若以忠孝東路四段來看，住辦單坪租金可達1700~1900元，由於地段良好、收租亮眼，目前成交單價多在74~96萬元，近一年價漲1~2成，尤其小坪數且鄰近捷運的新大樓，每坪可達百萬元以上，目前行情普遍看漲，入手低點的物件勢必擠兌補漲空間。

 

有關「時代通商廣場大樓」出現轉手獲利，丁玟甄提到，該社區於2012年每坪成交均價102~108萬元，直到2018年單價基本超過110萬元，價格呈現逐步遞增，由於地處北市核心商圈，加上收租表現良好，儘管大樓屋齡已屆40年，住辦市場依舊供不應求，加上屋主持有時間較長，入手低點出現轉手獲利並不意外。

 

全球居不動產情報室總監陳炳辰說明，忠孝東路四段擁有不少住辦混合大樓，大樓內紛設微型商辦店面，由於地處蛋黃區出租投報率亮眼，多有中古大樓單價百萬元起跳，若以每坪百萬元計算投報率可達2%，收租亮眼因此仍具競爭力，不過這類總價高、坪數大的住辦，轉手門檻較高，可能要帶租約或有未來承租的口袋名單，相對更能贏得青睞。

 

2.3 中南部房價漲 拉升以房養老意願【經濟日報 記者陳芝瑄】

「以房養老」在台灣推行雖不亮眼、承作件數逐年趨緩，不過在台灣房市正熱時，銀行主管也發現，過去承作多以北北基等高房價地區為主，近年也因中南部地區房價大漲，使房屋價值變高，拉升民眾辦理「以房養老」意願，台中以南承作案件占比也較過去有所成長。

 

根據金管會統計，「以房養老」業務開辦至今，承作案件仍多是中部以北地區，其中辦理行政地區以北北基為主，承作共2,896件、核貸金額225.6億元，其次為中彰投地區共819件、核貸金額31.7億元，再來則是桃竹苗地區共634件、24.8億元。

 

至於雲嘉南、高屏地區2021年承作「以房養老」案件數量相比2020年，分別成長14%及27.9％，而相比之下北北基地區承作案件數就略降7％。

 

銀行主管表示，過去中南部地區房屋估價約500至600萬，其實不足以支撐生活開銷，但現在有的可以估到1,000萬以上，有些民眾就會覺得承作有價值意義，根據銀行內部數據觀察，中南部等都會區案件占比也逐年拉升。

 

銀行主管說，中南部長輩用房子抵押向銀行申請養老貸款金的觀念較為保守，近年除因房價上漲外，長輩的觀念可能也逐漸在改變，對「以房養老」接受漸高。

 

2.4 房市熱 房仲家數、從業人員衝高【經濟日報 記者朱曼寧】

房市熱，房仲家數、從業人員雙衝高，去年房仲業者家數共7,876家數，較2020年成長近一成，而「不動產經紀人」衝到1.01萬名，「不動產經紀營業員」來到4.8萬名，房仲家數、從業人員數雙創15年新高。

 

據內政部資料顯示，從2007年以來，不動產經紀業家數就逐年增加，不動產經紀人、不動產經紀營業員也持續成長，去年以來更因為房市熱潮，不動產經紀業快速擴張成長，其中執業中的家數變化，又以台中增182家奪冠，第二至五名依序為為高雄市增98家、桃園市增91家、新北市增84家、台南增65家，顯見去年以來，基期低的中南部房市大漲熱況，也帶動不動產業布局狀況，而不論是大小型房仲業，都紛紛積極搶食市場大餅。

 

此外，不動產業平均薪資也有感增加，據行政院主計處最新資料顯示，去年前11月台灣不動產業從業人員每人每月薪資總額達5.75萬元，較2020年同期成長逾5%。

 

2.5 房市虎年新趨勢 商用不動產火熱 供不應求【經濟日報 記者朱曼寧】

游資充沛，房市火熱，土地交易、商用不動產去年大放異彩，展望2022年，在台商回流、產業擴廠持續進駐下，商辦市場仍是供不應求，租金將持續上揚，更有望突破新高。至於商用土地、工業地今年也將續漲。

 

仲量聯行董事總經理趙正義表示，2022年台灣商用不動產市場將持續熱絡，主因資金豐沛及實體產業發展需求增加，除了將能看到辦公室租金保持2-3%的年成長以外，由壽險業、科技製造業、物流業為首的投資需求，亦將持續推動全年交易量成長。

 

五都政府亦對土地開發持續重視，在開發朝向TOD型態的市場趨勢中，2022預估重大招標投資額上修至1,800億，相較2021上升12.5%，未來在政策支持、科技及製造業積極擴廠、Data Centre需求、充裕的國內資金動能、國外經濟復甦等利多條件下，國內商用不動產市場可望持續成長。

 

北市商辦稀缺，剛性經濟發展產生大量用地需求，企業對辦公空間的擴編及升級需求，可能也會隨著市區內逾總供給34%老舊A辦的淘汰逐步顯現，加上購地設廠及總部型科技廠辦需求，亦將持續推動工業不動產投資額成長，整體而言，雖然未來供給持續有限，但商辦需求續增，商用不動產市場看好。

 

2.6 破屋掏金術1｜爛公寓變時尚居家　投客年掃40間改裝賺千萬【蘋果新聞網 記者 楊明峰】

房市大好，擅長「加工」老宅的投資客，賺得盆滿缽滿！大台北有投資客瞄準屋況差的30、40年公寓，透過裝修「化腐朽為神奇」，甚至半年抬高房價每坪近10萬出脫，帳面樂賺300多萬，知情人士透露，這批投資客以裝修起家，粉飾屋況墊高房價迅速出脫，甚至有人1年內掃了40間房，海撈數千萬入袋。

 

《蘋果新聞網》委託「屋比房屋」統計實價登錄紀錄，發現新北淡水新民街、蘆洲長安街等路段，去年有高達20筆的老宅1年內轉手獲利紀錄，短則1個月就抬高總價87萬出脫，長則12個月帳面可獲利1成3、132萬，其中以7個月增值335萬，總價拉抬最多；而新民街有老公寓，半年轉手稅前獲利104.5萬，增值幅度77%最高。

 

其中以蘆洲長安街高達16筆的短期交易紀錄最多，更有物件從去年3月的每坪28.8萬，到去年10月就以單價38萬成交，房價每坪漲了近10萬元。而北市內湖安泰街也傳出有短線套利的消息，但從實登上，去年僅能看到1筆持有1年半的公寓，總價被抬高169萬出場獲利的紀錄。

 

然而，1年內的短期交易獲利，無法一口咬定全然投資，但很常被外界視為有投資客的斧鑿痕跡。

 

 

屋比房屋總監陳傑鳴表示，近年房市大好，投資客趁勢掃老舊公寓，就是看準剛需買盤預期房價上漲、頻頻追高，故以裝潢手法墊高房價，短期套利。

 

《住展》雜誌研發長何世昌指出，中古屋投資客老行家，多與區域房仲配合，尋覓屋況差、有價差的物件下手，多半簡單裝潢後就賣掉，特別在新建案供給少的區段，此手法尤為盛行。

 

知情人士透露，這批投資客專買30、40年老公寓或老華廈，屋況越糟越好，滲漏水、鋼筋外露等都沒關係，壓低單價後入手，像是挑選蘆洲單價2字頭、淡水1字頭老宅入手，再透過配合的工班，進場裝潢施工，轉手獲利，裝潢發票等再來做為房地合一稅的成本。

 

該名人士直言，曾碰過投資客，將宛如廢墟的老宅，裝修得美輪美奐，幾個月內，就委託房仲墊高房價4、500萬成功出脫，因鎖定總價在千萬左右最好脫手，多半趁這波房市大好，2、3個月就出脫的物件真的非常多，甚至裝潢好1個月就賣出，半年內賣掉都算晚，「房子超級好賣，連投資客自己都嚇一跳！」

 

至於投資客的背景，該名人士指出，這些投資客多是40~60歲，以裝潢裝修公司起家，熟知裝修手法，更可精打細算成本，趁著房市熱，剛需客買盤追高時，不斷墊高房價出脫獲利，聽過有老一代投資客因被國稅局盯上，賺到好幾億身家後，就呈現半引退狀態；新一波投資客資金多有幾千萬，有的本金不夠，則透過成立公司合資炒房，近期傳出有大戶專掃三蘆老公寓，1年掃下40間。這些投資客，去年賺到數千萬者，不在話下。

 

1年內房屋轉手獲利，要被課45%房地合一稅重稅，該名人士指出，這波玩中古屋的投資客，追求轉手率，房子越快賣掉，先看準10、20%的價差空間，再抓每坪萬元以下的裝潢成本，讓房價增值100~200萬，但也誠實繳稅，扣除稅務、裝潢成本後，追求賺個幾10萬或100出頭萬就跑。

 

該名人士表示，這些新一代跟過去「二黃一劉」來比，並不算大咖，身家多半在數千萬水準，趁勢賺一波時機財，「有賺到薄利就跑」，投資客在政府打房政策頻仍下，認為越快回收資金才是上策。

 

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