【PODCAST 動口不動產7】報稅季來臨 不動產節稅懶人包來囉!
【動口不動產】EP7|報稅季來臨 不動產節稅懶人包來囉!
客座來賓:義祺地政士聯合事務所-林以德代書
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本集重點:
# 不動產交易稅費說明
# 高資產一族如何作好節稅規劃:(投資移轉、繼承)
# 房地合一2.0政策,稅法及實務注意事項?
# 危老重建稅務規定及租稅優惠?
# 自地自建如何節稅?
# 預售屋新政策,對於稅務上之調整?
▌不動產交易稅費說明 (約00:37秒處)
一般來說不動產稅務有分成「投資移轉、持有稅」兩種,買房子時要繳納契稅,例如:印花稅、地政規費等;如果有售屋賣房時,可能會繳納土地增值稅;另外,有關「所得稅」就是在說財產交易所得稅或房地合一稅,那「持有稅」指的是房屋稅、地價稅等,所以像五月份開徵的季節,就要繳納房屋稅,等到年底時(11月)也要繳納地價稅。
公司老闆該如何做好節稅規劃呢? (約01:36秒處)
這邊提供一些經驗值及理財規劃作為參考:
第一、不要做太多不必要的移轉,簡單來說就是,沒有特別需要,沒經過規劃不要隨意做贈與移轉,因為移轉就有稅務的產生。
第二、遺贈稅法針對贈與移轉有免稅優惠,原先額度為220萬,但從今年111年1月開始,一個人贈與額度提高至244萬元,可充分多加運用!
第三、如高資產客戶想把資產移轉給子女,到底是用遺產繼承方式較節稅呢?還是現階段用買賣方式或贈與方式把資產移轉給子女,其實這都要依造個案去分別評估的,每個人的狀況不一樣,當然站在代書的角度一定以節稅為出發點。
第四、分散登記有效降低稅率,目前房價處在高檔,像地價稅採累進課稅,那房屋稅針對持有住家非自住,如戶數較多,那稅率也相對較高,所以通常會建議,採用不動產分散登記。
▌高資產一族如何作好節稅規劃 (約04:39秒處)
假如我手上有兩億元現金想分給子女,若用分散贈與方式會花一段時間,如用現金贈與方式稅務可能會高達數百或數千萬不等,在遺贈稅法裡不動產有個規定,針對不動產之「贈與」有公告價,其中包含土地現值總額、房屋評定價格;通常公告價也就是「市價」相對較低,假設2億豪宅,它的公告價可能是四千多萬,可利用中間價差作節稅。
舉個例子說明,分成三個方案:
第一、資金在我本人名下,兩億去買不動產,利用244萬的免稅優惠移轉給子女,這是常用之模式,雖然免贈與稅,但在日後子女若要出售不動產,會碰到一個課題就是所得稅會用限時當價成本,故未來所得稅會比較高。
第二、我出兩億但指名登記給子女,這種情況下,政府認定課稅總額時,不是用兩億而是用不動產公告價,大概是四千萬,相對之下繳納的贈與稅金額不會那麼高了,但其實也會碰到缺點,因取得價為四千萬,若用兩億賣掉,中間價差為1億六千萬,這樣看來所得稅就顯得相當驚人。
第三、每年使用現金贈與方式,每人都有244萬免稅額度,父母親加總額度共488萬,逐年累積當作子女的自備款,而子女結婚登記日前後半年之內,有個100萬的免稅額度,可作為節稅規劃,等到累積到某個程度之後,可使用於購屋不動產,假設現金不夠想貸款的話,建議先去貸款,之後再用每年贈與現金額度使貸款慢慢降低。
以上這三點,都是較常見的節稅規劃方法哦,可供參考!
▌房地合一政策,稅法及實務注意事項? (約07:33秒處)
所得稅修改是在105年,房地合一稅法修改是新制的部分,去年7 /1開始實施,如持有不動產為105/7/1前取得,若出售的話適用於房地合一新制範圍,因政府打炒房政策,較不鼓勵短期出售,較鼓勵長期持有,但還是有特殊情況,例如:建商蓋房子為主要營業項目,稅率在20%無變動;另外是針對持有住宅者(自住),持有時間超過6年且戶籍在此,沒有營業行為,當你要出售時,政府會提供400萬的免稅額度,稅率會用漲價部份的10%去計算,那像危老、都更持有者有配合政策的話,若持有時間不超過5年,可用優惠的20%稅率去算。
▌危老重建有哪些稅務規定及租稅優惠? (約09:22秒處)
針對稅賦上優惠做簡單說明:
在危老重建期間,地價稅可不須繳納,但新屋蓋好之後,需繳納房屋稅,適用於103年之後標準價格,會比老屋增加兩倍以上的課稅金額,目前條例有針對地價稅及房屋稅完工後2年減半的優惠,如是「個人自住」短期沒移轉的話,減半優惠最長再延10年,總共是12年;如之後房子賣掉後,在持有未滿5年的情況下,所得稅部份也可適用20%的稅率。
▌自地自建之經營如何節稅?(約11:02秒處)
以所得稅來切入的話,房地合一2.0去年7月上路,比較一下新舊制度的模式,如果用個人去買賣房地產或自地自建、合建分售等,其實稅賦不見得會加重,新制度提倡長期使用,非短期投資行為,時間拉越長影響較少,一般建議購屋資金來源都要做個評估,像「自地自建」還是需要一個專業的顧問團隊來做統籌規劃會比較合適,透過專業團隊可避掉一些像營業稅法裡有個營業稅,再「自地自建」自主性高、利潤較划算,以後要出售利率也比較好哦!
另外想節稅的話,在老屋拆除之前,戶籍要遷入並改設為「自用住宅」作為長期持有,在政策部份提供較高的免稅額及優惠的稅率,而「重建」稅賦優惠在116年5月前截止,要把握時間趕快申請哦!若有「自地自建」之需求,歡迎洽詢「安信建經」為您服務!
▌預售屋新政策,對於稅務上之調整?(約13:42秒處)
預售屋完工之前,中間轉手找到新買主,叫做「預售屋可換約」對賣方來說是有獲利的,去年7月前是屬於財產交易所得稅的一部份,並納入個人所得稅去課稅,稅率為5%~40%不等,但在去年7月以後,把房屋獲利部份納入房屋合一稅的課稅範圍,依造持有時間的長短去適用不同的稅率,如購買預售屋中間有獲利要轉手,持有不到2年換約的話會被課上45%的重稅,有個特殊的情況,因預售屋目前受缺工、建築成本上仰影響,相對預收屋價格會比較高,但是政策之後可移轉給配偶、直系親屬、旁系二等親內或是政府認定可供移轉之對象,當然也要看之後政策法條公布內容去定奪。
那免稅額部份有調整嗎?(約15:25秒處)
大概在三月底左右,國稅局有發新聞稿提到出售預售屋認列之問題,在所得稅法裡房地合一出售不動產或預售屋的時候,有個出售費用的認列,舉例來說:透過仲介售屋需支付4%仲介服務費,採實際認列的方式,如是自行銷售並無仲介費,扣除費用相對會較少,目前稅法上規定,是出售價格的3%,但不可以超過30萬。
假設預售出售價格為1000萬,已付100萬給建商,當初買900萬,賣給消費者1000萬,中間賺100萬,對於屋主來說會從新買主手上拿到200萬的價款,按造稅法裡的出售價格之費用認列,也就是1000萬*3%=30萬,剛好是30萬,而國稅局解釋說實際價金不是1000萬,是只有200萬,200萬*3%=6萬,就只有6萬,相差很多,對賣方來說扣除費減少,但要繳納的稅相對會比較多,重點就是「總價越高,數字差距就會大」!