EP17｜安信建經【動口不動產ft. 信義代銷林暐哲】信義集團品牌聯手 安信建經x信義代銷 合作共贏
客座嘉賓：信義代銷永續研展組-林暐哲
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本集重點：
00:24 2024上半年房市交易熱絡，但第四季買氣急凍
01:25 買了預售屋，但未來籌不出錢又不能轉售！銀行保障「首購族」，但第二屋…
02:46 年輕人更喜歡「中古屋」還是「預售屋」？換屋購屋五大原因
05:26 臺北市30年以上城市老屋超過70%，主打「耐震的房子」，銷售速度差異
07:31 安信全案管理強強聯手信義集團資源的優勢
09:31 透過信義代銷「全房產」，讓案子推廣更快完銷
12:47 代銷如何為全案管理地主量身訂做產品規劃？
主要是大概從六七月開始，就是包括像銀行或是央行的一連串政策，或是對於放款部分的新聞，實際影響其實都還蠻大的，開始有一些客戶有表示最近貸款越來越困難，在銀行這邊聽起來就是央行不讓貸款，或是說央行比較會限制這個部分。
所以現在銀行對於放款的這個貸款上就變得很保守，落實到客戶貸款就是說跑了很多銀行可能都不願意貸款，或是說收件但可能要排隊等三四個月才會撥款。
等於說現在有很多客戶因為對於貸款的擔心，影響到買房子的信心，所以其實一二手市場、預售屋跟中古屋，大概七、八月開始的買氣實也都掉下來了。
►「預售屋」假設未來借貸方面遇到困難，錢籌不出來又不能轉售，會有什麼樣的問題？
我覺得這個要分開來看，不管說新青安也好，或者是你不用新青安，只要你的資格是首購，基本上近期的央行跟政府的態度就是保障首購族，讓首購族優先貸款。所以我覺得首購的話你是完全不用擔心，那需要謹慎的是如果你是有第二屋以上的貸款，這可能會是未來比較艱鉅挑戰的部分。
那預售的好處就是它還有三年到四年要交屋，所以如果你是買第二間、第三間以上的，你還有未來三、四年的時間去多籌一些自備款的部分。
違約的話其實現在都比較少，因為坦白講，建商它通常跟銀行都會有一定的合作和往來的關係，所以通常在交屋前，其實提前一到兩季，建商就會去跟銀行溝通貸款額度，如果真的有配額不來，其實我坦白講，你能買到第二間、第三間，大部分財力都是有一定的保障。
►年輕人更喜歡「中古屋」還是「預售屋」？換屋購屋五大原因
我覺得其實新東西是大家都喜歡的，只是說受制於現實，預售屋也好，或是市場上的新成屋，屋齡比較新的房子，它的單價一定是比中古屋來的更貴，所以其實很多時候買方他是屈就於不管是預算的考量、總價的考量、未來負擔的考量，等於是退而求其次買中古屋。
如果你預算買得起新房子，客戶大多都願意選新的，尤其目前我們了解基本上客戶回饋了幾個重點：
- 電梯大樓：因為臺灣或是說全世界，大家都邁向高齡化社會，以前的這些舊公寓，老人家可能五、六十歲的時候爬樓梯還可以接受，可是當年齡來到了七、八十甚至再更高齡的時候，天天上下公寓的樓梯，其實對於這些長輩來講，會越來越辛苦，所以現在很多客戶是為了要換電梯大樓。
- 大樓物業：像很多年輕的上班族，因為平常一到五都要上班，所以像是包裹的收送，像現在網購非常流行，或是外送，他希望社區需要有一個類似管委會或是大廳的物業人員去幫他收送這些包裹或是網購。
- 停車位：因為傳統的舊城區，像華夏、公寓，其實都沒有附停車位，現在車主都是對自己的車子非常寶貝，所以如果是一般大樓，可能地下室有平面停車位可以幫自己的愛車遮風避雨，所以停車位其實也是我們實務上遇到很多客戶換屋的一個主要原因。
- 安全性：畢竟目前新房子還是在安全上跟老屋相比，其實新房子在結構一定是比老屋來的更好的，尤其台灣地震頻繁，安全性這一塊是一些換屋族或是首購族考量的一個標的。
►臺北市30年以上城市老屋超過70%，主打「耐震的房子」，銷售速度差異
其實我們剛剛提到，很多時候舊屋換新有一個重要的考量－屋齡跟安全性。目前來講，基本上建築物耐震設計在921之後，臺灣有做一個比較全面性的修改，針對耐震跟建築設計更為嚴謹，針對耐震力的要求也有提高。所以幾乎2000年以後的新房子，都會比早期的舊房子來得安全，尤其臺灣又是地震非常頻繁的地方，所以其實在預售市場我們常常會碰到每次一有大地震完，就有很多的換屋族或是一些舊公寓的客戶跑來案場要看房子。
如果案子本身有制震或是耐震，銷況反應都不錯，客戶換屋的意願會跟地震大小成正比，再加上前面有提到其實雙北很多都是開發很早的舊城區，這些舊城區大家都說臺灣市容很差，都是公寓、違建….等，反過來講，其實這種舊市區它的新建案供給非常非常的稀少，所以每次一當有都更案或是危老案一出現，其實很多是周邊可能500公尺方圓、一公里內的鄰居很快就把它買完了。
所以我們有發現，因為這種舊市區、老城區，它的新推案非常少，危老改建上其實我們都蠻鼓勵地主去做整合，因為你這個舊屋換新，或是說危老改建之後，你的屋齡翻新了，住的也比較安全；在銷售端，這種舊市區的新案子在銷售的時候，我覺得表現都非常好，就是不會像重劃區一樣，案子滿地都是，然後還要一個非常長的銷售期。
►安信全案管理聯手信義集團資源的優勢
安信比較多在做前端整合，那代銷團隊就是負責後端的銷售，等於說代銷提供的專業在於因為我們每天在市場第一線接觸客戶，所以會了解客戶需要什麼樣的產品，比如：格局、空間、建材規劃、買方想要的是什麼？這是代銷所提供。
所以其實我們也都跟業主建議，前端整合差不多的時候，就由我們代銷團隊一起跟會，因為整合完之後勢必要有未來推出新大樓的一個產品，從建築外觀、內部建材、平面設計，都需要有專業團隊協助。這個階段銷售端的代銷團隊進去之後，我們就可以規劃出更符合未來買方需求的產品，這樣在銷售端才會有更好的表現和佳績，這就是代銷團隊在整合過程裡的一個角色。
那剛有提到，因為其實信義集團算是非常非常大型的上市櫃公司，所以我們資源非常多，不只是安信、不只有代銷，線下有很多分店、不動產經紀人，甚至我們集團內部也有大數據中心，每天在處理很多很多的數據資料庫。
所以整個信義集團我們可以做到從前端到後端的一條龍整合，發揮1＋1＞2的一個效果，前面整合完，然後先由我們代銷做一個正確的產品建議，到了最後端我們又可以跟線下這些分店、不動產經紀人合作，把正確而且有意願的買方帶到我們現場來，最後就可以達到整個個案的圓滿完銷，這就是我們集團可以提供的一條龍產業鏈。
►透過信義代銷「全房產」，讓案子推廣更快完銷
剛剛有講到全房產算是我們近年在推的一個非常厲害的銷售利器，因為它整合了幾個面向：
- 通路整合：我們線下有很多分店通路，每天會有很多有購屋需求的買方上門，我們會媒合這些原本在看中古屋的買方，他可能在中古屋上沒有挑到心儀的物件，這時候可以由一線分店經紀人帶到我們代銷或者預售案場去做媒合成交。
- 網路行銷：因為現在網路真的太發達了，所以傳統大家可能是在比如說報紙或媒體看到新建案在銷售，但現在都已經轉為線上行銷，可能要透過一些廣告投放、臉書、各式各樣的網路媒體露出，不管是集團也好，代銷也好，我們都有自己的部門可以在網路上精準的做廣告投放。
- 客戶大數據：因為我們信義集團的客戶數量真的非常龐大，除了剛剛講到線下的買方以外，信義集團的官網每天也都在收集買方到底瀏覽過什麼樣的物件？他在看什麼樣的需求？所以我們代銷部就可以歸納出到底什麼樣的房子是買方最需要的，這也是我們平常在提供不管是建設公司或是地主，做出最符合銷售市場的一個產品。
- 品牌資源：我想信義的品牌形象在很多的買方心裡面都是非常非常認同的，所以很多客戶來到我們案場，都說我信任信義集團這個品牌資源，所以我相信我跟你們買房子一定會得到交易安全上的保障。
- 線上銷售：因為近年疫情之後，現在又多了一個線上銷售，案場都有提供類似像線上直播，或是透過視訊直接銷售的一個服務。
等於說全房產結合五大優勢：通路整合、網路行銷、客戶大數據、品牌資源、線上銷售。
我們信義集團有很多子公司，整個集團在內部溝通都很快，一有客戶就可以馬上透過內部管道轉介，甚至我們前面有講到，前端地主整合有安信專業的建經公司在做服務，所以我想整個房地產的極端產業鏈真的是非常完整的一個集團。
►代銷如何為全案管理地主量身建議產品規劃？
因為地主一定最想了解到底我整合完，以後要蓋成新建物，現在的市場行情是多少？那我可能未來銷售一坪可以賣多少？我要做什麼樣的產品？要蓋幾層樓高？要做20坪、30坪還是40坪？麼樣的產品規劃比較好銷售？
所以其實我覺得，除了通常整合到尾端，就很建議代銷團隊可以一起進去做後續的產品規劃，因為後面的銷售配套也都是要提前規劃的，就是未來我要怎麼賣？怎麼銷售？那你這個案子要在什麼部分去做加強跟補強？可以讓未來這個銷售的這個價格賣得更好，這就是我們代銷團隊的專業所在。