【2024年Q3】信義全球資產商用不動產季報

【央行加碼打炒房土地市場觀望氣氛濃】2024年住宅市場如洗三溫暖。上半年房市受惠於市場資金豐沛、高科技大廠擴廠布局、新青安政策等多重利多因素，房市攀上高峰，統計數據也顯示，今年1月至8月全台買賣移轉棟數達24萬棟，較去年同期成長了26%，顯見房市交易盛景。房市過熱引起央行的注意。央行瞄準土建融及房貸業務量，祭出不動產總量管制，金融機構紛傳放款水位逼近滿載，市場出現排隊撥款、貸款審核期拉長、房貸利率飆升等現象；９月央行理監事會議再加碼第七波選擇性信用管制措施，讓第四季市場購屋氛圍陷入急凍。

一、上市櫃法人大型交易【商用不動產】
二、上市櫃法人大型交易【土地】
三、區域實價登錄【台北】
　　區域實價登錄【新北】
四、台北辦公【租賃市場】
　　七大辦公商圈租賃市場
　　內科廠辦租賃市場
 五、台北辦公【買賣市場】
　　七大辦公商圈買賣市場
　　內科廠辦買賣市場

房市買氣趨冷、建商購地態度轉為觀望，展望第四季土地市場，住宅土地購地動能將呈現趨緩，可開發辦公大樓、商場等商業設施的商用土地則較不受到影響，預期也將成為開發商下一波布局重點。包括台灣人壽９月時就以137.5億元取得桃園航空城計畫優先產業專用區57,290坪土地，未來將規劃開發體育設施、商辦大樓、物流中心等；汎德永業也以12.16億元取得台中南屯區昌明段1,209坪土地，將規劃為BMW展示中心。

限貸風波及選擇性信用管制措施實施，加深市場觀望氣氛，然而危老都更、企業興建廠辦等資金需求不在管制範圍內，對商用不動產交易未造成直接性的衝擊。且從各項數據也顯示，台灣今年出口穩健、內需消費增溫，半導體、AI相關、資通訊等企業持續有增設產線、擴充廠房需求，因此第四季工業不動產、辦公室等商用產品交易量仍具備豐沛的題材，挹注商用市場交易量。

上市櫃法人大型交易【商用不動產】

第三季上市櫃法人購置商用不動產交易額為684億元，較前季成長198%、較去年成長336%。

受惠於人工智慧、高效能運算等需求增加，廠房、工業土地交易熱度持續攀升，第三季工業地產交易量上衝546億元、年增542%，佔據本季約80%交易量；第三季辦公室交易量為138億元、年增97%。

市場買賣動能強勁，企業也順勢盤點手中閒置資產，啟動活化策略，包括群創光電以171億元出售南科四廠給台積電；友達光電以共81億元處分台南廠、中科后里部分廠房，買方為記憶體大廠美光。

本季另一筆百億元大型交易，為台灣人壽以137.5億元取得桃園航空城計畫優先產業專用區57,290坪土地。去年起，受連續升息等因素影響，壽險業投資商用不動產腳步明顯放緩，但只要產品地段精華、具備開發題材及增值潛力，仍會成為壽險業購置目標。

上市櫃法人大型交易【土地】

第三季上市櫃法人購置土地交易額為736億元，較前一季成長146%、相比去年成長429%。

今年7、8、9月土地市場單月交易量均超過200億元，7月時更來到292億元，刷新49個月以來單月交易新高紀錄。總計今年前三季土地市場交易量達1,344億元、年增234%，土地市場全年交易量已順利回歸千億元水位。

本季指標交易案為大同之子公司大同資產、孫公司志生不動產處分北市大安區復興南路不動產，交易金額為95.89億元，買方為達麗建設、海悅、彥文資產管理顧問公司聯手買下，顯見北市可開發基地已十分稀缺，精華地段、具備都更改建效益的不動產，是品牌建商積極鎖定購入標的。

本季土地市場交易熱區落在台中市，累計交易量為283億元、佔38%；其次為高雄市，累計交易量為159億元、佔22%。

台中受惠於大型建設開發、產業投資及人口紅利等發展利多，包括遠雄、亞昕、達麗、富宇地產、富華創新等品牌建商，都積極布局中區住宅土地，又以遠雄建設購地動能最為強勁，本季共計砸下約43億元，購入西屯區、北屯區近2千坪土地。

區域實價登錄【台北】

第二季台北辦公市場交易量為121億元，季減30%、年增210%。本季辦公室交易雖較前一季微幅下滑，但較去年同期有顯著增長，顯示受惠於產業擴充辦公室剛性需求，商辦、廠辦等商用產品持續看旺。

第二季台北土地市場交易量為86億元，季減4%、年減17%。具備產業發展題材的生活圈，是今年建商重點獵地目標，包括華固建設第二季以18億元購入北市科軟橋段745坪土地，換算每坪單價約為241萬元。

區域實價登錄【新北】

第二季新北辦公市場交易量為73億元，季減29%、年減51%。觀察本季新北辦公市場以新屋為交易主力，且買方多為具有新北地緣關係的中小企業，企業辦公室小換大、舊換新、租轉買需求明確，帶動買賣成交量。

第二季新北土地市場交易量為154億元，季減42%、年減38%。本季土地市場交易熱區集中在新莊區，包括茂德建設以28.93億元取得副都心段一小段土地，土地面積合計約1,346坪。

台北辦公【租賃市場】

信義全球資產公司調查第三季台北辦公租賃市場，主要商圈辦公室租賃市場持續走升，第三季平均租金為2,623元、季增約0.3%，租金表現較前一季呈持平；空置率為4.23%，較前一季小幅下降0.09個百分點。

七大辦公商圈租賃市場

第三季台北七大辦公商圈租金水準呈持平或上漲。信義世貿商圈頂級辦公大樓群聚，平均租金為3,767元，租金水準居七大辦公商圈首位；敦南、松江南京、復興南京、敦北民生商圈平均租金水準落在2,000元至2,300元之間；站前西門、南京四五商圈平均租金水準在2,000元以下。

辦公租賃市場需求穩健，加上公共建設、新開發案等題材帶動，預期北市辦公商圈租金會繼續緩升。包括信義計計畫區尚有台北天空塔、南山A21綠環塔、南山A26地上權案、四季酒店等商業大樓正在興建中，待大樓陸續落成，將強化信義計畫區各項商業機能；站前西門商圈則有西區門戶計畫及C1／D1雙子星大樓開發案等題材加持，未來發展可期，是國內外企業、高資產投資人重點關注的辦公商圈。