【2022年5月份安信月中分享報】
Hito焦點新聞
危老獎勵將遞減4% 首當其衝中小基地地主【2022-04-18 經濟日報】
自2017年「危老重建條例」上路後，全台掀起危老重建風潮，據安信建經統計資料顯示，截至今年3月底止，核准件數共2,113件，為都更一倍以上，其中又以台北市核准658件居全台之冠，不過危老時程獎勵已逐年遞減，今年為遞減至4%階段，將首當其衝中小基地地主。
土銀土建融禁令解除了【2022-05-09 經濟日報】
不動產授信龍頭土地銀行的土建融「禁令」解除了。今（2022）年2月下旬，金管會祭出打炒房撒手鐧、拉高全體銀行不動產授信風險權數，身為唯一不動產專業銀行的土銀憂心資本不足問題，決定停接土建融新案，歷經兩個月的調整期，土銀上周已發文給全體分行與區域中心，下令恢復辦理土建融業務。
確立今年緊縮立場 楊金龍暗示再升息機率高【2022-05-11 中國新聞網】
中央銀行總裁楊金龍財委會專題報告的書面報告指出，去年國內物價已走高，今年俄烏衝突加劇全球通膨壓力，國內物價漲幅續居高，預測機構估今年台灣通膨率2.7％，雖較美、英、澳、歐等溫和，但輸入性通膨壓力加劇，央行基於維持物價穩定的法定職責，採取緊縮性貨幣政策立場。
成本漲 行庫：都更危老拉警報【2022-05-12 中國新聞網】
金融圈人士透露，營造成本持續上揚，已衝擊到都更危老案的進行，最主要的導火線在於建商因為營造成本上揚，要求拉高建商的分配比例，但未獲原住戶同意，影響所及，已有很多都更危老重建案因此停擺、觸礁。
大台北房價指數
更新日期：2022.5.16
信義房價指數
大台北月指數歷年變化曲線圖
統計時間：2022.5.16
危老專區
大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計表
大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計表
危老重建個案
原「首都大飯店」小巨蛋館 危老通過將拆除 全館家具免費送【2022-05-13東森新聞】
位於台北小巨蛋對面的原「首都大飯店小巨蛋館」也即將進行危老都更，近日舉行家具贈送活動，引發民眾熱議，在2019年撤出，由「幸福久久窩」接手經營，改建為102間出租套房，主打寵物友善環境。後來疫情爆發，全國餐旅業遭受重創，據了解，幸福久久窩一直經營到在今年初才撤出，根據《ETtoday》報導，撤出原因僅是因為房東申請危老都更。然而，該樓近日傳出在舉行家具免費送的活動，再度吸引外界目光。
▲接手經營的「幸福久久窩」也於今年初撤出。
麗寶總裁吳寶田 買下北投「逸邨大飯店」【2022/05/09自由財經】
根據台北市地政局最新公告，截至4月底為止，台北市已核准669件危老案，其中「逸邨大飯店」為第660案，也是歷史痕跡最老的飯店危老案，基地範圍包括新民段四小段213-7、234、235、237、238、238-1、239、239-1地號等8筆地號、共約1329.82坪，獲得容積獎勵項目包括結構評估、基地退縮、耐震設計以及綠建築等四項，另外還有滿額10%的時程獎勵。
▲麗寶集團總裁吳寶田家族以自然人名義買下「逸邨大飯店」土地，而且是從2011年便一路收購，直到2019年才全數收購完成，耗時將近10年，預計將興建單戶20坪以內的最小度假溫泉宅。（翻攝自Google Map）
安信時刻
【張總專欄】老飯店疫情重建 汰舊換新提升安全【2022-05-16 中國新聞網】
台灣近期疫情快速擴散，已朝共存的趨勢發展，各大風景區人聲鼎沸，尤其遇到節慶連假時，飯店業是最大受惠者，無論是住房率與住房價格均有顯著提升，更有不少飯店住房率已接近額滿。景氣春燕已經飛至飯店業了嗎？恐怕沒有如此美好。
飯店業春燕飛來 須衝破三道大網
首先，目前國內觀光飯店住房率回升，其中一個原因是「供給量銳減」所致，而供給量減少的主因是不少飯店轉作防疫飯店。根據觀光局統計，2022年農曆春節前夕，防疫旅館房間數增至3萬2000間，不過因應春節結束，防疫旅館入住率僅剩37%，約減少2000間房。防疫飯店勢必會逐漸轉回觀光市場，觀光飯店房間數量一增加，回歸市場競爭狀態，住宿率可能面臨下滑窘境。
其次，雖然大眾已把疫情當作一般流行病，即使國內生活回復正常，但政府及企業仍不鼓勵團體旅遊，以避免群聚傳播的風險。且對外的國際觀光政策亦尚未鬆綁，在缺少了人較多的旅行團商機，對於仰賴觀光經濟的飯店業者，想要重返往日榮景，現階段仍是遙遙無期。
再者，行政院和朝野立委已有共識將進行《建築法》第77條之1修正案，最快預計今年會完成三讀，將現有僅規範建築物防火避難設施及消防設備的條文，新增耐震度等結構和緊急逃生相關設施等要求，未來包括飯店、百貨等公共場所都將適用新措施。而對老飯店來說，整建補強所費不貲，即使整建也難以跟新飯店競爭、有效提升住房價格，不如重建更有經濟效益。
筆者認為，以上三大因素讓有志於長久經營的業者，作出更長遠的規劃，尤其是屋齡逾30年、或者建築結構安全有疑慮的老飯店，可預先擬定改建計畫，申請並啟動危老重建方案(洽詢安信團隊協助)，才能以全新姿態趕上後疫情時代的商機。
重建四大優勢 老飯店瘋危老
事實上，我們看到全國不少老飯店已看見以上趨勢，率先啟動重建方案，包括台北市「馥敦飯店南京館」、「六福客棧」、「台北國賓大飯店」、「西華飯店」、「首都大飯店小巨蛋館」、「三德大飯店」、「神旺大飯店」、桃園「晶悅國際飯店」、高雄「國賓飯店」……等飯店業者整棟拆除重建，其中又以台北市十幾案最多，而絕大多數飯店業者都是選擇「危老重建」的方式，主要是危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確，能為業主帶來更大的重建價值。
以位於台北市中山區長春段的六福客棧為例，基地面積約379.69坪，原樓地板面積約3500坪，地上11層老建物，在2019年通過危老審議，獲得原建築基地1.15倍加上時程獎勵10％，推估未來可興建樓地板面積可超過6仟多坪。
如果老飯店要加入危老重建，動作可要加快，尤其是土地面積相對小的中小型飯店。主因是今年5月起，危老開發時程獎勵已降至4％，如果想取得最高1.4倍基準容積獎勵（1.3倍容積上限，另開發時程＋重建面積獎勵再額外多10％）上限，重建面積需達到1,000平方公尺（約302.5坪）。換言之，中小型飯店仍有機會拿到1.3倍至1.4倍不等的容積獎勵，但若開發時程容獎降至1％或0時，除非老飯店本身原為高樓層建築(原始容積高於法定容積)，可採原容積率1.15倍的獎勵上限，相較採用法定容積的獎勵倍數計算，所獲容積更高，否則光靠面積獎勵已難取得優渥的容積獎勵條件了。
總而言之，現在老飯店重建具有四大優勢，除了「因應疫情趨吉避兇」、並「提升建築安全」外，更能「捉住高額容積獎勵的尾巴」，更何況重建後因樓地板面積大增，「資產價值會大幅躍進」；重建後無論是強化本業競爭力、或者整棟出租轉售，堪稱是進可攻、退可守的最佳方案！
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