EP18｜安信建經【動口不動產ft. 曾敬德】專家觀點：2025房市解析！
客座嘉賓：信義房屋不動產企研室－曾敬德經理
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本集重點：
00:44 2024房市回顧
02:52 「2025房市展望」
05:31 川普上任，對房市有影響？
06:41 區域行情，哪些市場比較好？
08:44 北市牙籤宅夯？
10:00 今年是進場好時機？未來房價下修？
12:08 雙北推動老屋重建，增加住宅供給，抑制房價，緩解「雙老城市」問題？
13:38 5年後出現房屋拋售潮？
2024房市回顧
2024年的房市可說是高潮迭起啊！從年初法基本上延續新青安政策帶來的買氣短時間爆發，那短時間的買氣大量湧入市場上就是看供需，你市場上沒那麼多房子賣的時候，它會呈現供不應求，此時消費者更緊張，因為當他發現他看的房子可能六、日看的，哎！怎麼賣掉了，那這樣子的經驗好幾次之後他就會知道房子不太能等，我差不多適合就該上車！甚至在價格上要大膽一點！
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所以在這樣的氛圍之下，2024的上半年房市是非常的火熱，那時候的預售案一手甚至一個月可以賣到16,000件，過去的經驗來看，大概10,000件以上，市場上就是很熱，超過12,000件，市場就是發爐（台語）！旺的不得了！那你說衝到16,000件市場上大家搶著買的狀況，後來在7月份開始出現有些銀行已開始達到放款的上限，甚至傳出：「哎！我怎麼已經對保了，銀行跟我說不撥款！」市場上就不對勁了，發現整個銀行的資金吃緊，後來央行也發現說，不對！房市實在是太熱，錢都往不動產（流動），就開始找銀行喝咖啡，然後就交報告，對不動產放款的部分要盡量少做，9月的央行理監事會議後就祭出第七波的選擇性信用管制措施，那個時候市場上就整個開始熄火降溫。一方面政策上是引導；一方面房貸也不好貸，所以去年的第四季就是整個預售量一個月剩下5,000件，市場上交易量出現快速的萎縮，所以2024有點開高走低的一個味道。
「2025房市展望」
基本上，房地產不太會一夕之間扭轉，所以原則上還是延續去年第四季以來市場上交易比較量縮的表現，但市場上通常對於單一事件的發生，大概會用半年的時間去適應，所以其實現在市場上大概也慢慢適應房貸緊縮的狀況。
在預期來講的話，其實市場上的交易量甚至有可能會比第四季的表現來得稍微穩定一點，但是你要說像去年(2024)上半年這樣大鳴大放，看起來是不太可能，所以對於2025年會有一點點像是「摸著石頭過河」，目前沒有一個方向說會往下一路修正，也沒有會反轉往上的比較強的資金在支撐，或許他可能呈現一個價格盤整，買賣雙方你看我我看你，兩邊都不太決定的時候，市場上的價格就是呈現一個比較盤整、量縮。
但2025有個特色就是「不確定性特別高」！你就會發現，今天美國總統-川普說了一句話，可能讓整個金融市場波動幅度變很大→股市的波動變大→影響民眾的信心。簡單來講「不確定性：很難在當下馬上做決定，在這樣的氛圍下，現在決定跟下個月決定的狀況差不多的時候，房地產很難會有熱絡交易的表現。」
但同時，房地產基本面穩健，因為現在經濟成長還在AI紅利的一個狀況，所以市場上資金動能也是有的，只是借錢不好借，但是實體資產在當下還是比較有保值的效應在，虛擬貨幣衝到100,000塊、比特幣沖高、黃金也是衝到2,900美元，所以其實市場上有一些比較不確定的聲音，但是也有一些比較穩健的基本面在支撐房地產，所以你說短時間大家在現在的共識大概就是會進入一個盤整的一個狀態。
川普上任，對房市有影響？
會！因為現在房市資金可能要看股市，那股市又要看輝達跟台積電，那目前看起來，晶片是他（川普）的一個重點項目，我們錄的這個時間點還沒有明確說要怎麼做，川普就是先丟個東西，那我們就去找他談，雙方一來一往之間，最後出來的答案可能沒有市場上預期的那麼緊張的時候，其實就可以鬆一口氣，整體不確定性因素解除，市場上就會有比較明確的方向；那倘若擦槍走火，他不滿意，真的出手比較重的時候，臺股受影響，市場上需要資金的人增加→賣的供給增加→影響房市，所以原則上就是看臺股，臺股就是反應政策、市場上最後的結果，看臺股是區間，還是他是不確定性之後往上（漲），或是出了什麼不在預料中的事然後往下（跌），市場上原則上應該會跟著那樣（股市）的方向。
區域行情，哪些市場比較好？
剛剛講的說其實未來房市走勢可能跟股市的表現比較一致，那相對的我們就看股市哪邊好？哪個產業好？就代表哪個區域好！那現在看起來AI紅利是還是蠻好的，相對的有一些科學園區的房價的一個支撐性就會比較強一點，新竹、南科、高雄這些區域是未來房市的亮點，是一個資金和人需求比較強的區域。
但這些區域也要留意：
➊同時也是房價快速飆漲的區域！假如真的市場上表現很不好甚至開始修正的時候，有一些區域就會面臨供給問題，因為有些重劃區供給量比較大。
➋那還有個問題就是：這三年每個階段取得的成本都不一樣，時間稍微拉長，有人買二字頭、有人買三字頭、有人買四字頭，當然這時候建商在賣，有時候旁邊的土地又很便宜的時候，其實市場價格就比較混亂。尤其是這種重劃區漲的時候很兇，但是如果在修正的時候其實會呈現一個供給量比較大而且價格混亂的狀況。
至於雙北的話，其實是一個比較保值的區域，像其實它動的沒有那麼多（當然這幾年，市場很多尤其是新北外圍，有些區域個案就是一坪100萬的狀況），原則上現在謹慎購屋就對了。
那另外其實像雙北的話，比較好的就是臺北市是以重建為主要核心的都市發展的過程，那安信有提供全案管理的服務，如果有些地主有（自地自建的）需求可以來詢問，這樣子（改建）模式會延續很久，因為臺北市的老房子實在太多了，哦所以臺北市就是改建那其他區域會變成個案表現，基地很大、在捷運站周邊、市場上比較沒有這類型的產品，那他銷售上會走得比較順一點，其他比較沒有特色案子可能就會慢慢一個禮拜賣個兩、三間，所以整體市場區域就是看熱門的產業，比較疲弱的產業對區域就沒有太多加分的效果。
北市牙籤宅夯？
其實這類型的案子（興建）成本蠻高的，跟三年前比較起來呈現一個暴增，尤其是小面積的基地單價的上漲幅度更是驚人，所以我覺得這種狀況可能出現的比例會越來越少，原則上買這種房子考量很多，管理、停車位、耐震等等的問題，但還是會有（購買）族群，因為你只要價格稍微平實一點，還是會有人可以接受。
今年是進場好時機？未來房價下修？
是不是購屋好時機這議題講十幾年了，臺北市房價從四字頭講到八字頭，原則上是不是好時機就看個人的需求，因為有些人的需求就是很明確，那我們怎麼樣聰明買？這可能就是另外一個議題；那你是資產配置，想買一些實體的資產，那怎麼買？要不要現在買？這可能又是另外一個議題。
但從市場上供需的角度來看，我會認為你真的有需要買房子，就是留在市場上持續看，去年上半年很辛苦，物件出來當下、的一天看屋就要決定要不要，不是你決定就買得到喔！但現在不一樣，市場上買方數量比較少，所以可以慢慢挑喜歡的屋況、滿意的價格，再決定購屋就好了，反正慢慢看但是一定要留在市場上，因為好房子就是會突然出現。
現在買賣雙方的天秤比較平衡，買方市場的典型就是買方出非常低的價格去試探，而且市場上沒什麼競爭者，但是現在氛圍不太像，因為畢竟其實臺股還是在23,000多點，所以其實現在需要資金需求的屋主沒有那麼多，就是留在市場上然後把自己的需求明確跟人家講，我就是要挑什麼產品？什麼社區？有可能等了1、2個月都沒消息，但可能突然有一天會出現一間狀況不錯、價格又是實價行情。
雙北推動老屋重建，增加住宅供給，抑制房價，緩解「雙老城市」問題？
雙北老屋重建是一個非常重要的議題，因為臺北市不像其他都會區，它的都市發展是靠重劃區（建商去開發重劃區的地就好了，因為可以馬上開發，沒有不確定性），但臺北市這幾年就是只有南港、北士科有供給，土地開發難度非常高。
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所以危老或都更有辦法做就做，但有人就複雜，都更從頭到尾人的問題佔比是非常高的，需要很多智慧跟時間來化解，如果大家都踩著一坪換一坪、樓下一樓店面要多，在都更的整合推動難度就是一層一層加上去。
5年後出現房屋拋售潮？
我個人覺得應該是不太會，因為雖然說寬限期5年，但沒有規定5年才能賣，可能在期間有人就會覺得行情不錯或不是自用，不到5年陸陸續續可能就會有人先處理，但也有可能房地產多頭，不會走到5年那麼久，中間就說不定修正了，但是我相信其實使用新青安的自用的比例還是非常非常高的，所以我覺得這個可能不是市場上比較混亂的籌碼。
反而有一種要比較注意的就是，因為這波房價漲的非常多，所以有一些客戶的房地合一稅進入到滿5年20%或滿6年400萬免稅的族群會增加，售屋的時候市場供給會變多，我覺得反而是未來慢慢會看到的一個現象。