甩掉擺爛建商！危老地主如何靠這群「工頭」自地自建，蓋更快、賺更多？
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經營紡織業零件與刺繡機幾十年的蘇瑞哲，對紡織機具一分一毫的數字都算得精準，但50歲的他從沒想過，有一天竟然會對各種建築容積數字也瞭然於胸。
蘇家位於台北市大同區巷內的老宅，建物本體已有50年歷史，一家四代都住在這。從政府開始推動危老政策，蘇家人就十分心動，希望能改建成電梯大樓，「尤其年紀大了，改建以後住起來更安全方便，起碼進出不用爬樓梯。」當他好不容易說服周遭屋主，整合出160坪土地進行危老重建，想不到考驗才正要開始...
大同區老宅屋主蘇瑞哲，決定找「全案管理」業者合作，自地自建。（謝佩穎攝）
以大同區新建案每坪開價至少80萬保守估計，與建商拆帳後的收入至少差了上億，市場上開價懸殊，由建商主導的合建成本、品質又不透明，讓蘇瑞哲和其他地主打定主意，決定改找全案管理業者合作，自地自建。
東亞、安信等大型建經公司不約而同指出，像蘇瑞哲這樣不與建商合建而選擇自建，並和全案管理業者合作的危老屋主，近年明顯成長。
以往老公寓、老平房的屋主想要改建，大多選擇與建商合建，主因就是「省事」。屋主只需搬離住處、等待新屋建好，全程不用煩惱資金、設計、施工或是銷售，精華地段甚至還能拿到「一坪換一坪」的優渥條件。
為什麼情況在這兩年有了變化？
什麼是危老重建？三模式比一比
| 模式 | 定義 |
| 合建 | 屋主和建商合作，屋主不需自備資金、由建商執行，銷售利潤由雙方議定分配 |
| 委建 | 屋主委託建商或其他業者改建，屋主自備資金、業者執行，銷售利潤全歸屋主，業者賺取執行費用 |
| 全案管理 | 屋主委託全案管理業者擔任顧問，協助屋主融資、發包，等同協助屋主成為建商，銷售利潤全歸屋主，業者賺取顧問服務費用 |
原因一：工料上漲，建商開出的條件大不如前
這兩年工料上漲、營建成本飆升，建商開出的合建條件大不如前，對觀望中的屋主形成一股強大推力。「工料雙漲之後，建設公司條件真的變差，選擇性變少了，」安信建經開發經理譚又銓舉例，大同區100坪以下基地，3年前每坪造價只要約16萬，現在可能要到25萬。如果建商還端出跟過去一樣的條件，絕對得不償失。
屋主則常被都更危老能夠「一坪換一坪」的迷思纏繞，現在不但換不回原有坪數，條件甚至從屋主7、建商3的73分，漸漸走向64分，甚至近乎對半。和預期落差太大，雙方往往難以取得共識。
此外，危老重建「劣幣驅逐良幣」的市場結構，更放大工料上漲帶來的影響。危老改建案的規模多數偏小，不到100坪的基地也大有人在，讓經營穩健的大型建商興趣缺缺，「像我們藏在巷子裡的，基地面積又小，有名的建商其實也會挑，不想做，」蘇瑞哲也有些無奈。
中小建商因而成為危老市場主力，但業者素質參差不齊，有建商刻意對地主隱瞞容積獎勵，也有建商營運實力不夠，又缺乏危老整合經驗，為了搶案大幅讓利給地主，簽約後卻遇到營建成本暴增，驚覺入不敷出，硬是要求地主更改合建條件，否則就不動工。
原因二：融資容易，地主零自備就能換新房
去年以來，央行嚴格調控選擇性信用管制，拴緊房市資金水龍頭，各銀行都對今年的土建融（土地與建築融資）放款成長量極為保守。不過，針對都更危老的土建融放款不在此限，甚至將都市更新列入永續指標，讓都更危老融資案成為各行極力爭取的成長目標。
建經公司評估，以雙北市中心為例，因為土地價值高、房價欲小不易，銀行考量土地抵押品價值、未來成屋總銷與地主前貸金額後，危老自建最高可取得總銷七成的貸款，足以支應全額營建、管銷及利息成本，讓地主零自備款也能改建。
像是東亞、安信及台灣金融都更，手上都有全案管理客戶取得100%重建成本的融資條件，華南、兆豐、合庫、一銀及上海商銀等都有承作，建案地點集中在台北市，也有部份座落於新北市土城、鶯歌等地。
得到銀行資金支持，讓本來只能選擇與建商合建的地主，有了考量自建的機會。像是蘇瑞哲向華南銀行的貸款，就可以涵蓋所有改建費用，「這樣我們才會放心決定繼續自建。」
危老新機會：自建＋全案管理
環境因素使然，讓危老屋主更有動機走向自建，但沒有營建背景的地主要自建仍屬不易，於是專門協助地主規劃、發包的全案管理服務，在市場上變得愈來愈熱門。
全案管理業者像是危老地主的顧問或經理人，也是監工的工頭，除了協助地主整合、規劃、融資，也要將工程發包並監督施工，甚至接洽代銷負責改建後的新案銷售。地主不用像合建一樣，分出新房子的銷售利潤給建商，而是支付一筆相當於工程款5%～10%的費用給全案管理業者。
這類角色過去多由建商、資產管理公司兼營，這兩年營建市場波動大，有更多人投入戰場，「連建築師、營造廠、中小建商都跳下來做這塊，」黃壽山說。
由各大行庫成立的建經公司，更是積極搶進這塊市場，「建經公司發展有限，工程查核簽證費賺不了多少錢，全案管理（利潤）是10倍以上，」都市更新研究發展基金會執行長丁致成觀察，全案管理已成為建經公司的兵家必爭之地。
危老改建停看聽
合建、全案管理自建比較表
| 合建 | 全案管理自建 | |
| 資金來源 | 建商 | 地主 |
| 起造人 | 建商 | 地主、全案管理業者 |
| 優點 | 建商主導，地主較輕鬆；拆分比例視談判而定 | 地主主導，可獲得全額銷售利潤；管理服務費為工程款5-10% |
| 缺點 | 大建商不願承作小基地 | 地主自負盈虧風險 |
| 注意事項 | 小心合約陷阱：地主勿輕易讓建商抵押土地，合約必須設立明確的退場條件 核實建商提案：避免建商隱瞞容積獎勵，侵害地主利益 |
慎選合作伙伴：挑選經營穩定、具備工程管理能力的業者，或是由行庫成立的建經公司，大品牌相對有保障 |
| 律師、估價師費用省不得：業者通常會提供估價和法律服務，仍建議地主另外委託律師和估價師，確保合約內容及資產價值認定符合自身權益 | ||
不過也提醒，對地主而言，全案管理自建、與建商合建兩種模式各有優劣，無法一概而論。像是全案管理自建，即使有專業顧問協助，地主仍要花心思決定產品定位和建案設計，未來才能如願將新建案賣出好價格，賺進理想中的利潤。
危老合建案則因高漲的營造成本，必須慎選財務體質健全的建商，避免後續衍生糾紛，處理營建案件超過20年的蔡志揚直言，「這兩年地主和建商之間的合約糾紛，有更多新的狀況，」他手上近期陸續接獲有建商簽約、整合完成後就空轉擺爛，開工遙遙無期，合約內一定要設立退場機制以保障地主權益，「以前退場機制我會抓到整合期，但現在要更延長到開工期，如果你多久沒開工，那我（地主）就要退場。」
不論採取何種模式，合約都應該自請律師審閱，以免合約內容暗藏陷阱，因小失大；此外，少數合建建商會提出將地主土地抵押融資，以換取更大坪數，因為涉及資產權益，地主也要特別小心，切勿輕易答應。
業界普遍認為，從量體上來看，與建商合建仍會是危老改建的主要模式，但自建配合全案管理的風潮興起，讓過去那些藏身巷弄裡、不被建商青睞的破舊老屋，也有機會華麗變身，改善屋主的居住品質。
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