不動產開發信託對地主的優缺點比較，注意事項有哪些？

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首先，我們先來分析不動產開發信託對地主有何好處：

⑴ 產權統一

如果是地主人數眾多的合建案、都更或危老案，土地持分都比較零碎、產權複雜，此時，藉由預售履保機制，可與建商、銀行與建經公司談妥信託方案，把土地產權統一移轉給受託人管理；由於產權統一的緣故，在實務上更容易推動全案興建履約管理之執行。

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⑵ 有利整合

當土地產權統一由第三方公正受託人管理，地主們比較能安心，也不必擔心建商擅自異動土地產權，能夠提升地主和建商信任度，有利於整合彼此意見，降低開發案推動的阻礙。

⑶ 公平分配

若由建經公司、或者銀行擔任第三方公正受託人，可委請受託人依分屋協議書（房屋分配比例與原則）公平分配新房屋坪數；若是都更案，則依權利變換計畫或協議合建契約內容來分配新房，降低發生產權分配不均的情況。

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⑷資訊透明

若是土地產權與興建資金均交付信託，由建經公司或銀行監管，由公正第三方監督開發進度與管理資金撥付與運用，即可有效減少建商逕自挪用資金或捲款落跑的情事。從實務面而言，信託分工愈細，則對地主愈有利，如果由銀行負責管理資金信託專戶，另由建經公司監控工程進度與協助審核撥款，更能保障地主權益。

⑸隔離債權

如果土地沒辦理不動產開發信託，而是轉移到建商名下，若開發案進行中建商發生財務危機而倒閉、停工，債權人恐怕會請法院查封建商名下土地並藉此追索債權，地主們恐「房地兩失」。但如果開發案進行之前，土地產權統一移轉給受託人，興建過程中可以迴避債權人追索土地。同樣地，若是建商負責人中途不幸逝世，開發信託也具有隔離繼承權爭議的效果，能避免因繼承權談不攏而造成興建中斷的危機。

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不動產開發信託對地主優點多多，但世上畢竟沒有百分之百完美方案，它還是存在以下幾個缺點：

⑴ 續建不易：

如果建商與地主選擇的信託方式，是「建商只信託興建資金，但土地產權移轉至建商名下，並由建商擔任起造人」這個模式，建商於開發期間發生破產、倒閉、無故停工等情況，往往就很難由第三家業者接手續建，理由是如果建商已經落跑、避不見面，受託的銀行、建經公司無法取得建商配合用印辦理起造人變更手續。因起造人不能變更，就算其他廠商想續建也無能為力。

至於解決方案，一種是信託時預先談妥全案(土地、資金、起造人)信託之續建機制，另一種是由建經公司、或者受託銀行擔任第三方公正起造人，即可避免上述難題。

⑵融資問題：

一般來說，建商如果要辦理建築融資，除了土地必須設定擔保外，在房子蓋好並辦竣所有權登記後，還要追加設定抵押權，以此作為擔保，銀行才願意增加貸款金額。但興建中的建物若遇原建商無法續建時，原融資銀行在考量債權回收的難易度時，傾向於審慎保守，又因開發中建物無產權登記，無法設定抵押權，之後可能遇到增貸後續興建資金的難題。

不過，這個也有解決的方式，只要委託一家較有實務經驗的建經公司，並搭配適合的融資信託機構，事先從源頭把關，從一開始簽訂信託契約，續建機制擬定、融資契約，並依約辦理全案信託及設定抵押權給金融機構，並由建經公司控管資金專款專用，及協助執行全案之履約管理，直至完工交屋。可大大降低全案興建的履約風險，讓地主、銀行及消費者同獲三贏。

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