買房防詐筆記／信義房仲解析買房屋況爭議！ 買房前後必須要有的10大保障
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根據內政部不動產糾紛統計，2024年第4季全國房地產消費糾紛案件達563件，其中最常見的糾紛問題由房屋漏水居冠。根據信義房屋仲介服務經驗，屋況糾紛大多源自於買賣雙方認知有落差等因素。以下針對5個常見屋況糾紛進行解析：
1.房屋漏水
房屋漏水是購屋糾紛中最常見的問題之一，主要發生在屋頂、外牆、窗戶或管線接合處。水漬、天花板剝落或壁面發霉，往往是漏水的徵兆。然而，漏水問題通常難以在短時間內察覺，因此購屋前應詳細檢查屋內外是否有水痕，也建議在下雨天時反覆多加查看。
2.壁癌
壁癌是因水分滲入建材，與其中的氫氧化鈣與空氣中的二氧化碳反應，形成白色結晶（碳酸鈣）所致。依外觀可分為3種：牆面出現塊狀結晶、天花板出現柱狀結晶、磚牆隔間出現針狀結晶。室內壁癌則常見於用水頻繁或有穿牆管線的區域，如浴室、廚房、陽台、花台，或窗戶、冷氣口、落地門等牆面開口處。
壁癌處理除了成本高，若未徹底解決滲水來源，問題將會反覆發生。因此，購屋時應注意牆壁是否有明顯斑駁，並詢問屋主是否曾有修繕紀錄，以確保牆面沒有被蓋過的痕跡。
3.海砂屋與混凝土剝落
混凝土剝落與鋼筋鏽蝕常見於結構老化或施工不良的建築，其中又以海砂屋最具代表性。海砂屋是指建築時使用含氯離子的海砂，氯離子會加速鋼筋腐蝕，使混凝土產生膨脹、裂解，進一步剝落，影響結構安全。其他成因還包括長期漏水、使用非標準材料或建物承重超載等。購屋時應特別注意天花板、柱樑與牆面是否出現水泥剝落、鋼筋外露、紅褐色鏽斑等異常。
4.蟲蛀
蟲蛀是指木質建材遭白蟻、粉蠹蟲等蟲類侵蝕後產生的結構破壞現象，常見於高溫潮濕地區或木作比例較高的住宅空間。被蟲蛀的木材會出現粉化、空洞、異常塵屑等情形，長期未察覺可能影響建物結構穩定，甚至需進行大範圍修繕。購屋時應仔細檢查門框、樑柱、地板等木質部位是否有蟲蛀痕跡。
5.凶宅
凶宅指屋內曾發生非自然死亡案件，雖然不影響房屋結構，但可能影響心理接受度及房價。賣方應誠實告知房屋過去是否發生事故，購屋前可透過網路資料、媒體報導或鄰里訪查，來確認物件及周遭環境過往是否有發生過不尋常事件。
上述的5種屋況糾紛，不論發生哪一項都會讓買方陷入困擾，不僅影響居住品質，還可能衍生法律問題，甚至造成財務損失。為了降低這類風險，信義房屋堅持「先行產權調查，再進行買賣」，並製作不動產說明書，讓買方在決定買房前能充分掌握房屋狀況。
1.產權調查
在接受賣方委託後，信義房屋會先進行詳細的產權調查，確認房屋產權是否完整，透過地籍圖、謄本、建物平面圖、使用執照查詢等方式，檢視物件是否涉及信託登記、限制登記、他項權利設定種類及金額、建物使用限制等問題。此外，信義房屋擁有完整的屋況瑕疵資料庫，以及導入AI圖像辨識技術，能快速篩選高風險物件，辨別平面圖與謄本之間有無不符，降低交易過程中「圖簿不符」的資訊誤差，確保房屋資訊的準確性與完整性。
2.不動產說明書
信義房屋在進行產權調查後，會製作完整的不動產說明書，作為房屋交易過程中的關鍵文件。這份文件相當於房屋的「身分證」，詳細記載房屋現況、產權情形、土地使用分區、使用執照資訊，甚至周邊生活環境、公共設施等細節，確保買方掌握最完整的屋況資訊。此外，不動產說明書還包含肉眼難以察覺的屋況檢查結果，例如屋齡可能影響的結構安全、社區維護狀況等，進一步降低買方遇到糾紛的風險。
信義房屋領先法令10年推出不動產說明書（信義房屋提供）
政府在民國88年時制定並施行「不動產經紀業管理條例」，其中第23條明確規定，不動產人員在執行業務時，必須透過不動產說明書向交易相對人解說，以確保買方在購屋前獲得完整資訊。然而，法規雖然規範了不動產資訊揭露的義務，但市場上對於資訊透明度的落實程度仍有所不同，因此買方在購屋時，更需要選擇資訊完整、檢查嚴謹的房仲業者，以降低交易風險。
信義房屋早在法規制定的10年前，即民國78年就率先推出不動產說明書，經過30幾年來的不斷優化，時至今日不僅有專責產權調查部門，也納入特殊屋況自動過濾、AI圖像辨識技術等E化製作流程，讓物件資訊能更完整、透明。
信義房屋在製作不動產說明書時，會包含以下4大重點：
1、標的資訊
- 標的面積、建物用途、建材種類，讓買方清楚房屋的基本條件。
- 確認產權狀況，確保房屋無產權爭議，如是否涉及共有產權、信託登記或抵押貸款設定等。
- 房屋現況，揭露房屋是否有漏水、壁癌、混凝土剝落、鋼筋外露、蟲害等潛在問題。
- 目前使用狀況，如是否為自住、出租或仍有住戶居住，可能影響交屋時程。
2、環境概況
- 調查周邊重要設施，如學校、醫院、商場、交通設施等，讓買方評估生活便利性。
- 提供都市計畫使用分區資訊，確認房屋是否位於工業區、商業區或特殊用途區域，避免購後發現不符需求。
3、交易稅費
- 清楚列出移轉交易所需支付的地價稅、房屋稅、增值稅等各項稅費，讓買賣雙方掌握完整交易成本。
- 提供詳細稅費試算，讓買方提前規劃財務，不會因為隱藏費用而影響預算。
- 說明可能涉及的交易成本，如代書費、貸款手續費、產權移轉規費等，避免額外支出產生爭議。
4、多元圖資
- 提供地籍圖與平面圖，可確認房屋座落情形及坐落方位等各項資訊，避免產權糾紛。
- 透過政府與自建特殊屋況資料庫，揭露房屋是否位於環境敏感區、土壤液化區、地質敏感區等，確保居住安全。