安信建經解密【起造人】意涵與義務一次看清楚
「起造人」是最重要的資訊之一,一般會認為,「起造人」就是「出錢蓋房子的人」,也是建築物的擁有者,但實際上並非全然如此。安信建經根據《 建築法》第十二條第一項明訂,「建築物之起造人,為建造該建築物之申請人」。
另外,依據最高法院96年度台上字第2851號民事判決及最高法院107年度台上字第1437號判決,起造人名義僅係建築主管機關對建築執照之核准、執行之管理措施,與實際出資興建造物者未必一致。然而,這是法規給予「起造人」的定義,而在實務上的可能樣態,「起造人」有以下幾種意涵:
①房屋所有權人:白話來說,起造人正是屋主本人,這種狀況以「自地自建」居多,尤其在鄉下獨棟透天住宅工程相當常見,但都會區集合式住宅相對少見。
②出資者:有時出資者也會擔任起造人,可能是興建出資者,亦可能是股東之一;若是合建案,則興建出資者大多僅能分回部份比例戶別,未擁有整棟房屋所有權。若是地上權案,則興建出資者只有地上建物所有權,沒有土地所有權。
③地主:部份合建案由地主與建商合作興建,並擔任共同起造人,但地主並未擁有全棟建物所有權。
④純代表人:有些建築起造人只是純名義上的代表人,實際上並未出資興建,也並非建築物所有人,亦非公司負責人。例如民間私人起造的房子,部份父母會以子女名義申請為起造人,但若子女未成年,則由法定代理人負其責任與義務。
⑤公司負責人或法人:《建築法》第十二條第二項規定,「起造人為政府機關公營事業機構、團體或法人者,由其負責人申請之。」部份民間企業新建的建物,也會由公司實際負責人擔任起造人。
⑥信託受託人:依據《 信託法》等相關法律規範及契約約定,可以把土地信託予信託機構,並約定由建經公司因執行信託履約管理,變更成為「建造執照之起造人」,並由融資信託機構、建經公司、建商及地主等四方共同簽訂信託契約,建經公司擔任名義上的起造人。在這種情況之下,建經公司雖然名義上有起造人頭銜,但實質上是被賦予興建管理、興建中及興建完成之建物產權,受到信託架構保護傘保障的角色。
⑦都更實施者:都市更新案實施者擔任起造人是常見的情況,但起造人不必然是都更實施者。
雖然每個建築工程情況不一,但「起造人」仍是重要角色,在《 建築法》中,賦予「起造人」諸多明確的義務、責任,若違規則有罰則伺候,而其主要義務可概以下幾大類:
①申請執照:無論申請「建造執照」、「拆除執照」、「雜項執照」與「使用執照」,需檢附申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書,以及起造人相關資訊、文件等。如果申請建築工程違反現行法令,起造人有改正的義務。
②按圖施工與改正之責任:《 建築法》第三十九條規定,「起造人應依核定工程圖樣及說明書施工;如於興工前或施工中變更設計時,仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置,不增加高度或面積,不變更建築物設備內容或位置者,得於竣工後,備具竣工平面、立面圖,一次報驗。」
③繳納稅費:起造人申請建築相關執照時,需按規定繳納規費,例如申請建照、雜項執照時,應按建築物造價或雜項工作物造價收取千分之一以下之規費,如有變更設計時,應按變更部分收取千分之一以下之規費。除規費外,起造人還需繳納相關賦稅,例如財政部解釋函規定,「父母出資興建房屋,但却以子女名義為起造人申請建築執照及使用執照,此屬於父母贈與房屋給子女,仍須依規定申報繳納贈與契稅。」
④限期開工之義務:起造人自領得建造執照或雜項執照之日起,應於六個月內開工;並應於開工前,會同承造人及監造人將開工日期,連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書,申請該管主管建築機關備查。起造人因故不能於前項期限內開工時,應敘明原因,申請展期一次,期限為三個月。
⑤損害賠償:如果施工過程中,因故造成鄰損或其他損害,視個案情況差異,起造人、監造人、承造人需負起賠償之責,唯責任與賠償比例,最終往往由法院裁定。