【2023年Q2】信義全球資產 商用不動產季報
2023/Q2 信義全球資產│商用不動產季報
總體經濟
央行出手第五波房市管制上半年買賣移轉棟數年減近2成
經濟局勢仍存在諸多挑戰，首先是央行雖暫停升息，卻公布第五波房市選擇性信用管制，加上7月份《平均地權條例》子法上路，政策抑制房市意味濃厚。國發會最新公布景氣燈號已連續亮出七顆藍燈，顯示全球終端需求不振，生產面、貿易面、金融面、信心面指標仍偏低迷，但零售及餐飲業營業額穩健成長，內需相對熱絡；觀察經濟部公布之外銷統計，6月外銷訂單金額為441.8億美元，年減24.9%，但隨著下半年電子產品消費旺季來臨，外銷訂單可望好轉，但是否能守住全年正成長，仍需持續觀察。
而地政局最新統計資料顯示，第二季六都買賣移轉棟數為5.8萬棟，年減13%；總計上半年六都賣賣移轉棟數為10.7萬棟，年減18.4%，隨著第三季步入傳統淡季，加上總統大選將開跑，可觀察相關因素是否對房市產生干擾。
【六都買賣移轉棟數】
【租賃市場】總體趨勢
台北市區辦公租金走升 內科商圈緩漲
統計第二季台北主要辦公商圈平均租金為每坪2,465元，較前一季增幅1%、較去年同期增幅5%；整體空置率維持在3%以下低水位，來到2.53%。
本季台北市主要商圈辦公室平均租金增幅顯著，主因為頂辦商圈租金多有上升，加上少量新供給拉抬，帶動租金向上成長。市區辦公聚落、精華商辦大樓，具產業群聚、燙金地段等優勢，會吸引付租能力強的產業積極進駐。
第二季內科商圈平均租金較前一季持平，平均每坪單價為1,236元，呈緩漲趨勢；空置率是自2021年Q3以來，再回到5%以上水位，來到5.21%。
頂辦生力軍「信義A25」報到 新供給進場可關注去化速度
辦公租賃市場需求增加，頂級辦公室吸引實力堅強的企業搶租，A+級辦公大樓空置率降至2.44%。
本季北市七大主要辦公商圈租金均有成長，信義世貿商圈平均租金居所有商圈首位，來到每坪3,516元，空置率降至1.83%。據實價登錄資料顯示，今年1月在南山廣場出現單價每坪5,252元的租賃交易，刷新台北市辦公室租金單價最高紀錄；國泰置地廣場5月也出現每坪4,830元租賃交易，刷新該大樓實價最高單價紀錄。
信義區頂辦商圈有生力軍報到。富邦信義A25總部大樓去年底完工、目前正在招租中，辦公室月租金落在4,000元至5,000元，可持續關注該棟新大樓出租情形。
本季內科廠辦平均租金為每坪1,236，較前一季表現持平，空置率為5.21%，較前一季微幅上升。西湖段具交通優勢，吸引企業進駐靠攏，平均單價來到1,423元，空置率降至3.28%。
【買賣市場】總體趨勢
看好市區地段增值性 市場目光聚焦商辦產品
統計第二季台北市辦公室平均售價為每坪91.7萬元，季增1.5%、年增4%；毛租金資本化率為2.45%，較前一季呈持平。
本季新光一號REITs標售案，六棟大樓以306.9億元全數標脫，大型買方積極進場布局，象徵著投資人對商用產品信心回穩，商用不動產保值、抗通膨的特性，成為高資產客群、自用型買方投資重點。
辦公室產品成為市場交易重點，買方購入市區辦公室的策略，除了可自用、可收租，看好的還有燙金地段未來的開發效益及增值潛力。
第二季內科商圈廠辦平均售價為每坪56.2萬元，較前一季微幅下降0.3%；毛租金資本化率為2.64%。
【買賣市場】商圈變化
蛋黃區商用不動產抗跌保值 內科廠辦市場價格緩漲
產業擴張需求，帶動辦公市場交易成長，本季台北市A+辦、A辦、B辦平均單價均有增加， A+級辦公大樓平均單價已站上155萬元，顯示頂級辦公市場交易熱絡。
北市七大主要辦公商圈平均單價除松江南京商圈表現持平外，其他商圈均有微幅增長。信義世貿商圈頂辦林立，平均單價來到115.5萬元；敦南商圈為台北市發展較早的辦公聚落，平均單價來到97.1萬元。
內科商圈廠辦各地段的平均單價，較上一季表現持平。看好內科市場，長虹建設於6月時宣布將與新紡旗下子公司新光資產管理、新福開發，共同合建廠辦大樓。
【大型交易】2023年Q2上市櫃法人大型交易
Q2商用市場創歷年第四高、年增55%
揮別前一季市場利空低靡氛圍，第二季商用不動產市場喜傳捷報，自用需求客戶、大型買方陸續進場，鎖定精華市區商辦產品，總計2023年第二季上市櫃法人大型交易規模687億元、交易件數54件，交易額較前一季成長166%，增加幅度顯著。
統計上市櫃法人商用不動產交易額為509億元，刷新有統計以來第四高紀錄，季增257%、年增55%。受市場矚目的新光一號REITs標售案，六棟大樓全數脫標，為第二季商用市場貢獻了共計306.9億元的交易額。
本季10億元以上交易案計有11筆，顯示擁有雄厚資金的大型買方已進場，重金購入台北市區、精華地段辦公室，出現交易的大樓包括新光中山大樓、新光國際大樓、台證金融大樓、和泰產險大樓，交易規模共計有140億元，顯示插旗指標商辦，已是高資產客群、企業法人資產配置主要布局策略。
統計上市櫃法人土地、地上權交易額為178億元、交易件數共計14件，年減16%、季增52%。打炒房政策因素持續削弱建商購地動能，但相比前三季來說，本季土地市場交易情形已稍有回溫。
第二季土地市場交易重心集中在中區，台中土地市場交易額為51億元，佔29%，顯示建商對台中住宅市場深具信心，插旗十四期重劃區、水湳經貿園區等，持續購入土地、充實庫存。
【大型交易】上市櫃法人商用不動產交易
資金雄厚買方 主攻市區指標辦公大樓
第二季商用不動產交易產品，以辦公室、旅館店面等零售不動產併列兩強。辦公、廠辦交易額為229億元，季增209%、年增56%，交易區域集中在台北市，買方結構以金融及投資機構為大宗，顯見辦公室因具穩定收益及未來增值性，在高通膨時代成為投資人資產配置的首選產品。市場除積極布局市區商辦外、內科廠辦也穩定成長中，本季共計有2筆內科廠辦交易，交易大樓分別為內科東京企業總部、長虹瑞光科技大樓。
旅館、商場、店面交易額為205億元，季增2829%、年增231%，交易額大增主因為新光一號REITs標售案中，新光天母傑仕堡大樓、新光信義華廈、台南新光三越3宗大樓脫標，共計挹注180億元，其中酒店式公寓新光傑仕堡以116.8億元售出，是睽違四年來，台北市再出現百億元級別的重磅交易。
工業地產交易額為75億元，季增27%、年減87%，工業地產在台商回流投資效益下，迎來需求高峰期，隨著企業陸續完成工業土地、廠房等資產布局，投資熱潮逐漸減退，新建擴廠自用需求仍是未來工業地產交易主力。
【商用不動產交易】辦公.廠辦
【商用不動產交易】工業土地.廠房
【土地交易】土地、地上權
對台中住宅市場信心足 指標建商布局重點重劃區
《平均地權條例》子法上路，預售屋換約轉售限制抑制投資買氣，建商心態趨向保守，購地動能減弱。第二季土地.地上權市場交易規模為177億元，其中土地交易額為165億元，佔93%；地上權交易額為12億元，佔7%。本季土地.地上權交易雖然較去年同期減幅16%，但前三季相比均有增長，買方結構已建設公司及開發商為主，顯示建商購地信心已有回溫。
分析本季土地交易分布情形，買方於台中購地交易額51億元、佔29%，為六都中土地交易量最大的行政區，最大筆交易紀錄為潤隆建設以22.65億元取得水湳經貿園區文商段683坪土地、並向關係人博元建設以0.49億元取得該案之建造執照。
本季統計有2筆地上權交易紀錄，其中一筆為國產署今年首批國有地招標設定地上權，大將開發以1.33億元取得北市大安區住三土地，溢價率7.06%；另一筆位在桃園市，為臻鼎科技以11.12億元得標農田水利署桃園管理處之中壢區青平段2筆土地70年設定地上權，基地面積達2,385坪，臻鼎科技規劃投資50億元興建綠能智慧建築總部大樓。