EP20｜安信建經【動口不動產ft. 張峰榮總經理】迎向AI與永續浪潮，安信引領「工業區」轉型再升級
客座嘉賓：安信建經總經理-張峰榮
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本集重點：
00:24 選擇「工業區」拓展的原因
02:35 2018與現今推動工業區改建差異
05:32 安信如何布局工業區改建
06:30 重建Know How，地主怎麼進行？
09:55 安信建經未來願景與目標
選擇「工業區」拓展的原因
我正在思考沒有人去照顧工業區的這些土地所有權人，尤其我們雙北地區工廠或是工業區的土地，大部分還是從1970~1990年代陸續序興建完成，絕大部分都是鐵皮屋或是不堪耐震的建築，裡面所提供不只是營運的設備，可能跟建築體相關的設備，也都非常不符合現代的要求，甚至有可能產生一些公安上面的危險！
我整理了一下這一波在工業區改建浪潮上幾個重要的原因，也是我再來選擇拓展主要因素：
- AI與外資進駐：
大家都知道現在AI需求暢旺，造就台灣與外資的企業陸陸續續投資，他們就需要有一些新穎的空間，可以符合AI上面的設備空間，那當然就必須要重新改建舊廠房。 - 適逢二代接班：
第二個就是剛有提到第一代企業家，大概4，50年前，透過一輩子努力，留下的工業區土地或是工業區的廠房，其實這些企業家大概也都面臨了他的事業交給他的第二代，那第二代接手之後很有創意，希望可以符合世界的潮流，原本老舊廠房提升或重建。 - 轉型耐震的綠建築：
目前世界的潮流就是環保好然後加上綠建築，甚至ESG，都必須透過重建才能符合這樣的一個趨勢，那甚至921之後所有的耐震設計也跟以前都不一樣了，那所以這部分還是必須要透過改建才有辦法完全滿足一些安全上面的期待喔！ - 都市更新效益：
在工業區改建部分，政府也蠻不錯，包括都市更新、工業立體化，都有政策上面的誘因，來促使改建的意願。所以我個人預估，未來大概5~10年雙北地區會進入重建黃金期，也造就市場絕佳商機。
延伸閱讀：EP15｜安信建經【動口不動產ft.吳立仁.陳冠曄】全案管理助工業地重建，比較都更v.s立體化獎勵方案
2018年與現在推動工業區改建的差異
我們在107、108年先進入工業區，當時的目的其實很簡單，就是希望這些工業區有（重建）意願的人知道未來要找誰？尤其是在新北市的三重頂崁工業區，我們當時做的事情有一點點像是市場觀念的教育，也就是說那個時候我們告訴這些有一點點意願、想法的人應該要怎麼做？應該要找誰？應該要考慮什麼？那現在進去了我覺得最大的差別有幾個：
- 有想法並落實的比例：
因為面臨到可能要借一筆錢，然後有借錢的壓力，然後工業區的選擇其實也蠻多的，我就留著租人家、未來交給二代處理也可以，再加上當時市場上真的有執行完成被看見的並沒有那麼多，頂崗工業區大概只有那一兩棟蓋好的，中小企業要去冒這麼大的險的風險就沒有那麼高。
經過這幾年，最大的一個變化就是知名工業區成功案例，他們的信心也增加了，原來是租的掉、賣得掉，那這也不用這麼害怕，勇敢的去做這個決定！ - 金融機構的支持：
以前在籌措資金上面，確實金融機構光應付住宅的融資就應付不完了，那經過六七年，這些建設公司跟金融機構配合這些案子，也增強了地主的意願。 - 政府政策的支持：
早期的工業區其實很多跟住宅區很鄰近，但是因為在法規的限制下沒有辦法變更，也開始陸續造成一些社會問題，因為工業區不改建、佔那麼大的面積，所以政府就開始推出剛剛講的就是本來就有在都市更新範圍內，然後第二個就是又推工業立體化，其實都是想要促進改建。
我們也發現在這五六年期間，其實很多企業主從想像到去推動，已經開始有一些成果了，很多在這個過程當中都送都更了。 - 二代接班的態度：
很多真的一代已經接班給二代了，那二代出來談的方式跟一代真的不太一樣，會更積極一點。
這些因素都有可能促使工業區改建的速度來得更快一些。
安信如何布局工業區改建
目前全案管理的團隊會聚焦在我們雙北地區的工業區：
- 三重的頂崁工業區：
不管是整個交通和動線上面，還有目前工業區的改建也比較活絡。 - 土城永寧科學園區：
我們那邊有成功案例，有幾個案子在評估，加上永寧科學園區可以直接延伸頂埔工業區，整個延伸線上面有很多傳統老舊工廠，他們有的已經在進行改建，有的已經在送申請都更。 - 新店寶高科學園區：
鄰近新店裕隆城，那所以整個在商業機能、人流、住宅交通的便利上面的都相對的是比較優。
複製我們在工業區改建的成功經驗，向外拓展更多雙北地區需要翻新的這些工業區。
重建的Know How，地主該如何進行？
安信是花了10年才把這些knowhow萃取出來，我這邊用比較簡單的六個步驟讓你去評估自己是不是適合自地自建或是重建
- 資產盤點：
你想要改建你一定有一塊土地或是一個擁有土地的房子之類，不管是住宅、工業區或是商業區，所以第一個你要先盤點自己的資產狀態適不適合自地自建？ - 設定目標：
不動產的資產或是土地的資產，不外乎有三個處分方式：第一個賣掉換現金；第二個就是找一個好的建商合作興建；第三個就自地自建，那你要選擇什麼樣的團隊跟你合作？ - 設計財務結構：
錢從哪裡來？我自己有多少錢？我必須要去跟銀行借多少錢？過程當中錢不夠應該怎麼辦？ - 組建專業團隊：
改建的過程非常複雜、牽扯的專業範圍非常廣，包括建築設計、營造施工、銷售，都必須是一個完整的團隊，我自己安信本身的團隊：建築師25年資歷；工務團隊主管資歷將近30年；機電團隊資歷也將近25－～30年；財務融資的團隊；監督管理的團隊，當然還包括在銷售的時候，有人要去監督銷售的進度。還是建議就說那個團隊是owner在同一個公司，才有辦法做橫向整合。 - 規劃銷售策略：
自地自建後，也必須要賣掉一些房子才能去cover我們跟銀行的融資，那就必須要銷售房子。交給代銷公司賣，要去管理他，甚至他賣給消費者之後，有跟消費者做哪一些承諾，也要去把它登實下來，以後才有辦法履行交屋，所以規劃銷售策略這個事情來也是非常重要，必須去考慮的一個步驟。 - 落實長期營運：
可能不像傳統住宅是蓋來住的，有可能是蓋來營運的，甚至有的更複雜，營運方式不是只辦公室出租，可能還有商場要招商能力，那就當然就是都一定要一併考慮清楚。
所以，最後的結論，還是希望建議各位能夠找到一個專業團隊來先諮詢，然後當然最好執行過程當中可以由他們來協助，「時間就是金錢！」假設沒有找好，中間產生什麼問題，就會造成延宕，這延宕的成本就是非常高的。
安信建經未來願景與目標
從履約保證、預售履保到全案管理，累積30年功夫，希望能引領工業區重建，成為老舊工業區升級或轉型的推手，成為地主及企業法人資產活化的首選品牌！
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