EP19｜安信建經【動口不動產ft. 張峰榮總經理】安信30專業進化，從住宅到工業區的經驗談
客座嘉賓：安信建經總經理-張峰榮
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本集重點：
00:33 安信30年，起心動念於…
02:38 「全案管理」一站到位式服務
05:21 「資金統籌」的秘密武器！
07:05 相較合建，全案管理的獨特優勢
09:41 改建案例，資產增值50%！
安信30年，起心動念於…
今年是安信建經的30週年，走過30年，我們一開始的起心動念其實非常的簡單，就是想要促進整個不動產市場交易的安全，由於這樣的想法，我們就從美國引進ESCROW制度成今天市場上耳熟能詳的「成屋履約保證」。
那前面的10年了我們在成屋履約保證上面做出了一個很好的成績，現在目前整個在不動產成屋的交易上面的大概每10件就有6件是透過這樣的一個方法來確保我們買賣雙方的不動產交易安全，其中有2件就是由我們安信建經來負責執行，在這部分的成績我個人覺得也是非常的與有榮焉喔！
那第二個階段呢是我們第二個10年，由於推動了成屋履約保證之後，我們覺得在買賣交易不動產最沒有安全保障的地方就是預售屋，所以我們也順利推動的「預售屋的履約保證」，順利在民國100年5月1號取得了政府的認同，頒發了預售屋履約保證制度的配套方案，也就是在建設公司購買預售屋的時候，就必須提供履約保證的機制，這部分我們市場份額大概佔到12～15%，在這個區間服務的個案已經超過將近300件，服務的案件的市值也突破2700億，我個人認為不錯的成績。
走過前面20年，我們的第30年希望來推動針對我們地主想要自建的「全案管理」業務，我們提供一條龍、一站到位式的服務給想要自地自建改建的地主，這也是我們30年現目前走過的一些小小的成績，也在這裡跟各位分享。
延伸閱讀：30年專業進化 安信建經以「全案管理」領航工業區重建新時代
安信「全案管理」一站到位式專業服務
早期的建經公司，是從民國75年政府特許設立，大概服務的對象都是我們的建設公司還有金融機構，針對建案進行一些工程進度的查核、資金撥付時的查核與驗證，有一些建經公司也提供幫建設公司代辦融資的業務，這樣的業務針對的還是企業法人，較不是那麼地全面，再加上大概從1998年（民國87年）的11/11都市更新辦法條例頒布實施，全台灣的老屋地主們希望透過都市更新來進行改建，再加上2017（民國106年）政府頒布危老條例，越來越多地希望能夠自地自建自，但是他們卻沒有發現「自地自建」是需要非常多的專業與資源才有辦法履，不然根本無法執行興建，所以安信就針對這個痛點來規劃了我們「全案管理」的服務，經過了10年的努力，不斷地在跟地主與推動過程中所有的協力夥伴溝通，我們也算蠻幸運的，在雙北地區承攬了9個建案，金額達到107億，突破100億！
「全案管理」有五大範疇：
- 「資金規劃統籌」：
所有想自地自建的地主第一個遇到的問題「錢從哪裡來？」； - 「產品規劃設計」：
要蓋房子要找好的建築師規劃好的產品； - 「興建管理」：
專業團隊監督管理營造廠施作過程； - 「銷售計畫」：
有一大部分的地主希望蓋好房子不要欠銀行錢，所以必須賣掉興建房子的一部分； - 「物管售服」：
房子蓋好之後提供物管售服。
安信建經就提供了一站到位式服務，簡單來說就是協助地主在興建過程當中，所有你可以想像的大小事情，透過我們安信的協助讓他順利可以興建完成，這也就是我們安信建經「全案管理」最重要的任務！
全案管理「資金統籌」的秘密武器！
我想這個說的很好，把他當成秘密武器也沒有太大的問題！
每個建案開始蓋、每個地主都來問「錢要哪裡來？」安信成立今年以經30年，我們從成立那天開使，就安排了一個團隊專門在幫建設公司辦理融資，跟建案有關的大大小小的案子，透過我們去幫忙跟銀行借錢高達2,500億，中間累積了30年的經驗，這就是我們的秘密武器！更重要的就是銀行人脈關係。在台灣超過20家的金融機構配合，有跟我們合作的銀行累積到現在應該也是數百家，這些都可以讓我們為地主規劃最適合的融資方案。
另外，因為我們隸屬信義集團，所以所有信義暇下的關係企業都可以成為我們協力夥伴，包括有「信義開發」，假設你自地自建有一部分想要變成「合建」，也可以進行一些評估分析；還有在預售屋買賣有「信義代銷」，現在在市場上大概也是排名前5；接下來就是專門為商用不動產以及工業廠辦來提供服務的「信義全球資產管理公司」，所以舉凡住宅、工業、商用不動產，我們這些協力夥伴都可以來提供協助，地主選擇我們其實就是選擇「信義集團」所有相關的資源，以及我們這30年來所累積這些金融機構強大的人脈關係。
相較合建，全案管理的「獨特優勢」
我想跟傳統合建比較，「全案管理」其實有很多的好處，為了讓大家可以方便理解，我把它分成四個很重要的優勢：
- 100%產權：
第一個就是地主想要改建，可以擁有「100%的產權」，傳統合建必須要跟建設公司做一些分配，所以產權就沒辦法擁有百分之百。 - 地主主導權：
傳統的合建方式大概就是跟建商簽了合建契約以外，確定分配的坪數以及車位，大概也沒有什麼太多可以參與的機會，但是一旦選擇自地自建，用「全案管理」的方式來執行，他就是這個案子所有過程的參與者，所以能主導任何事情的進行，包括可能在遇到任何景氣、環境或工料變動的時候，不會因為而建設公司的找到遭遇到一些可能財務的問題，以其他相關不可抗力，導致整個建案好像就停滯在那邊，仍可以依照原本的計劃執行完畢。 - 量身訂作：
第三個就是「量身訂作」，每個建案一定不是單一的地主，有可能是一個家族或是數位鄰居一起來合作改建，每個地主可能會有不一樣的需求，有的有第一代、第二代、第三代分房子如何分配？有的有利用上的需求，有的有空間上的需求，有的可能有設計上的需求，那傳統合建其實建設公司沒有辦法依照這部分為每個人量身訂作，因為難度太高了，畢竟你選了自地自建，就有機會為自己的需求去創造一個滿足的可能！ - 資產極大化：
合建的方式因為有建設公司參與，要有一點獲利，就是從地主原本的獲利之中把它分配出去，那選擇自地自建「全案管理」的方式，除了你邀請顧問團隊來幫你執行所必須花成本以外，所有的獲利都會回饋到自己身上。
改建「案例」，資產價值增加50%！
我想也蠻有緣分的，我們安信在推動「全案管理」的第一個承接個案就是工業區的改建，那這個案子在土城的永寧科學園區附近，就在承天路上，以前是竹製工廠的企業，因為產業沒有在執行，二代希望這個廠房把它改建，因緣際會找了安信提供服務把他改建，這塊地以當時的價值，賣掉大概是將近2億左右，透過安信「全案管理」團隊的執行，蓋好完工交屋之後，市值大概將近6億左右，扣除本身所有的成本花費，包聒付給我們的「全案管理」費用以外，資產價值從原本的2億提升到3億，也就是說這個案子的改建到最後我們幫他完工、順利賣掉，資產價值增加50%。
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