危老重建案遍地開花 北市2個行政區核准飆破百件
危老案分布有玄機 地主態度成關鍵
安信建經彙整統計顯示,台北市危老核准件數最高的行政區為中山區,共計達113件,占全市核准件數約14.2%,其次為大安區有100件,所占比例約12.5%,分居3到5名的士林、大同、北投區占比也都達到一成以上。若以危老建案數量密度看來,排名前五則為大同、中正、大安、中山、萬華,顯示中山、大安,大同區不論數量或是密度都在前五名之列,其中排行第一的大同區每平方公里更有高達約15.31個危老建案,遙遙領先第二名中正區的9.99個。
外界普遍認為建商對房價高的地方重建案較感興趣,但實際上並非如此。數據顯示,房價相對低的大同、北投、萬華等地危老案並不少,反觀房價高昂的信義、松山則是倒數二、三名,而南港因住宅存量較少且住宅聚落分散,故歷來重建案不論數量或是密度皆敬陪末座。
張峰榮分析,危老案成敗的關鍵往往在「分回坪數期望值」與「住戶整合」上,信義與松山區因房價水準較高,地主對於分回坪數的期望值也較高,也因此較不易妥協建商給予的分回條件,以致於重建案數量遙遙落後。
房價大漲推升重建意願 大同區老房大翻身
以建案核准密度排名第一的大同區為例,該區近年受惠於西區門戶計畫,房價快速飆漲,南大同一帶已有數個建案每坪成交均價達到百萬元以上,引起市場關注。因房價高飛使得建商給予地主分回條件提高,地主重建意願隨之走揚,更易促成重建案。
張峰榮強調,因時程容積獎勵項目幾乎沒額外成本,取得該項容獎的效益最高,但由於時程容積獎勵不斷遞減,老屋地主若有意願重建,不妨把握在5月12日時程容積獎勵砍半之前,儘快評估與參與,才能爭取到最大的重建價值。
張峰榮提醒,不管是與建商協議一般合建、或者危老重建,應篩選有信譽、實績良好的建商;若希望享有重建後的高額容積獎勵,但對申辦流程不夠熟悉,可透過建經公司以「全案管理」委建模式進行重建,以增加自己的資產價值。安信建經重建經驗豐富,可協助地主快速爭取最高之危老獎勵與優惠融資,危老密度最高的大同區亦有老宅加入安信建經「全案管理」委建模式,如近期已進行動土、位於延平北路三段的連棟老宅,因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合,執行過程中較難以達成共識;安信建經協助為地主成立法人主體,建立股東會的決策來執行重建,並利用決議機制解決意見分歧問題,在短時間內就成功推動重建,達成地主多年來的重建心願。
台北市行政區危老重建核准件數及密度排行:
排行 |
行政區 |
核准件數 |
排行 |
行政區 |
每平方公里件數 |
1 |
中山 |
113 (14.2%) |
1 |
大同 |
15.31 |
2 |
大安 |
100 (12.5%) |
2 |
中正 |
9.99 |
3 |
士林 |
91 (11.4%) |
3 |
大安 |
8.80 |
4 |
大同 |
87 (10.9%) |
4 |
中山 |
8.26 |
5 |
北投 |
83 (10.4%) |
5 |
萬華 |
6.10 |
6 |
中正 |
76 (9.5%) |
6 |
松山 |
4.85 |
7 |
萬華 |
54 (6.8%) |
7 |
信義 |
3.30 |
8 |
文山 |
52 (6.5%) |
8 |
文山 |
1.65 |
9 |
內湖 |
49 (6.1%) |
9 |
內湖 |
1.55 |
10 |
松山 |
45 (5.6%) |
10 |
北投 |
1.46 |
11 |
信義 |
37 (4.6%) |
11 |
士林 |
1.46 |
12 |
南港 |
10 (1.3%) |
12 |
南港 |
0.46 |
安信建經彙整自台北市政府資料。
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