老飯店轉型潮安信建經全案管理助業者再迎高峰

受疫情影響，觀光旅館黯然退場家數與房間數銳減，根據觀光局資料統計2022年與十年來最高點之2018年相比，均減少逾二成，北中南包括華國、首都、國賓等至少有10家大型飯店退場熄燈，中小型業者更不計其數，如何轉型、活化資產成為業者共同課題。台灣以「全案管理」模式協助地主進行危老重建的知名業者「安信建經」，於昨(13)日舉辦「2023年不動產市場發展趨勢」講座，聚焦「旅館活化•重建希望」，講座現場邀來國內知名專家，發佈今年總經與房市展望，吸引上百位金融機構從業人員及飯店業者熱烈參與。

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總經理張峰榮表示，疫情重創各國觀光旅遊業，雖近二年國旅商機蓬勃，但老舊的中小型旅館考量其競爭力較弱，可獲商機有限，多數選擇轉售變現；實際上老飯店可塑性非常高，並非只有求售套現一途，重建不僅可活化資產，更可讓價值大幅攀升。張峰榮進一步指出，坊間認為只有住宅才能改建，其實不然，自2019年至2022年，四年來台北市有超過20間、屋齡超過30年以上的老飯店申請危老重建，並已獲核准取得容積獎勵；且早期旅館飯店因開發較早，往往位於都會區精華地段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價，例如全國首件飯店危老個案─由「台北馥敦飯店南京館」改建為酒店式公寓的「鐫萃」，近一年實價登錄成交價約156~158萬元，創南京東路新高，諸多利多吸引老飯店業者考慮資產活化，期望以長期佈局的角度作為新營運方針、創造更多價值。

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針對重建可能面臨的危老開發時程容積獎勵逐年遞減以及央行土建融限貸令等問題，張峰榮進一步解釋，安信建經「全案管理」可為委託人作好前置規劃，爭取到足額容積獎勵；再者，內政部預計將祭出預鑄工法最高可多給5％容積獎勵，所以現在飯店若採危老重建仍有極高利基，飯店業者不妨趁此時重建，重建後無論新建為飯店、商辦或住宅，都能有效提高資產價值與收益。至於限貸令緊箍咒雖未解除，但都更、危老等老屋重建並不受限貸令影響，銀行核貸意願仍高，坊間部份重建案遭到拒貸，大多是準備文件不足、和不熟悉相關流程所致。安信建經「全案管理」特色，是與委託人一同備妥授信申請書、公司資料表、近三年公司之財簽報表等十餘種書表文件，並依個案條件交由選定的金融機構承件，為委託人爭取到最佳放款條件；以申請危老重建之土融來說，核貸成數約六至八成，而建融則約可核貸七成左右，透過安信建經「全案管理」的委託案皆已順利取得融資並重建。

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受海外地震影響，危老建築安全議題再起，且全台屋齡在30年以上的戶數約達450萬戶，台北市更有7成以上屬於老屋，自中央至地方政府對此皆有相應政策推動都更或危老重建，以維護民眾生命財產安全。預期安信「全案管理」將比往去年高出一至二成，可望迎向業務新高峰。

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台北市觀光旅館資訊統計：

年度	國際觀光旅館家數	一般觀光旅館家數	國際觀光旅館房間數	一般觀光旅館房間數
2013	25	15	8,313	2,275
2014	25	16	8,403	2,330
2015	27	17	8,834	2,386
2016	27	17	8,834	2,386
2017	27	18	8,908	2,508
2018	27	19	8,909	2,657
2019	26	19	8,621	2,657
2020	26	17	8,621	2,505
2021	25	16	8,377	2,275
2022	21	15	7,105	2,124