繼承老房子 你的下一步該如何走？
段落重點：
繼承老宅 少奮鬥三十年
老屋拉皮找政府出錢
老屋翻修規劃的三層想法
大都更潮下的都更思維
危老有新修法規定
自主都更好？還是與建商合建？
合建的四大注意事項
都更條例也修法
危老與都更優惠在哪裡？
注意老屋繼承相關成本
繼承老宅 少奮鬥三十年
也就是說，在高房價時代，年輕族群的你，自己若存不了買房錢，那麼，能從長輩手中繼承不動產，依據現今房貸大約以三十年為主流來說，你至少可以少奮鬥三十年。
另一方面，台灣已經正式邁入超高齡社會，父母在青壯年購買的房屋隨著家庭成長、老化，屋齡三十年以上住宅，占總住宅數約六成。
根據統計，全台住宅平均屋齡從2022年的31.75年逐年上升，至2026年6月統計已突破34年，也就是說，如果你繼承的是老房子，因為房地合一稅等相關稅負問題，一時還不能賣，但接續下來想「住」的話，哪下一步要如何走？
老屋拉皮找政府出錢
狸樂聚創辦人陳竑銘建築師表示，繼承老屋後，種種考驗都是從繼承的那一刻開始的。
陳竑銘表示，若是老屋「拉皮」，內部重新裝修，想要省錢，可以找政府幫忙出錢，因為，內政部針對三十年以上老屋推出「老宅延壽機能復新計畫」，總預算達50億元，凡屋齡三十年以上的總樓數4～6層公寓與6樓以下透天住宅，以「棟」為單位，符合申請條件並獲核准，政府將提供最高實支實付65%、最高可領960萬元的老屋修繕補助。
「老宅延壽機能復新計畫」與全棟拆除重建的都更不同，該計畫核心在於「機能強化」與「結構補強」。透過政府補助，鼓勵屋主進行外牆拉皮、結構加固、增設電梯及改善無障礙設施等，藉此延長房屋使用壽命，確保居住安全。
截至9月4日，全國正式申請案件共682件，包括桃園210件、高雄287件，而其他縣市申請截止期限不同，尚在統計中。
值得注意的是，老宅延壽名額有限且非全額補助，因此，應提早確認所在地政府的申請資格、受理期間與補助項目，不能把補助金額直接當成裝潢預算。
老屋翻修規劃的三層想法
此外，繼承者在規劃老屋翻修時，建議將預算拆成三層：第一層是安全工程，第二層是機能改善，第三層才是風格裝潢。
陳竑銘表示，老屋改造最怕「表面漂亮、結構腐朽」，如果只把預算集中在系統櫃、木地板、油漆與家具等裝飾美化工程上，卻忽略水電管線、防水、外牆及結構安全，入住後可能面臨二次施工，反而增加成本。
對繼承者而言，老屋翻修不只是重新設計空間，更是一項涉及產權、預算、工程品質與居住安全的長期決定。
至於繼承老屋進行翻修，也要注意稅務問題。永然地政士聯合事務所黃令幃地政士表示，翻新老屋務必保留裝修支出的發票與報價單，這類能增加房屋價值的資本支出(如管線更新、防水工程等)，在未來出售房屋時，若有適用房地合一稅，可作為改良費用從房地合一稅中扣除，直接減輕稅賦負擔。此外，若老房符合公共安全或耐震補強補助，亦能合法優化稅基，達到資產增值與節稅雙贏。
大都更潮下的都更思維
如果老房子堪住，不想花大錢做裝修，那未來可以走的方向，就是危老重建或是都市更新。
陳竑銘表示，都市更新與危老重建的主要差異在於基地面積大小、同意比例門檻以及審議流程時間。簡單來說，都更偏向大範圍的街廓整體規劃，而危老則是針對單一危險老舊建築的快速重建。
《危老條例》於2017年5月上路，實施期限十年，原本定於2027年5月31 日前提出申請(稱為落日條款)，但因不少人主張該法仍有存在的必要，經過法令研修，行政院於2026 年7 月16 日通過「危老條例2.0」修正草案，取消落日條款，但仍要經立法院三讀通過才算數。
危老有新修法規定
而你的房子可以走危老重建的快速通道嗎？安信建經公司指出，根據法令，首先，要符合五大條件：一、基地要坐落在「都市計畫範圍內」，二、非主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建物。三、危險建物：經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除的危樓，例如：海砂屋、震損屋…，經結構安全性能評估結果未達最低等級者，四、老舊房屋若符合屋齡三十年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者，或者，屋齡三十年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者，五、屋齡達三十年以上，耐震能力未達一定標準，且改善不具效益、或未設置電梯的建物。
不過，因為過去危老重建核准案，造成「紙片屋」的外界訾議，因此，內政部這回送進立法院的修正法案，未來可能的調整內容也針對「小基地重建案」調整容積獎勵上限(圖一)。
未來若重建面積：一、未達500平方公尺，也將適用較低的容積獎勵上限：基準容積的1.2倍，或原建築容積的1.1倍。二、大於(含)500平方公尺，容積獎勵上限：基準容積的1.3倍，或原建築容積的1.15倍。
此外，取消落日，民眾未來不再有時間急迫的「末班車」壓力，危老重建永久有效。另有商業重建限制，非住宅(如商辦、飯店)的住宅使用比例須達一定標準，並調降容獎，防範投機套利。
最重要的是新增婚育宅獎勵，提供社會住宅或福利設施，可獲得額外的基準容積獎勵。
自主都更好？還是與建商合建？
除了危老重建外，老房子要華麗轉身，就要走都市更新，陳竑銘表示，這又可分自主都更(住戶自辦都更)，及與建商合建，最大差別在於主導權、利潤分配與資金負擔的不同。
自主都更是由住戶自己籌組更新會或委託專業管理公司，自己當實施者找建築師、營造廠來蓋。
優點是利潤全拿，不必分潤給建商，重建後的房地產值與容積利益全部歸地主所有。另外就是主導權高，從設計規劃到建材挑選，完全依照住戶自己的需求決定。
但缺點是資金與融資壓力大，地主必須自己張羅前期整合與興建資金，常面臨銀行融資門檻高、貸款不易的難題。另行政與溝通繁瑣：住戶必須自行承擔協調、法規申請與工程管理的龐大心力。
至於與建商合建，主要是「地主出地、建商出錢」，由雙方合作拆除舊屋、興建新大樓，並依照約定比例分配房屋或坪數的合作模式，但因是建商出資，故由其主導整合與開發。
其優點是省時省力，資金、融資、整合、營造與行政程序全部由建商一手包辦，住戶相對輕鬆。另風險較低：地主不需要負擔巨額的工程費與借貸壓力。
但缺點是，大部分的開發利潤必須分給建商。另還有信任風險，若遇到不肖建商，可能產生合建契約陷阱、工期延宕或分回坪數不如預期等糾紛。
陳竑銘表示，「危老重建」針對符合危險及老舊建築條件的土地，重建審查速度快，但通常需要全體地主百分之百同意。「都市更新」則是由政府主管機關主導或核准，時程較長，但享有較多容積獎勵與公正的價值評估機制。
合建的四大注意事項
他提醒，地主在跟建商談合建時要注意：
一、確認容積與坪數：先查明土地的法定容積率及可申請的容積獎勵，掌握基本可建坪數。
二、決定分配方式：了解市場行情，確認是「合建分屋」(分實際坪數)或「合建分售」(分賣屋價金)。
三、設立信託保障：要求將土地與資金交付銀行信託，避免建商財務出狀況而變成爛尾樓。
四、明訂退場機制：在契約中寫清楚工程延宕或違約時的處理與解約方式。
此外，因內政部也同步進行《都市更新條例》的修法，安信建經指出，過去自主都更常面臨「住戶有意願，卻不知道怎麼做」的問題，從整合、規劃、估價、融資，到施工及產權分配，都需要不同專業協助。
都更條例也修法
此次修法重點一，正式導入「全案管理機構」，讓所有權人即使不透過建商主導，也能委託專業機構協助推動都市更新，降低自主都更的執行門檻。也就是自主都更，不等於所有事情都要住戶自己來(圖二)。
修正重點二是提高社宅容積獎勵，優先作為「婚育宅」，讓都市更新除了改善老舊建築，也進一步和住宅政策結合。
修正重點三是建立自主都更「信用保證機制」，安信建經說，自主都更除了「整合難」，另一個常見問題就是「融資難」，地主或住戶不像大型建商具有雄厚資本與融資能力，即使大家都願意重建，也可能卡在資金籌措。
因此此次修法新增自主都更信用保證機制，符合條件的自主更新案件，可由主管機關提供融資貸款信用保證，降低自主都更取得資金的門檻。
這次《危老條例》與《都市更新條例》同步修法，可以看出政府推動老屋重建的方向，已不再只是單純提供更多容積獎勵，而是進一步依照不同重建模式，調整制度與配套。
安信建經表示，對地主與屋主而言，未來評估老屋重建時，也不只是思考「危老能拿多少容積」，而是可以依照基地規模、產權整合、資金條件及開發需求，在危老重建、一般都市更新與自主都更等不同推動方式間，評估更適合自己的方案。
陳竑銘另指出，參與危老或都市更新並自住，在重建期間及完工後可享有減免優惠，將來出售時也享有房地合一稅的特別計算方式(表二)。
危老與都更優惠在哪裡？
一、地價稅：重建期間，因建物拆除無法使用，直接免徵地價稅。完工後，完工起減半徵收2年；若符合原所有權人自住等條件且未移轉，可再延長，合計最多享10年減半徵收。
二、房屋稅：完工後第一次核發使用執照起，減半徵收2年。若為都更或符合條件者，於2年減半期滿後若未移轉繼續持有，可延長減半徵收，最長以10年為限(總計最高12年)。
三、土地增值稅與契稅：依更新方式(如協議合建或權利變換)，在更新後第一次移轉或產權交換時，享有減徵40%或免徵契稅等優惠。
至於參與都更或危老重建後所發回的完工新屋，日後出售要繳的房地合一稅，特別給了「持有期間併計」，出售分回的新房地時，其持有期間可以從原舊屋取得之日起算，不因換新屋而重新起算短期的45%高稅率。
在適用優惠稅率方面：
一、參與都更或危老重建後第一次出售，即使原持有未滿5年，原則上可直接適用較低之20%稅率；若土地持有超過10年，甚至可按15%計算。
二、自住免稅額：若符合自住條件(設籍並連續居住滿6年、無出租營業)，出售時還可以享有400萬元的免稅額，超過部分僅按12%優惠稅率課徵。
注意老屋繼承相關成本
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，隨著全台「大繼承潮」與「大贈與潮」來臨，「等房族」逐漸成為房市另一股主力，惟若傳承自長輩的房產屬屋齡偏高的老公寓或透天，接手後往往需投入高額修繕費用。
此外，如繼承物件為早期入手，日後晚輩打算買賣時，取得成本會以較低的房屋與土地評定現值來認定，一旦以當前市價售出，帳面獲利將極為驚人，因此，民眾務必提前精算相關稅負，並預留稅源，才能將長輩心意圓滿傳承。
【媒體露出】10/1｜理財周刊1362期專題