【危老知識懶人包17】起造人篇
熱門關鍵字：什麼是「起造人」?
一般認為【起造人】就是「出錢蓋房子的人」，也是建築物的擁有者，但實際上並非全然如此。
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《建築法》第十二條：「建築物之起造人，為建造該建築物之申請人」。
實務上「起造人」有以下幾種意涵：房屋所有權人、出資者、地主、純代表人、公司負責人/法人、信託受託人、都更實施者。
①房屋所有權人：
白話來說，起造人正是屋主本人，這種狀況以「自地自建」居多，尤其在鄉下獨棟透天住宅工程相當常見，但都會區集合式住宅相對少見。
②出資者：
有時出資者也會擔任起造人，可能是興建出資者，亦可能是股東之一；若是合建案，則興建出資者大多僅能分回部份比例戶別，未擁有整棟房屋所有權。若是地上權案，則興建出資者只有地上建物所有權，沒有土地所有權。
③地主：
部份合建案由地主與建商合作興建，並擔任共同起造人，但地主並未擁有全棟建物所有權。
④純代表人：
有些建築起造人只是純名義上的代表人，實際上並未出資興建，也並非建築物所有人，亦非公司負責人。例如民間私人起造的房子，部份父母會以子女名義申請為起造人，但若子女未成年，則由法定代理人負其責任與義務。
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⑤公司負責人或法人：
《建築法》第十二條第二項規定，「起造人為政府機關公營事業機構、團體或法人者，由其負責人申請之。」部份民間企業新建的建物，也會由公司實際負責人擔任起造人。
⑥信託受託人：
依據《 信託法》等相關法律規範及契約約定，可以把土地信託予信託機構，並約定由建經公司因執行信託履約管理，變更成為「建造執照之起造人」，並由融資信託機構、建經公司、建商及地主等四方共同簽訂信託契約，建經公司擔任名義上的起造人。在這種情況之下，建經公司雖然名義上有起造人頭銜，但實質上是被賦予興建管理、興建中及興建完成之建物產權，受到信託架構保護傘保障的角色。
⑦都更實施者：
都市更新案實施者擔任起造人是常見的情況，但起造人不必然是都更實施者。
延伸閱讀：「起造人」的主要義務
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