【危老知識懶人包13】害怕買到懶尾樓 不動產信託四大眉角
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為什麼預售屋需要履約機制？
為了降低消費者購買預售屋的風險，政府訂定了五種履約擔保機制，來保障權益及降低風險，而「價金信託」、「同業連帶擔保」及「不動產開發信託」是目前預售屋建案中最常見的履約保證方式。
不動產開發信託是什麼？
由銀行、建設公司、建經公司及地主等四方簽訂的信託契約，工程達到撥款階段時，建經公司會派員查核工程進度通知銀行撥款，查核工程順利進行外並確保專戶內的資金能專款專用。
如何避免遇到「爛尾樓」？
爛尾樓指的是在房子未竣工，興建方因資金不足、糾紛、產權爭議等問題，導致後續工程完全停擺而蓋到一半的建築遭到閒置。
延伸閱讀：購買預售屋怕買到「爛尾樓」？ 3大重點信義房屋教你避雷
以下說明四種避免買到爛尾樓方式：
一、選擇好口碑的建商
真心建議可以「事先打聽，以免事後傷心」，挑戰可靠、口碑良好的建商或是老字號的優質建商，這樣買到爛尾樓的機率才會降低。
二、避開「一案建商」
有些不肖建商會只為僅興建一個或少量建案而成立公司，但案子結束就立刻結束營運，這類型的一案公司雖然不一定就是差，但首次推案無過往實績可循，難保不會成為「一案建商」，因此購買此類型建商的建案風險是較高的。
三、查詢訴訟與裁罰紀錄
如果有一家紀錄不良、消費訴訟多且坑殺消費者的建商，可說是完全漠視消費者權益，民眾可透過法院公佈的訴訟資訊，以及政府各主管機關裁罰紀錄中查詢得知。
四、確認是否有「履約保證機制」
購屋者可主動向銷售人員詢問是否有「預售屋履約保證機制」如果銷售方口頭上說有，消費者應該進一步請業主提供相關證明文件以確認真偽。因過去就曾發生銷售方訛騙消費者有預售屋履保，但事後發現是一場騙局，這要特別注意一下！
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五種履約保證 哪種保障力較強？
「價金返還之保證」對消費者保障程度最高，若建商未能履行交屋，銀行會把所有繳納價金退還給消費者，但價金返還保證成本太高，而且又無法動用預售價金，因此建商不太會採用此方式。
同業連帶擔保：
對消費者保障力較低，不肖建商可能會透過旗下子公司作連帶擔保，一旦捲款落跑，所有子公司都惡性倒閉，即使連帶擔保也沒用，消費者一毛錢都拿不回來。
不動產開發信託：
使用頻率高且保障力道也足夠的方式。同時信託合約中的「續建機制」，可進一步降低建案爛尾的機率。
如何查詢已繳之「信託專戶資金」？
若銀行接受辦理「不動產開發信託」除了建案基地產權、興建資金需全部交付信託之外，受託機構（銀行）也需要在網站設立「專戶查詢」專頁。
點選銀行首頁至上方「信託」項目中點選「預售屋信託查詢」，點選完「選案名稱」並輸入「繳款帳號」，即可證明信託專戶真偽，專戶內的金流也一清二楚。