《危老》、《都更》條例同步修法！草案取消落日條款、全案管理、婚育宅8大重點一次看
從危老條例刪除申請期限、調整容積獎勵，到都市更新條例導入「全案管理」、自主都更信用保證及婚育社宅獎勵，可以看出此次修法已不只是鼓勵老屋加速重建，而是進一步朝向居住安全、合理容獎、自主更新與住宅政策並進的新方向。
那麼，這次《危老條例》與《都市更新條例》究竟改了什麼？對正在評估老屋重建、自主都更的屋主與地主，又有哪些值得注意的新制度？以下一次整理
目錄：
二、《危老條例》草案修正重點
一：刪除「落日條款」
二：「商業重建」容獎下修
三：「小基地案」容獎下修
四：「社宅、婚育」增加容獎
五：「協議合建稅賦優惠」
三、《都更條例》草案修正重點
一：「自主都更」導入全案管理
二：提高社宅及婚育宅獎勵
三：自主都更「信用保證機制」
一、修正目的？
台灣老屋數量持續增加，老屋重建需求也愈來愈高，但危老與都市更新在實務推動上，各自面臨不同問題。
危老重建過去出現小基地「紙片屋」、非住宅案件容獎公平性等討論；自主都更則常面臨住戶整合、專業能力不足及融資取得不易等問題。
因此，此次修法一方面重新調整危老制度與容積獎勵，另一方面也透過全案管理、信用保證及公益容獎等制度，提高自主都更的推動量能。
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二、《危老條例草案》修正重點
修正重點一：刪除「落日條款」，危老重建走向常態化
現行危老重建計畫原訂申請期限至2027年5月31日，本次修正草案將刪除申請期限。
未來危老重建將不再是具有期限的階段性政策，而是逐步走向常態化，持續因應老屋安全與都市更新需求。
修正重點二：「商業重建案」不排除，但「容積獎勵上限下修」
飯店、商辦、百貨商場、銀行等非住宅建築，未來並不會被完全排除危老重建，而是改採降低容積獎勵上限的方式。
也就是說，若重建案的住宅使用面積占總樓地板面積未逾二分之一，容積上限將調整為：基準容積1.2倍，或原建築容積1.1倍。
※調整主因：
飯店、商辦、百貨商場、銀行等建築多具營利性質，且常見單一產權、整合難度較低。如果和一般老舊住宅一樣取得較高容積獎勵，容易產生公平性疑慮。因此，本次修法透過下修容獎上限，讓危老制度不再過度集中於大型業者或非住宅使用案件，也讓政策資源更符合公共利益。
修正重點三：「小基地重建案」容獎也下修，引導「擴大整合重建」
除了商業重建案之外，本次修法也針對「小基地重建案」調整容積獎勵上限。
未來若重建面積：
未達500平方公尺，也將適用較低的容積獎勵上限：基準容積的1.2倍，或原建築容積的1.1倍。
大於（含）500平方公尺，容積獎勵上限：基準容積的1.3倍，或原建築容積的1.15倍。
※調整主因：
解決過去小面積基地申請危老重建時，可能衍生的建築設計不易、施工安全、都市景觀及「紙片屋」等問題。因此，這次修法透過下修小基地案件的容獎上限，希望引導民眾擴大基地整合，讓危老重建不只是「單棟快速改建」，而是能更有效率地改善整體居住環境。
（基地面積小，雖然重建速度可能較快，但建築物本身能規劃的空間有限，容易造成建築設計受限，也可能影響周邊都市景觀與整體開發效益。）
修正重點四：提供「社宅、婚育及社福設施」，可取得「額外容積獎勵」
若重建基地達一定規模，並無償捐贈供新婚家庭、育有未成年子女家庭使用的社會住宅，或其他社會福利設施，可取得最高15%基準容積的額外獎勵。
※調整主因：
將危老重建獎勵，和社會公益結合。換句話說，未來危老重建不只是改善單一建築物安全，也可以透過提供婚育宅、社福設施等方式，回應社會住宅、育兒家庭及公共服務空間的需求。
對於較具規模的重建案來說，若能在規劃階段納入婚育宅或社福設施，不僅有助於取得額外容積獎勵，也能提升整體開發案的公益性與社會價值。
修正重點五：新增協議合建「稅賦優惠」，降低所有權人重建負擔
為減輕所有權人重建負擔，本次修法比照都市更新條例，新增協議合建稅賦減免優惠，以提高民眾參與重建的意願。未來原所有權人與起造人因合建辦理產權移轉時，可減徵：40%土地增值稅、40%契稅。
※調整主因：
在重建過程中，除了整合住戶、規劃設計、施工成本外，稅負也是所有權人會考量的重要因素。若能透過稅賦減免降低重建成本，將有助於提高參與危老重建的意願。
三、《都更條例草案》修正重點
修正重點一：擴大「自主都更」，正式導入全案管理機構
行政院通過的草案新增「全案管理機構」的法律定位，未來土地及合法建築物所有權人，可以選擇直接委託全案管理機構作為實施者；也可以先成立都市更新會，再委託全案管理機構統籌相關業務。
※調整主因：
過去自主都更常面臨「住戶有意願，卻不知道怎麼做」的問題，從整合、規劃、估價、融資，到施工及產權分配，都需要不同專業協助。
此次修法正式導入「全案管理機構」，讓所有權人即使不透過建商主導，也能委託專業機構協助推動都市更新，降低自主都更的執行門檻。
自主都更，不等於所有事情都要住戶自己來。
修正重點二：提高社宅容積獎勵，優先作為「婚育宅」
除了危老條例新增婚育宅、社宅等公益容積獎勵外，都市更新條例也同步強化社宅誘因。
未來透過提高無償捐贈社宅的容積獎勵，並優先提供新婚及育兒家庭使用，讓都市更新除了改善老舊建築，也進一步和住宅政策結合。
修正重點三：建立自主都更「信用保證機制」
自主都更除了「整合難」，另一個常見問題就是「融資難」。
因為地主或住戶不像大型建商具有雄厚資本與融資能力，即使大家都願意重建，也可能卡在資金籌措。
因此此次修法新增自主都更信用保證機制，符合條件的自主更新案件，可由主管機關提供融資貸款信用保證，降低自主都更取得資金的門檻。
四、危老＋都更同步修法，老屋重建走向更多元
這次《危老條例》與《都市更新條例》同步修法，可以看出政府推動老屋重建的方向，已不再只是單純提供更多容積獎勵，而是進一步依照不同重建模式，調整制度與配套。
危老條例著重於制度常態化、容獎合理化與公益誘因；都市更新條例則進一步強化自主都更，透過全案管理、容積獎勵及信用保證等機制，降低所有權人自主推動更新的門檻。行政院此次也將「自主都更、婚育宅與居住安全」列為兩部法案共同的政策方向。
簡單來說，未來老屋重建將朝向：
制度常態化 × 容獎合理化 × 自主都更 × 公益住宅化
對地主與屋主而言，未來評估老屋重建時，也不只是思考「危老能拿多少容積」，而是可以依照基地規模、產權整合、資金條件及開發需求，在危老重建、一般都市更新與自主都更等不同推動方式間，評估更適合自己的方案。
五、「全案管理」助您找到更適合的重建方案
不論是危老重建或自主都更，都涉及法規評估、產權整合、容積規劃、融資與工程管理等多項專業。此次修法進一步導入「全案管理」機制，也讓所有權人在保有重建主導權的同時，能透過專業團隊協助整合各階段工作。
對地主與所有權人而言，未來推動老屋重建，不一定只能依賴建商主導，而是多了一條由自身掌握決策、由專業團隊協助執行的路徑。
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