危老條例修法 商場、小基地容獎下修 3大重點一次看清！

目錄：

一、修正目的
二、修正重點
　　一：商業重建案不排除，但容積獎勵上限下修
　　二：小基地重建案容獎下修，引導擴大整合重建
　　三：提供婚育宅或社福設施，可取得額外容積獎勵
　　四：新增協議合建稅賦優惠，降低所有權人重建負擔
三、影響
四、結論

這次修法並不是完全排除商業建築申請危老重建，而是透過「下修容積獎勵上限」的方式，讓危老制度回歸改善建築安全與居住環境的核心目的，同時兼顧公平性與公益性。

那麼，本次危老條例修法有哪些重點？對想申請危老重建的屋主、地主或建築所有權人來說，又有哪些地方需要特別注意呢？一起來看看吧！

一、為什麼會有這次的危老條例修正案？修正目的為何？

過去危老條例的設立目的，是為了加速都市中危險及老舊建築物重建，提升建築安全、改善居住品質，並促進都市環境更新。

不過，隨著危老重建案件增加，實務上也逐漸出現一些爭議。例如，有些基地面積過小，卻透過危老重建取得容積獎勵，導致外界質疑「紙片屋」現象；也有部分飯店、商辦、百貨商場、銀行等非住宅使用建築，因產權單純、整合難度較低，也透過危老條例申請重建並取得較高容積獎勵。

這些案件雖然也可能符合危老重建條件，但與一般老舊住宅重建相比，公益性與居住改善效果相對不同，因此外界也出現「危老資源是否被大型業者集中使用」的疑慮。

因此，本次修法希望：

透過調整容積獎勵上限，讓危老條例的獎勵制度更公平，也讓政策資源能更聚焦在真正需要改善居住安全與都市環境的案件上。

二、此次修正案重點

修正重點一：「商業重建案」不排除，但「容積獎勵上限下修」

原先外界關注，新版危老條例是否會直接排除住宅使用面積未達二分之一以上的飯店、百貨商場、銀行、商辦等商業建築，讓這類案件不能再申請危老重建。不過，依照最新修正方向，未來並不是完全排除飯店、商辦及學校等非住宅類建築申請危老重建，而是改採「下修容積獎勵上限」的方式處理。

也就是說，若重建案的住宅使用面積比率未達二分之一，未來申請容積獎勵的上限將調降為：基準容積的1.2倍，或原建築容積的1.1倍。

※調整主因：

飯店、商辦、百貨商場、銀行等建築多具營利性質，且常見單一產權、整合難度較低。如果和一般老舊住宅一樣取得較高容積獎勵，容易產生公平性疑慮。因此，本次修法透過下修容獎上限，讓危老制度不再過度集中於大型業者或非住宅使用案件，也讓政策資源更符合公共利益。

修正重點二：「小基地重建案」容獎也下修，引導「擴大整合重建」

除了商業重建案之外，本次修法也針對「小基地重建案」調整容積獎勵上限。

未來若重建面積未達500平方公尺，也將適用較低的容積獎勵上限：基準容積的1.2倍，或原建築容積的1.1倍。

※調整主因：

解決過去小面積基地申請危老重建時，可能衍生的建築設計不易、施工安全、都市景觀及「紙片屋」等問題。因此，這次修法透過下修小基地案件的容獎上限，希望引導民眾擴大基地整合，讓危老重建不只是「單棟快速改建」，而是能更有效率地改善整體居住環境。

（基地面積小，雖然重建速度可能較快，但建築物本身能規劃的空間有限，容易造成建築設計受限，也可能影響周邊都市景觀與整體開發效益。）

修正重點三：提供「婚育宅或社福設施」，可取得「額外容積獎勵」

依照本次修法方向，如果重建案無償捐贈新婚二年內或育有未成年子女家庭使用的「婚育宅」，或提供其他社會福利設施，仍可取得額外最高15%的容積獎勵。

※調整主因：

將危老重建獎勵，和社會公益結合。換句話說，未來危老重建不只是改善單一建築物安全，也可以透過提供婚育宅、社福設施等方式，回應社會住宅、育兒家庭及公共服務空間的需求。

對於較具規模的重建案來說，若能在規劃階段納入婚育宅或社福設施，不僅有助於取得額外容積獎勵，也能提升整體開發案的公益性與社會價值。

修正重點四：新增協議合建「稅賦優惠」，降低所有權人重建負擔

為減輕所有權人重建負擔，本次修法比照都市更新條例，新增協議合建稅賦減免優惠，以提高民眾參與重建的意願。未來原所有權人與起造人因合建辦理產權移轉時，可減徵：40%土地增值稅、40%契稅。

※調整主因：

在重建過程中，除了整合住戶、規劃設計、施工成本外，稅負也是所有權人會考量的重要因素。若能透過稅賦減免降低重建成本，將有助於提高參與危老重建的意願。

三、本次修法對危老重建有什麼影響？

整體來看，本次危老條例修法並不是單純「降低獎勵」，而是讓容積獎勵制度更加精準。過去危老條例為了鼓勵老舊建築加速重建，提供容積獎勵與相關優惠；但隨著案件類型愈來愈多，制度也需要進一步區分不同案件的性質。

這次修法後，可以看到幾個重要方向：

第一，商業重建案仍可申請危老，但容積獎勵上限將下修。

第二，小基地案若未達500平方公尺，容積獎勵也會受到限制。

第三，若重建案能提供婚育宅或社福設施，仍可取得額外容積獎勵。

第四，協議合建新增稅賦優惠，有助降低所有權人重建負擔。

簡單來說，未來危老重建的重點：

從「只要符合條件就盡量獎勵」，逐漸轉向「依照案件規模、使用性質與公益貢獻，給予不同程度的獎勵」。

這也代表，未來申請危老重建前，除了評估建築物是否老舊危險外，也要同步評估基地面積、使用性質、容積獎勵上限、稅負成本及是否具備公益回饋規劃。

四、看完以上危老條例修法重點，你更了解了嗎？

本次危老條例修正草案，主要是希望讓危老重建制度更公平、更聚焦，也讓容積獎勵能真正發揮改善居住安全與都市環境的效果。

對民眾來說，未來若想辦理危老重建，除了要確認建物是否符合危老資格，也要特別注意基地面積是否達500平方公尺、住宅使用比例是否達二分之一以上，以及是否有機會透過提供婚育宅或社福設施取得額外獎勵。

危老重建涉及法規、容積獎勵、稅負優惠、產權整合及資金規劃，每一個環節都會影響後續重建效益。如果您正在評估老屋重建、危老申請、地主整合或不動產信託管理規劃，歡迎聯絡安信建經，讓我們協助您一起評估合適的重建與資產活化方案，讓老屋重建更安心、更有效率。