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2022-08-19

【PODCAST 動口不動產11】飯店危老重建!市場最愛4大類型

【PODCAST 動口不動產11】飯店危老重建!市場最愛4大類型
由於疫情衝擊,國境仍未全面開放,國內老飯店受不了虧損,大多以重建或改建來求生存。目前國內飯店重建/改建潮方興未艾,且改建案量總銷恐將飆破千億元,這麼多飯店業者想要做重建/改建,有多少眉角要注意的呢?而飯店重建/改建後能轉變為哪4大類型呢?今天又再度請到危老重建的專家,安信建經全案管理顧問葉智勳經理來為您解析,千萬要聽到最後喔!

飯店重建?請洽安信

 

客座嘉賓:安信建經建築開發部—葉智勳經理

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本集重點:

# 飯店業者會想要改建的原因有哪些?

# 飯店業者有辦法自己來重建嗎?專家建議怎麼做?

# 對於飯店業者想申請危老獎勵,依安信的經驗會有哪些建議?

# 飯店重建後的榮景及方向有哪些?

# 專家給予想要重建的飯店業者的建議

 

飯店業者會想要改建的原因有哪些?(01:11秒處)

由於受到疫情衝擊,國內老飯店受不了虧損,有些業者是多角化經營,例如:「晶華酒店」分客房類型並加強餐飲服務部份、有些飯店則是轉為防疫旅館、而老舊飯店安全性不佳,若要硬體翻修成本又高,因此產生了危老的念頭,現今危老申請相較於都更簡便快速、獎勵又明確,符合業主期待。若老舊建物想更新重建,依造現行耐震的規定,申請耐震設計列為優先申請項目,飯店轉型也可結合高端品牌,規劃「酒店式公寓、高級住宅與複合式商辦」,收益利潤都可增加。

 

觀看更多?【飯店改建潮煞不住 安信建經:案量總銷恐飆破千億】

 

飯店業者有辦法自己來重建嗎?專家建議怎麼做?(02:40秒處)

絕大多數飯店業者都是選擇「危老重建」的方式,主要是危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確,能為業主帶來更大的重建價值,另外,容積獎勵政策截止前,最高40%的獎勵值,另外,安信建經統計台北市建管處資料,從台北市核准危老重建的飯店名單中,發現申請「耐震設計」超級夯,高達約85.83%都有取得該項目,當然也需要找團隊進行專業評估,配合業者的需求及方向,給予建議。

 

而業主通常對於改建是配合參與的角色,但今日轉換擔任執行者,資金、建築規劃、營建管理、銷售產品定位、售改管理,以上事情都需要處理,並非一人就能完成,強烈建議尋找專業顧問團隊來協助,而目前承做的案件中,安信即為提供上述服務,處理細節問題。

 

危老個案評估?聯絡安信

 

對於飯店業者想申請危老獎勵,依安信的經驗會有哪些建議?(03:50秒處)

欲申請危老獎勵要趕緊把握時間,危老獎勵申請時間只有十年的時間,距離結束時間只剩下四年多,目前也沒有延長時間的危老新聞出現,想申請危老獎勵要儘快把握最高40%獎勵。

 

申請獎勵項目的大補丸就是:「原容積大於法定容積」現行規定叫做「容積率」,可能之前有明確規定所興建的建物,也許以現在規定只能蓋四層樓,但在法令之前蓋的,當時可能蓋十層樓,所以就以十層樓的容積去做計算,當然就和四層樓計算基礎就不相同了,但透過這方式申請獎勵並不亞於都更,像是「馥敦飯店」為例,透過此方式申請且速度又快。

 

延伸閱讀:【危老知識懶人包11】北市飯店危老重建 安信首重耐震安全

 

飯店重建後的榮景及方向有哪些?(05:15秒處)

改建完大多都是「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」等四大類,其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多。

例如:「馥敦飯店」和「大陸建設」合作並推出酒店結合住宅的個案「鐫萃」,保留了一部份飯店持續經營,結合高端飯店品牌化身為酒店式公寓,該案預計2020年第2季拿建照、2024年首季完工。另外在實價登入成交價格來到156萬~172萬之間,創南京東路新高!

 

而「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品。認為因這些知名老飯店開業較早,往往位在都會菁華地段,周邊新建住宅供給量不多,一旦改建為住宅大多會締造新高價。

 

延伸閱讀:老飯店疫情重建 汰舊換新提升安全

 

專家給予想要重建的飯店業者的建議(09:22秒處)

考量未來開發效益、整合鄰地的開發需求、一些老字號飯店熄燈,可能取決於飯店的所在地點(住宅區or商辦區)的經營考量、銷售、自有資金程度

一、有意願申請危老獎勵者,請盡速申請。

二、未來執行規劃中有四大面向需考量。

  • 設計端:透過危老獎勵的申請,安信會建議業主求最適化而不是最大化,因爲如果只講求最大化,會造成建築師跟營造廠施作上面的困難,所以安信會結合並統整各顧問意見,最後須逐一管控。
 
  • 成本端:這就跟錢有關係了,申請耐震、綠建築、智慧建築、無障礙等,其實都需要繳納保證金,保證金是暫時放在市政府,如蓋好之後就可拿回來,但如果沒符合標準,那保證金就會被沒收了。

 
  • 施工端:耐震需配合第三方監造單位,綠建築及智慧建築的用材需符合規範,才能取得標章,之後才能退保證金,耐震等級也會影響施工成本;鋼材、鋼筋;綠建築(綠建材、隔熱、玻璃、植栽、保水);智慧建築(中央監控設備、智能控管),當然配合的營造廠也需要相當有經驗,才能夠符合相關規範來施作。
 
  • 未來維管:綠建築管維基金、智慧建築設備維護及軟體更新。
 

三、想自己又嫌麻煩,沒有專業怕被騙,想要重建毫無頭緒,不知道該怎麼起步,有這些煩惱,建議找專業顧問團隊「安信建經」:品牌、專業、集團資源豐富,協助飯店業者一條龍全方位的改建協助哦!

 

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