飯店改建潮煞不住　安信建經：案量總銷恐飆破千億

由於疫情衝擊，國境仍未全面開放，國內老飯店受不了虧損，大多以改建來求生存。據安信建經統計，目前國內飯店改建潮方興未艾，且改建案量總銷恐將飆破千億元。安信建經總經理張峰榮表示，近幾年來，國內飯店改建潮主要以商務型飯店，以及屋齡30年以上飯店為主，且大多申請危老重建，只有少部份選擇都更、合建等方式，而開發用途雖略有差異，其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」與「複合式商辦」最受青睞。

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據安信建經統計，老飯店改建潮襲捲全台，其中又以台北市占最大宗；若以全國而言，改建後的案量總銷（不含飯店）將超過千億元，而且案量金額還在持續上升當中。

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張峰榮分析，國內掀起飯店改建潮的主因，一、危老政策推動老舊旅館重建，因危老容積獎勵值具有申請效期，促使業者淘舊換新的改建動機 (延伸閱讀：北市飯店危老重建 安信建經：首重耐震安全)。

其二、新冠疫情影響最劇烈，重挫觀光旅遊產業，從觀光局統計資料顯示，2020年新設旅館數117間，超過歇業86間，但自2021年開始，歇業數成長13%，增加至97間，新設間數衰退37%，僅剩74間數量，也是歇業間數反轉超越新開間數。即使疫情趨緩期間，所產生的報復性出遊，對於的商務型飯店的復甦也僅是杯水車薪(延伸閱讀：飯店業春燕飛來　須衝破三道大網)。在上述原因擠壓下，飯店業者認為透過重建，亦是經營轉型的選項。

若飯店業者選擇重建，安信建經歸納四種改建後主要類型作為參考，包含：「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」，等四大類，當中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多。

張峰榮解釋，「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」最受開發商青睞，關鍵在於「附加價值最大」，全國首件飯店危老個案-「台北馥敦飯店南京館」，改建為酒店式公寓的「鐫萃」，近一年實價登陸成交價約156~158萬元，創南京東路新高；「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品。認為因這些知名老飯店開業較早，往往位在都會菁華區段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價。

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安信建經認為雖然危老時程開發容積獎勵逐漸縮水，但飯店重建所占土地面積通常不低，取得容獎上限的機會仍高，因此危老改建潮將源源不絕，而重建方式除了與建商合建外，亦可選擇自建，這時可參考市場上新興的「全案管理」模式。

安信建經「全案管理」顧問整理在接獲地主需求後，所提供之服務流程：

延伸閱讀：全案管理神救援　老屋重建、素地自建輕鬆搞定！

一、先了解地主改建需求。

二、調閱土地使用分區及謄本，確認開發條件、及規劃新建物類型。

三、評估開發成本，以及地產活化後價值。

四、建議地主最佳實施方案，達成合作共識(雙方簽立委任合約)。

五、透過安信全案管理，一條龍統籌作業，為地主完成自地自建的服務。

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安信建經強調，前四項是在合作前必須要進行的重要階段，並未有正式合同的約定，雙方透過服務及互動，建立共識及彼此信任感，最為難能可貴。而後將代位協助地主處理興建過程中所遇到任何繁雜瑣碎之事務，擔任各階段統籌執行機關、發包廠商之代位實施者，一條龍協助業主完成自地自建地的需求。

台北市飯店改建後用途列表

飯店改建後類型	指標飯店	預計改建後總銷(億元）	備註
精品飯店	王朝大酒店	Ｎ/A重新改裝	品牌更名為「茹曦酒店」；部分空間改為社會住宅。
酒店式公寓	台北國賓大飯店	150-180	2棟高級住宅+1棟飯店
酒店式公寓	台北馥敦飯店南京館	65	建案「鐫萃」
高級住宅	亞太會館	400-960	建案「陶朱隱園」，市場開價說法莫衷一是，總銷以開價每坪350～800萬元計算。
	台北西華飯店	130-180	預計改建為高級住宅
	宣美精品飯店	15	建案「ART藏美寓」
複合式商辦	神旺大飯店	160-200	商場+商辦
	六福客棧	85-100	酒店+商辦
	華泰王子飯店	90-130	飯店+商辦

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