【PODCAST 動口不動產9】專家觀點：2022下半年房市預測！
客座嘉賓：信義房屋不動產企研室-曾敬德 專案經理
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本集重點：
#評論今年上半年大環境狀況及時事探討
#了解新政策(限縮30年房貸、預售屋禁止換約、升息)
#預測今年下半年市場行情
#利率升升不息？對於企業法人及一般大眾的各別影響
#後疫情時代怎麼走？專家建議及因應作法
#樂觀或悲觀？下半年房市展望
►評論上半年房市狀態（00:52秒處）
上半年的房地市場可說是冰火二重天啊！今年第一季的房市非常旺，很多區域創新高都是在第一季，同時也是房市景氣循環的高點;在全球通膨、升息等情況下，其中對台灣影響最大的是「疫情」，受疫情影響買氣開始呈現衰退，也受到原物料上漲的影響，往買的數量很明顯比疫情前少了三成左右，跟之前三級管制有點像！所以說上半年房市的狀況是「先熱後冷」的狀態，影響原因就是因為「疫情」。
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►買氣可望於疫情高峰時收斂回流嗎？（02:49秒處）
我覺得會有一半的機會，就是說軌跡會跟去年很像，疫情一但趨緩之後買氣會回升，最近觀察到往買的數量「值跌回升」！這次回來的力道並不會像上次一樣猛烈，以外在因素來說是天差地別，去年所有消息都是好消息，今年所有消息都是壞消息…例如，第一點：在資金面上去年寬鬆則今年走緊縮、第二點：在股市上，去年飆漲今年台股跌下2600點、第三點：經濟成長，大家都覺得可能會呈現衰退現象，在國際上部份是緊張的，今年很多指標及預期都是偏差的，但去年所有的指標都是偏好的，通膨、造價上揚等，所有型態都是刺激大家趕快買房子，但今年這種狀況大家對買房氣勢就會猶豫一點。
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►民眾對於房市的信心如何、價格上有受影響嗎？（04:30秒處）
現在信心來說較為保守一點，因房價現在還是偏高檔，包括股市及升息都受到影響，上次升息是2009年第一季（金融海嘯），真正有升息是在2007-2008年，那時候因石油漲很多，有升了0.5碼左右，不過房市是有稍微頓下來，以經驗來看，現在的狀況跟之前有點類似。
►央行升息對於房市的影響（05:38秒處）
以大景氣來看，目前買氣已經走在高檔了，外在情勢對房地產來說都不是太友善，原則上價格會走持平區間，以供需角度目前需求來看蠻扎實的，想購屋者來說意願還是強，對供給方來說馬上降價的動機跟壓力沒有那麼大，所以在價格上不會出現太多變化，但房價要像去年這樣往上衝，目前是不太可能的，除了是較熱門的A案需求強的那種，可能價格會再高一些，但整體來說是呈現「趨緩」的狀況。
►專家對於近則時事(限縮30年房貸、預售屋禁止換約)看法及解析（07:00秒處）
限縮30年房貸這件事情其實可以很嚴重也可以很輕，如果是嚴重的話就會像是：實施的層面非常廣或是一般首購族也受到影響了，這就很嚴重！但是央行不會這樣做，因為立場很簡單，其實在做很多政策時，大原則都是以不影響自用為主，較容易是針對多屋族、法人、建商、土地開發者等等…政策對首購族並無影響到，所以說如果首購要帶30年房貸還是可以的！
那針對預售屋禁止換約這個政策，目前市場上已在消化這事情的影響，大家都知道政府在盯預售屋，所以投資客不會去碰預售，造成預售市場降溫，尤其是在雙北的市場影響更大。過去有個案子在1-2個月賣了1000戶，像這種產品就會受到較大的影響，特別是在雙北以外的市場，過去操作模式市場很快秒殺，下個案子出來價格又上來了，所以波動快造成房價漲幅也很快，但因現在預售屋少了投資客之後，剩下自住客，但因自用原因對品質及環境會較挑、也會跟林建案比較，所以在市場轉速上會慢了下來再加上疫情，使得市場很明顯呈現「降溫階段」，若未來市場再不好，也會開始經歷洗牌過程，尤其是新興重劃區，就需要好幾年的時間來整理。
►推測2022下半年房市展望（11:07秒處）
升息對不動產開發業者、法人業者來說有無造成影響呢？
升息基本上只要有借錢的，都會受到一些影響，對於投資業來說影響很大，因為這幾年其實市場好，因為以前一個開發案如是十幾億的價值是有一定規模的，但現在案子少者五十、六十億以上，建築業在不動產業的借款金額其實是很大筆的，當分母變多時，利息就會變得很可觀，假如以後案子賣不出去，借款壓力就會很龐大，但大師表示也別太緊張，在升息過程中，很多開發商在資金籌措過程上較傷腦筋，建議可尋找專業的團隊安信建經 ，協助您在建築融資這塊，為您爭取到良好的條件，包括：成數、利率等…（延伸閱讀：【建築融資貸款一次過!安信教您如何準備不卡關!】）讓專業又信賴的安信建經專業團隊與您並肩作戰，避免走上冤旺路！
升息對一般民眾有無造成影響呢？
最明顯的就是「房貸」！每個月要付的金額變多了，假設貸款1000萬、有30年期房貸，兩次累計升1碼半的狀況之下，每個月金額會多出1800元，負擔會明顯增加，這是最有感又直接的體悟！
在今年下半年來說，推測會再「升息2%」現在看起來台灣面臨到的是「升升不息」、「升不由己」的狀態，因美國升息若台灣不升息的話，台幣就會貶值，進口東西就會變更貴，為了避免庶務性通膨的狀態…因此被迫升息了！從美國升息三碼來看，預估可能會再升息2~3碼，未來台灣的房貸利率可能會到2%的水準，但大家不用太緊張，因為利率總是浮動的，面對這件事心裡要先做好試算，然後評估生活是否會造成影響並調適它。
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