【YOUTUBE 動口不動產16】PART1【建經公司】是什麼？誰需要？起造人和預售屋的關係大解密
客座嘉賓：
安信馬東石-安信建經資深協理 李德勇
本集重點：
00:13 開頭
00:31 白話分享【建經公司】是什麼？
01:17 誰會需要建經公司？
01:44 對於危老重建的趨勢看法？ *危老重建資產增值，範例計算
02:47 關於重建，有哪些方式可以進行？
04:16 新建案外圍掛的綠底白字牌子，哪些資訊是買預售屋的消費者需要注意的？
04:50 「起造人」的定義？身為起造人有哪些權利義務？可能的風險？
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►白話分享【建經公司】是什麼？
我自己覺得建經公司就像一個橋樑，不管是消費者跟建設公司間的橋樑、買方跟賣方之間的橋樑，大家有沒有看木村拓哉很有名的日劇《Believe(為你架起的橋樑)》，可能是年紀比較大我們那個年代的人，那Bridge可以帶動兩邊的商務，也可以帶動兩邊的發展交流，我個人覺得建經公司就有這樣的功用。
第一個：在「成屋履約保證」作為買賣雙方的平台，所以信義房屋的案件都在我們這邊。
第二個：如果是建設公司開發整合的案子，我們這邊執行起造人信託管理、工程查核、專戶資金管理與單據審核，協助銀行與消費者在資金流與工程進度間可以更放心。
►誰會需要建經公司？
只要與房地產相關，或多或少都需要建經公司。
像我買房子一定需要建經公司來做履約保證；
那你要興建房子、當消費者買預售屋也需要建經公司來做工程查核，擔任公正第三者的角色；
再來就是起造人信託管理，我們有分為土地的信託跟建物的信託，那起造人就是所謂的建物信託，這方面是為了要保障這個案子可以單獨興建完成，不受外力狀況影響，比如有些可能狀況比較差，被查封，那我們因為有信託的關係，所以還是可以把它蓋完。
►對於危老重建的趨勢看法？
個人覺得危老重建絕對是好的，
一、安全性：
舊的建築物相較新建築物當然是弱很多，新的建築物會有一些抗震、ESG、綠能、AI系统、新的一些便民的比如說推梯、無障礙空間，都蠻好的。
而且我去體檢看那電梯竟然不用按，直接感應就可以到想要的樓層，除了有安全性也有便利性。
二、重建完後整體價值提升：
因為舊房子畢竟是中古屋，假設50坪的房子*50萬/坪=$2500萬。
如果我們透過危老或都更，配合一些獎勵措施，現在應該是還是有機會0.8坪到一坪換一坪，假設100萬/坪+一個車位300萬=$4300萬。
那4300萬比原來2500萬大概增加快8成，所以我個人覺得那當然要犧牲（坪數），可能就是因為公共設施，所以如果要有好的公共設施，那就盡量基地大一點，找好的建設公司規劃，也是符合自己的需求，比如說：終於不用趕時間到垃圾車了、有健身房可以用、可以在裡面打高爾夫球、有電影院、遊戲間、小孩運動中心，個人覺得這些設施都還蠻不錯的。
►關於重建，有哪些方式可以進行?
其實如果蓋房子大概有幾種方式
一、「自地自建」
就是我自己蓋嘛！
我自己可能找營造廠、自己監工，覺得蠻辛苦，因為像這種專業能力分工的階段，如果一個人要懂很多事情其實蠻累的！萬一有時麼閃失…
二、「合建」
如果你找一個信得過的建設公司，然后完全交给他，是很好的一件事，但就是可能我們的坪數就會變少了，因为們要合作興建嘛！我們必須把一些利潤分給建設公司，不然建設公司為什麼要幫你做這樣的事情，所以合建就是我們自己所拿到的東西就變少了。
三、「委建」
由地主委託建設公司或者營造廠興建，興建過程中由建設公司或營造廠做督導，然後進行營建管理。這方面來講其實到最後就會發現自己做很累，因為細節真的很多，還是比較適合有營造廠的人脈關係、相關專業、自己有辦法去跟銀行借錢的一些地主。
四、「全案管理」
自己請一個顧問公司來一條龍幫忙處理這些事情，包括營造廠、建築師、銀行貸款、後面的代銷、交屋等，地主有這樣的想法，但是沒有這樣的能力，如果說有個專業機構來幫忙處理這些事情，會輕鬆很多，那地主只需負擔一些管理費就可以了，像我們安信建經就有在做這個事情，目前我們有八個案子在進行。
延伸閱讀：危老自建、委建、合建分不清？教你如何分清楚重建模式！
►新建案外圍掛的綠底白字的牌子，其中哪些資訊是買預售屋的消費者需要注意的呢？
個人覺得要看四個：
一、起造人：
起造人就是所謂的出資者、興建者，不管你是都更或一般的委建、合建案都是，如果因為信託關係，起造人就會變成建經公司，不然原本可能是○○建設或是○○地主。
二、承造人：營造廠。
三、監造人：建築師。
四、預計完工日期：這房子最久什麼時候能夠蓋完？
►「起造人」的定義？身為起造人有哪些權利義務或可能的風險？
「起造人」：實際出資興建的人；也是建築物的擁有者，在實務上可能有以下幾種意涵：
房屋所有權人／出資者／地主／純代表人(民間私人起造的房子，部份父母會以子女名義申請為起造人)／公司負責人或法人／信託受託人(安信)／都更實施者
權利：其實對於委建地主而言，若要共列起造人，最擔心的可能就是有什麼風險？
比較好的是可能可以省到一些税金，包括契税跟增值税，但若土地是屬商業區也没有增值税可以省；若是建設公司名義，當然希望自己列為起造人就好，比較不用常常麻煩地主蓋章。
義務：如果房子萬一發生工安意外或鄰損，起造人需要負責。
所以委建、合建地主，是否要共列起造人，就需要由雙方去協商及評估，地主是否要為了省稅金，負擔起造一棟建築物的相關法律責任？
延伸閱讀：【危老知識懶人包17】起造人篇
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