【張總專訪】老屋重建為何難　「一坪換一坪」可行？

安信建經說明，改建後可分回的室內坪數與容積率(基地內建築物總地板面積與基地面積之比)、新屋房價、土地持分面積有關，與原建物的室內坪數無關；而實施容積管制前的老屋是以建蔽率(建築面積占基地面積之比例)乘以樓高概算容積率，主要「藉容積率推算各戶室內面積總和與可蓋的樓層。」

舉台北市100坪的土地、4層樓公寓為例，若以建蔽率60%計算的話，每一樓的樓板面積為60坪，則總樓地板面積為240坪，占基地面積100坪得出的容積率為240%，再扣掉公設樓梯間約為5%，因此，容積率為240%×0.95等於228%。

就目前《危老條例》規定，台北市第三種住宅區的容積率為225%，拿到容積獎勵加時程獎勵上限最高值1.4倍，改建後的新屋容積率可以蓋到225%乘以1.4倍等於315%。若不以建築成本、人事開發成本等考量，單純以重建後可獲得的容積率為315%，與重建前容積率228%兩比例相除計算地主可分回比例，(228/315=0.7238…)約72.4%，才有機會「一坪換一坪」。

但安信建經表示，目前市場上的合建案，因建商還需能支應建築、人力成本與重建期間地主在外租屋的租金等，現階段一般行情為地主可分到的比例為60-65%，建商則為35-40%。安信建經表示，除非重建後的容積率比重建前的容積率多出許多、新建物的房價高、建築的成本低，才可能一坪換一坪。

【張總專訪】

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