EP20｜安信建經【動口不動產ft. 張峰榮總經理】迎向AI與永續浪潮，安信引領「工業區」轉型再升級

順應AI浪潮與ESG永續潮流，安信建經以「全案管理」推動雙北工業區改建，以30年的經驗與專業顧問團隊，協助老舊廠房轉型升級，翻新為兼具安全、ESG且符合新世代的產業空間，協助地主重塑土地價值。

客座嘉賓：安信建經總經理-張峰榮

本集重點：

00:31 選擇「工業區」拓展的原因
01:25 2018與現今推動工業區改建差異
02:13 安信如何布局工業區改建
02:50 重建Know How，地主怎麼進行？
04:13 安信建經未來願景與目標

危老還有住宅的改建，我們已經推動10年，也算為老改建的首選品牌，雙北地區工廠或是工業區的土地，大部分是從1970~1990年代陸陸續續興建完成，絕大部分都是鐵皮屋或是不堪耐震的建築。

這一波在工業區改建浪潮上幾個重要的原因：

AI與外資進駐：
各位都知道，AI現在的需求非常暢旺，就需要有一些新穎的空間，當然就必須要重新改建舊廠房。
適逢二代接班：
第一代企業家事業交給他的第二代，希望可以符合世界的潮流，把原本老舊廠房提升或重建。
轉型耐震的綠建築：
透過重建，符合環保、綠建築、ESG這樣的一個趨勢，都必須透過重建才能符合這樣的一個趨勢，那甚至921之後所有的耐震設計也跟以前都不一樣了！
都市更新效益：
包括都市更新、工業立體化，都有一些政策上面的誘因，來促使改建的意願。

107、108年工業區的改建

有想法並落實的比例：
不高！希望這些工業區有（重建）意願的人知道未來要找誰？經過了這幾年，差別是：幾個知名工業區「成功案例」，他們的信心也增加了，原來是租的掉、原來是賣得掉！
金融機構的支持：
在籌措資金上面，這些建設公司跟金融機構配合這些案子，也增強了地主的意願。
政府政策的支持：
早期的工業區其實很多跟住宅區很鄰近，也開始陸續造成一些社會問題，因為工業區不改建、佔那麼大的面積，所以政府就開始推出都更範圍內、工業立體化，其實都是想要促進改建。

在這五六年期間，其實很多企業主從想像到去推動，已經開始有一些成果了，很多在這個過程當中都送都更了、一代已經接班給二代了。

目前全案管理的團隊會聚焦在我們雙北地區的工業區：

三重的頂崁工業區：
不管是整個交通和動線上面，還有目前工業區的改建也比較活絡。
土城永寧科學園區：
因為我們那邊有成功案例，有幾個案子在評估，加上可以直接延伸頂埔工業區，整個延伸線上面有很多傳統老舊工廠，有的已經在進行改建，有的已經在送申請都更。
新店寶高科學園區：
鄰近新店裕隆城，那所以整個在商業機能、人流、住宅交通的便利上面的都相對的是比較優。

安信是花了10年（把這些knowhow）萃取出來，這邊用比較簡單的六個步驟讓你去評估自己是不是適合自地自建或是重建

資產盤點：
狀態適不適合自地自建？
設定目標：
不動產的資產或是土地的資產，不外乎有三個處分方式：第一個、賣掉最快，換現金；第二個、就是找一個好的建商合作興建；第三個、當然就選擇自地自建，你要選擇什麼樣的團隊跟你合作？
設計財務結構：
錢從哪裡來？我自己有多少錢？要去跟銀行借多少錢？過程當中錢不夠應該怎麼辦？
組建專業團隊：
改建的過程非常複雜、牽扯的專業範圍非常廣，包括建築設計、營造施工、銷售，我自己安信本身的團隊：建築師、工務團隊、機電團隊、財務融資的團隊、監督管理的團隊，當然還包括去監督銷售的進度。
規劃銷售策略：
自地自建後，賣掉一些房子去cover我們跟銀行的融資。
落實長期營運：
可能不像傳統住宅是蓋來住的，有可能是蓋來營運的。

所以，最後的結論，還是希望建議各位能夠找到一個專業團隊來先諮詢，執行過程當中可以由他們來協助，「時間就是金錢！」假設沒有找好，中間產生什麼問題，就會造成延宕，這延宕的成本就是非常高的。

從成屋履約保證、預售屋履約保證到全案管理，我們累積了30年的功夫，希望能夠引領工業區來重建，成為老舊工業區升級或轉型的推手，成為地主及企業法人資產活化的首選品牌！

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