【PODCAST 動口不動產9】專家觀點:2022下半年房市預測!
客座嘉賓:信義房屋不動產企研室-曾敬德 專案經理
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本集重點:
#評論今年上半年大環境狀況及時事探討
#了解新政策(限縮30年房貸、預售屋禁止換約、升息)
#預測今年下半年市場行情
#利率升升不息?對於企業法人及一般大眾的各別影響
#後疫情時代怎麼走?專家建議及因應作法
#樂觀或悲觀?下半年房市展望
►評論上半年房市狀態(00:52秒處)
上半年的房地市場可說是冰火二重天啊!今年第一季的房市非常旺,很多區域創新高都是在第一季,同時也是房市景氣循環的高點;在全球通膨、升息等情況下,其中對台灣影響最大的是「疫情」,受疫情影響買氣開始呈現衰退,也受到原物料上漲的影響,往買的數量很明顯比疫情前少了三成左右,跟之前三級管制有點像!所以說上半年房市的狀況是「先熱後冷」的狀態,影響原因就是因為「疫情」。
想聽更多?【PODCAST 動口不動產5】2022房價到底會不會漲?打房政策的重大影響有哪些?
►買氣可望於疫情高峰時收斂回流嗎?(02:49秒處)
我覺得會有一半的機會,就是說軌跡會跟去年很像,疫情一但趨緩之後買氣會回升,最近觀察到往買的數量「值跌回升」!這次回來的力道並不會像上次一樣猛烈,以外在因素來說是天差地別,去年所有消息都是好消息,今年所有消息都是壞消息…例如,第一點:在資金面上去年寬鬆則今年走緊縮、第二點:在股市上,去年飆漲今年台股跌下2600點、第三點:經濟成長,大家都覺得可能會呈現衰退現象,在國際上部份是緊張的,今年很多指標及預期都是偏差的,但去年所有的指標都是偏好的,通膨、造價上揚等,所有型態都是刺激大家趕快買房子,但今年這種狀況大家對買房氣勢就會猶豫一點。
想聽重點?【PODCAST 動口不動產1】後疫情時代,不動產怎麼走?
►民眾對於房市的信心如何、價格上有受影響嗎?(04:30秒處)
現在信心來說較為保守一點,因房價現在還是偏高檔,包括股市及升息都受到影響,上次升息是2009年第一季(金融海嘯),真正有升息是在2007-2008年,那時候因石油漲很多,有升了0.5碼左右,不過房市是有稍微頓下來,以經驗來看,現在的狀況跟之前有點類似。
►央行升息對於房市的影響(05:38秒處)
以大景氣來看,目前買氣已經走在高檔了,外在情勢對房地產來說都不是太友善,原則上價格會走持平區間,以供需角度目前需求來看蠻扎實的,想購屋者來說意願還是強,對供給方來說馬上降價的動機跟壓力沒有那麼大,所以在價格上不會出現太多變化,但房價要像去年這樣往上衝,目前是不太可能的,除了是較熱門的A案需求強的那種,可能價格會再高一些,但整體來說是呈現「趨緩」的狀況。
►專家對於近則時事(限縮30年房貸、預售屋禁止換約)看法及解析(07:00秒處)
限縮30年房貸這件事情其實可以很嚴重也可以很輕,如果是嚴重的話就會像是:實施的層面非常廣或是一般首購族也受到影響了,這就很嚴重!但是央行不會這樣做,因為立場很簡單,其實在做很多政策時,大原則都是以不影響自用為主,較容易是針對多屋族、法人、建商、土地開發者等等…政策對首購族並無影響到,所以說如果首購要帶30年房貸還是可以的!
那針對預售屋禁止換約這個政策,目前市場上已在消化這事情的影響,大家都知道政府在盯預售屋,所以投資客不會去碰預售,造成預售市場降溫,尤其是在雙北的市場影響更大。過去有個案子在1-2個月賣了1000戶,像這種產品就會受到較大的影響,特別是在雙北以外的市場,過去操作模式市場很快秒殺,下個案子出來價格又上來了,所以波動快造成房價漲幅也很快,但因現在預售屋少了投資客之後,剩下自住客,但因自用原因對品質及環境會較挑、也會跟林建案比較,所以在市場轉速上會慢了下來再加上疫情,使得市場很明顯呈現「降溫階段」,若未來市場再不好,也會開始經歷洗牌過程,尤其是新興重劃區,就需要好幾年的時間來整理。
►推測2022下半年房市展望(11:07秒處)
升息對不動產開發業者、法人業者來說有無造成影響呢?
升息基本上只要有借錢的,都會受到一些影響,對於投資業來說影響很大,因為這幾年其實市場好,因為以前一個開發案如是十幾億的價值是有一定規模的,但現在案子少者五十、六十億以上,建築業在不動產業的借款金額其實是很大筆的,當分母變多時,利息就會變得很可觀,假如以後案子賣不出去,借款壓力就會很龐大,但大師表示也別太緊張,在升息過程中,很多開發商在資金籌措過程上較傷腦筋,建議可尋找專業的團隊安信建經 ,協助您在建築融資這塊,為您爭取到良好的條件,包括:成數、利率等…(延伸閱讀:【建築融資貸款一次過!安信教您如何準備不卡關!】)讓專業又信賴的安信建經專業團隊與您並肩作戰,避免走上冤旺路!
升息對一般民眾有無造成影響呢?
最明顯的就是「房貸」!每個月要付的金額變多了,假設貸款1000萬、有30年期房貸,兩次累計升1碼半的狀況之下,每個月金額會多出1800元,負擔會明顯增加,這是最有感又直接的體悟!
在今年下半年來說,推測會再「升息2%」現在看起來台灣面臨到的是「升升不息」、「升不由己」的狀態,因美國升息若台灣不升息的話,台幣就會貶值,進口東西就會變更貴,為了避免庶務性通膨的狀態…因此被迫升息了!從美國升息三碼來看,預估可能會再升息2~3碼,未來台灣的房貸利率可能會到2%的水準,但大家不用太緊張,因為利率總是浮動的,面對這件事心裡要先做好試算,然後評估生活是否會造成影響並調適它。
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