老飯店紛紛走入歷史，危老都更拚華麗轉身
定期收到快訊？加入安信line@
(擷取露出內文，請點選專題全文，附件為完整檔案)
飯店業及旅館業觀察家指出，台灣在開放兩岸觀光的熱潮中，迎來「千億觀光大國」的榮景，更引發台灣一度四處都有蓋飯店的浪潮，只是，蔡英文選上第一任總統後，大陸來台觀光人數的設限，讓大肆擴張的中小型旅館業者受傷慘重。
危老都更翻身術
這幾年真的是飯店、旅館業的寒冬，就連大飯店也是叫苦連天，但幸好，政府大推「危老都更」，讓他們找到「活路」，並可望搭到2023年起的復甦機會。
信義房屋根據台北市建管處資料指出，北市危老重建的核准案件，到今年累計已經突破七百多件，此次揭露去年已經歇業的老飯店「慶泰大飯店」，飯店基地面積約二百餘坪，在今年八月核准危老，順利取得1.15倍原容積獎勵，外加10%時程獎勵。
另根據安信建經統計，目前國內飯店改建潮方興未艾，老飯店改建潮席捲全台，其中又以台北市占最大宗，若以全國而言，改建後的案量總銷(不含飯店)將超過千億元，而且案量金額還在持續上升當中。
安信建經總經理張峰榮表示，近幾年來，國內飯店改建潮主要以商務型飯店，以及屋齡三十年以上飯店為主，且大多申請危老重建，只有少部分選擇都更、合建等方式。
張峰榮說，走危老重建的飯店都有一大特點，那就是產權單純，能達到百分百的同意度，加上危老重建又有時程獎勵及規模獎勵，讓位於疫情海嘯第一排的老舊大型飯店，搶搭改建潮。
張峰榮指出，從二○一九年至二○二二年，近四年，台北市老舊飯店中，共有高達二十一件申請危老重建，其中，有二十件已獲得核准(表三)，包括台北市「馥敦飯店南京館」、「六福客棧」、「台北國賓大飯店」、「西華飯店」、「首都大飯店小巨蛋館」、「三德大飯店」、「神旺大飯店」等，另外，桃園「晶悅國際飯店」，台北國賓飯店及高雄國賓飯店，業者都打算整棟拆除重建。
絕大多數飯店業者都是選擇「危老重建」的方式，主要是危老重建效率快、變數少、容積獎勵明確，能為業主帶來更大的重建價值。
以位於台北市中山區長春段的六福客棧為例，基地面積約379.69坪，原樓地板面積約3500坪，地上十一層老建物，在二○一九年通過危老審議，獲得原建築基地1.15倍加上時程獎勵10%，推估未來可興建樓地板面積可超過六千多坪。
飯店改建潮有兩大主因
張峰榮分析，國內掀起飯店改建潮的主因，第一，危老政策推動老舊旅館重建，因危老容積獎勵值具有申請效期，促使業者汰舊換新的改建動機。
第二，新冠疫情影響最劇烈，重挫觀光旅遊產業，從觀光局統計資料顯示，二○二○年新設旅館數117間，超過歇業86間，但自二○二一年開始，歇業數成長13%，增加至97間，新設間數衰退37%，僅剩74間數量，也是歇業間數反轉超越新開間數。
張峰榮說，即使疫情趨緩期間所產生的報復性出遊，對於商務型飯店的復甦也僅是杯水車薪。在上述原因擠壓下，飯店業者認為透過重建，亦是經營轉型的選項。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波疫情意外促成北市老飯店改建商機，一方面國際旅客少了千萬人次，另一方面政府也給予高額容積獎勵的危老政策，台北市有些已經風華老去的老舊飯店，即使未來觀光與商務需求回流，老飯店的競爭力也比不上新飯店，因此所有權人也趁這波疫情活化資產，從不動產經營者轉型為不動產開發業者。
曾敬德指出，這波飯店的危老改建潮，絕大多數都不再作為純飯店經營使用，有鑑於北市有些飯店與住宅複合式開發的成功經驗，有些做為飯店式高級住宅，有些則轉作商辦與商場等使用，進度較快的「台北馥敦飯店(南京館)」改建案「鐫萃」，統計實價揭露成交均價每坪約156.6萬元，房價也寫下區域新高。
老飯店改建四大類型
張峰榮也談到，由各飯店趕搭危老列車後，在新建大樓的產品規劃上，又有四大產品特色，包含「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」等四大類，其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多。
張峰榮解釋，「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」最受開發商青睞，關鍵在於「附加價值最大」，如全國首件飯店危老個案─「台北馥敦飯店南京館」，改建為酒店式公寓的「鐫萃」，近一年實價登錄成交價約156~158萬元，創南京東路新高。
此外，「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品，張峰榮說，這些知名老飯店開業較早，往往位於都會精華區段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價。
安信建經認為，雖然危老時程開發容積獎勵逐漸縮水，但飯店重建所占土地面積通常不低，取得容獎上限的機會仍高，因此危老改建潮將源源不絕，而重建方式除了與建商合建外，亦可選擇自建，這時可參考市場上新興的「全案管理」模式。
另六福旅遊集團於今年十月也在六福客棧舊址動工，打算興建六福酒店式商辦，六福旅遊集團總裁暨六福開發建設董事長賴振融指出，將改建成為地下六層、地上二十一層鋼骨結構造的A+商辦大樓，改建後總樓地板面積將達6,350坪，預計二○二六年完工。
賴振融表示，六福旅遊集團以環境永續為前提，將取得LEED美國綠建築與WELL健康建築標章、綠建築標章、智慧建築標章及耐震標章，國內外五大建築標章認證，打造結合減碳、健康、科技、商務的永續辦公大樓。
此外，根據了解，台北地區還有兩大知名飯店的危老案備受關注，包括已被核准通過危老申請的神旺大飯店，位在忠孝東路四段，且就在捷運板南線「敦南站」出口，基地約524坪，外界估其重建後的市值頗高，應有二百多億元。
另也打算進行危老重建的就是位於中山北路上的台北國賓大飯店，其基地有1454坪，該集團已與Palace Hotel(皇宮酒店)簽署基本合意書，至於去年十一月，高雄國賓也與厚生、大陸建設共同召開土地買賣、合作興建的記者會，對外宣布，高雄國賓舊址，未來將打造飯店，以及飯店式服務的豪宅商品，積極為資產活化加值。
