【房市新商機專題】都更危老預售屋正夯 建經公司助買賣雙贏
都更危老、預售屋 買賣風險高
近期國內房市交易在工料雙漲、緊縮土建融等壓力下,熱度雖略降溫,不過建商對於疫情逐步解封,年底民眾購屋需求依舊樂觀以對,光是台北市今年就有2/3的新推案量來自都更危老,其中以中山、中正區最夯。蛋黃區都更危老市場商機火熱,在新北市新莊、樹林、土城一帶等蛋白區,預售案新推量持續上升。
然而,不論是都更危老地主或是一般購屋消費者,蓋房、買房最害怕的都是遇到資金不夠雄厚、體質不健全的建商,無預警宣布解散、工程停擺,房子蓋到一半淪為爛尾樓,注意「預售屋履約保證機制」要有「不動產信託管理」,就可降低買到爛尾樓的風險。
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爛尾樓風暴來襲? 建經公司第三方監督角色
其實,消費者是可以避免買到爛尾樓的,曾經買賣過房子、重視權益的消費者,對於「建經公司」四個字應該都耳熟能詳,只要透過預售屋履約保證機制,讓「建經公司」,以第三方公正監督者的角色介入,就能夠為消費者權益做把關。
(北市中正區危老自建,由建經公司擔任代建執行者,控管建案進度、品質與成本,確保如期完工。)
由信義房屋及台新銀行合作成立的安信建經總經理張峰榮表示,建商在執行房屋建築時,不論是否有預售,最好可以「不動產開發型信託」機制管控,透過信託機制確保建案能夠安全如期完成交屋。
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近期大型行庫即使祭出「五大禁令」管制土建融, 張峰榮認為,國內房地產市場近期雖傳出小建商跳票、倒閉,及少部份建案工程延宕情事,但其實大台北主要行政區爛尾樓數量更是少之又少,業者接手續建意願踴躍。一來是爛尾樓法拍價格與市價有著不小差距,續建存在足夠利潤,二來是台北市建地難取得,爛尾樓反而成為推案捷徑,因此出現多家建商同場競標的情況,不至於會形成爛尾樓風暴。
(1995年由信義房屋與台新銀行共同投資設立安信建經公司,提供安全、合理且制度化之交易模式,確保交易流程安全。/圖為安信建經總經理張峰榮)
另外若擔心買預售屋踩雷,張峰榮總經理也給予三點建議:
建議一、慎選建商,儘量選購有品牌、好信用、推案實績豐富的業者,勿貪圖便宜購買遠低於行情的建案。
建議二、絕對要搭配「預售屋履約保證機制」,雖然預售屋履保效力有限,但對於「專款專用」仍有一定的保障。
建議三、仔細檢視買賣契約,若對契約內容有疑慮,可商請律師、地政士、建經公司等專業人員幫忙審閱。
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至於建商推案若想爭取消費者信任,不妨可在建案銷售前,慎選與金融機構、有品牌及承作實績豐富之建經公司合作,於不動產開發信託契約中,將起造人變更為建經公司,或者簽署續建機制,祭出各種保障措施來取信消費者,以讓建案能夠順利完工。
而每一家建經公司經營策略不同,會深耕於不同的業務領域,安信建經就擅長「全案管理」、「危老重建」、「不動產開發信託」以及「代辦建築融資」等業務,提供的服務相當全面及多元化,只要懂得利用,就可以成為投資買賣、或者不動產開發,以及確保交易安全的利器。
安信建經的法律顧問-永然聯合法律事務所,其所長李永然認為,預售屋買賣就像期貨交易,較成屋買賣風險高,建設公司財力、履約信譽非常重要,尤其是一案建商通常財力較弱,也缺乏市場的應變能力,在房市多空交雜的情況下,很容易面臨到倒閉的命運,建案最後很有可能就會成為爛尾樓。
除了要慎選之外,李永然所長更建議,政府應對於預售屋制度建立更周全的保障機制,類似成屋買賣的價金信託,讓消費者能夠買得更加安心。
永然聯合法律事務所李永然所長:危老、都更合建或消費者購買預售屋,除詳讀定型化契約外,也可選擇建經公司協助。