敦化南北路及中山北路，這兩條林蔭大道都趕「都更、危老熱」

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敦化南北路十大都更商辦案

據安信建經統計，台北市以敦化南北路的商辦重建案最多，光是十大指標案加起來的總案量保守估達一千四百億元以上，合計基地面積逾一．七萬坪，預估重建後，樓地板面積超過十七萬坪。

安信建經指出，敦化南北路及其兩側商辦類的十大指標重建案，分別是「台塑總部大樓」、「國泰寰宇大樓」、「國際大樓」、「台北學苑總部」、「華塑大樓」、「全錄大樓」、「蘇黎世產險大樓」、「松齡新村地上權都更案」、「敦南安和公辦都更案」及「敦南金融大樓」(表一)。

其中「台塑總部大樓」自二○一四年即開始籌備都更計畫，是目前全台規模最大的地主自辦都更案，重建後樓地板面積預估約六．五萬坪，開發後總價值上看千億，規劃為前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓，最快預計二○二八年進駐。

安信建經總經理張峰榮表示，不論是老舊住宅或是商辦，重建後最大利基點之一，是可增加更多的容積及使用空間，尤其是台北市主要商圈辦公室，現階段市場仍是需求大於供給，上半年空置率維持在3%以下的低水位。

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商用不動產投入重建，新大樓容積擴增，不僅可加入辦公室產品供給，若符合土地使用分區條件，商辦亦有機會改建為住宅類型，讓空間使用更具多元性。

舊商辦華麗轉身

另有房地產界人士分析，由台北學苑地上權案華麗轉身為中國人壽總部、松齡新村地上權案改建為玉山第二總部大樓，以及舊商辦的國際大樓改建為華固名鑄豪宅案、華塑大樓改為高級住宅的華固敦品等都更案來看，從傳統商辦大樓改為複合式商辦，或是豪宅，另也有從住宅案改為商辦大樓，都是迎合實施者的規劃外，至於轉身為豪宅案的每坪房價都衝高至接近二百萬元。

此外，目前正在興建中的敦南金融大樓，為霖園蔡家蔡鎮宇名下的寶豐隆興業所有，以前更因誠品二十四小時書店聲名大噪，該舊大樓已拆除重建中，日後將翻身為辦公室、商場及多功能展演空間的複合式商辦。

但最讓人矚目的是台塑總部大樓的都更案，更新的樓地板面積高達六萬五千坪，除了兩棟商辦大樓可供該集團使用外，未來該棟住宅案的房價，是否會衝破二百萬元？則為市場所期待。

此外，在政府大推「危老重建」政策後，張峰榮指出，都更案往往因流程耗時令人卻步，以台塑案為例，整體流程亦歷時近十年。另外，因商辦大樓屬於單一或少數產權人所持有，若一般企業法人想要快速重建，建議不妨「捨都更、走危老」，如蘇黎世產險大樓及全錄大樓就轉搭「危老」順風車。

張峰榮表示，由於都更需經過諸多計畫申請與審議等流程，程序較為冗長，流程平均需要五年以上，而危老重建依法規規定地方主管機關三十日內須完成審核，通過後一百八十日內即可申請建築執照，相較都更，危老重建模式更簡易快速，可省下繁複的行政程序、節省時間成本，也能拿到符合最高效益的容積獎勵。

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