安信建經專訪張峰榮總經理，分析危老重建市場最新動態、老屋重建基本功、危老都更五大差異、危老重建融資成數分析，立刻查看安信建經專業顧問分析危老重建市場、掌握房市動態。

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安信建經市場解析、解說專訪內容一覽－安信建經

近期經濟部公布3月份工業與製造業生產指數，分別年增28.68%、30.75%，不僅雙雙創下歷史新高，更寫下連續25個月正成長的紀錄。在AI科技、高效能運算與雲端應用需求持續擴張下，台灣製造業正處於結構性成長軌道之上。

【張總專欄】新廠搶不到地、老廠不夠力 台灣製造業榮景下的土地困局怎解？

近期營建市場掀起所謂「土方之亂」，從雙北到各都會區，陸續出現土方清運困難、處理費用上升、工程時程延宕等情況。表面上看是土石方去化機制與市場供需失衡所造成的短期震盪，實際上卻反映出台灣重建體系在高度管制與高成本環境下的結構性挑戰。

【張總專欄】土方之亂 催生改變新契機

雙北市作為全台人口最密集的核心城市，正面臨老屋快速累積的壓力。台北市平均屋齡逼近40年，新北市亦突破30年，屋齡超過30年的住宅比例持續攀升。在地震風險高、早期耐震標準不足的背景下，老舊建築已不只是市容問題，而是潛藏的公共安全課題。從專業角度來看，危老重建若再不加速，城市安全與發展動能都將受到牽制。

【張總專欄】別讓老屋變城市未爆彈！打通3環節利於加速危老重建 

近期因政策調整與工程成本上升，市場陸續出現建案停工的情形，也讓「會不會成為爛尾樓」的疑慮再次浮上檯面。在房市轉趨保守、資金環境緊縮的此刻，對地主而言，真正關心的並不是市場短期的漲跌，而是建案開始動土興建，是否能在各種逆風的挑戰下，依然安全、穩健地興建完工。

【張總專欄】市場轉冷、停工風險升高 建案不變爛尾樓的關鍵是什麼？

近期香港一處大型建築工地發生嚴重火災，濃煙竄升城市天際，多名工人受困，甚至造成生命損失，相關影像震撼國際。這起事件，不只是香港建築安全的警訊，也再次提醒全世界，工地火警與工安事故從來不是偶然，而是制度、管理與安全意識共同造成的結果。

【張總專欄】香港建築大火的啟示：台灣建築工安不能再事後補救！

在都市快速發展與屋齡逐年攀升的雙重挑戰下，「自主更新」已成為城市更新的重要方向。然而，對許多地主與住戶而言，過去面對都更，往往存在心理陰霾：擔心資金、擔心施工、擔心權益無法保障，甚至對法規與流程感到陌生與困惑。這些不確定性，使得許多老屋案件長期停滯，城市更新步伐也因此延宕。

【張總專欄】建經專業助攻 重建更順利

過去十年來，台灣政府致力推動「危老重建」政策，希望藉由加速老舊建築物的改建，提升都市安全、土地利用效率與生活品質。然而，政策獎勵加持，但仍趕不上房屋老化的速度。近來因金融機構，即使危老條例鬆綁放寬，民眾若無法從金融機構順利取得貸款，想要「危老重建」也只是空談。

【張總專欄】想改建卻借不到錢？老屋主的重建困局

三重頂崁工業區，作為新北市早期發展的重要工業聚落，擁有超過50年歷史的老舊廠房與產業記憶。近期台灣膠帶產業領頭公司的四維企業，將老舊廠房透過都市更新申請，超過1,000坪的面積，包含多棟四樓層的老舊廠房，預計重建成為地上11層、地下3層的企業總部，引入綠建築與智慧建築設計，走向產業結構的升級，可謂是傳統產業轉型的經典實例。

【張總專欄】從老廠到智慧總部 新北工業區都更的未來蛻變

長期以來，雙北市的土地利用情況往往受到先天性的土地格局和老舊建築的限制。許多位於市中心或重要區域的土地，因為歷史原因或其他因素，處於「沉睡」狀態，未能充分發揮其潛在價值。

【張總專欄】打破土地沉睡枷鎖 地產活化與資本傳承

在都市化進程不斷推進的當下，工業區這塊曾支撐台灣經濟奇蹟的基地，正面臨新的考驗與選擇。以雙北的內湖、五股、三重、塭仔圳等傳產重鎮，許多30年以上歷史的工業區逐漸顯現「空間使用效率低、產業結構老化、設施老舊落後」等問題。

【張總專欄】老舊工業區的新生路  如何轉型再創價值

在政府積極推動之下，近年全台掀起老屋重建熱潮，不少民眾對於重建抱持殷切期待；然而，在繁花盛開的重建熱潮之下，卻出現了「重建孤兒」，眼睜睜看著鄰房都已陸續重建，只剩自己的老屋孤零零地兀立於原地。汲取過去推動老屋重建的經驗，筆者給予地主四個建議，讓屋主不用淪為「重建孤兒」而懊悔。

【張總專欄】給地主四個建議 免淪為重建孤兒

雖然近十幾年來，政府積極推動重建，都更、危老重建件數持續增加。但不可否認的是，屋齡達30年以上的老屋數量增加速度甚快，導致重建跟不上房屋老化程度，老屋數量不斷增加，平均屋齡也在相對高峰。有鑑於此，在學界與民間呼籲下，官方另闢蹊徑推廣「整建維護」，希冀提升建築物耐震係數與居住安全，延長老屋壽命。不過，「整建維護」推廣不易，且可能有利有弊，未來將對老屋市場帶來什麼影響，值得緊密觀察。

【張總專欄】危老屋整建補強 可以取代老屋重建嗎？

時序進到2025年，回顧《危老重建條例》從2017年4月制定，並於當年5月發布實施以來已七年多有餘。根據內政部統計，截至2024年11月底止，全國危老重建核定件數已達到3984件，平均每年核定件數逾5百多件，成績斐然。不過，今年危老重建市場展望，卻出現「二好球、兩壞球」的情況，整體展望雖然樂觀，但仍不可忽視重建路上的絆腳石，唯有穩扎穩打，才能畢其功於一役。

【張總專欄】2025危老重建兩好兩壞 唯曙光依舊

據內政部不動產資訊平台資料顯示，2024年第二季與三季全國住宅平均屋齡均達33年，連續二季追平歷史新高，說明國內屋齡老化的問題仍待解決。六都之中，尤以雙北市的環境最為嚴峻；其中，台北市今年第三季住宅平均屋齡為38.39年，新北市為31.9年，雙雙創下歷史次高，僅次於同年第二季。持平而論，政府正積極推動重建，但眼下受到不動產放款集中度、營造勞動力缺工，以及營造成本居高不下的多重影響，拖累了老屋重建效率；倘若政府能夠再推一把，進一步提升老屋重建速度，或許有機會同時紓緩老屋過多和高房價等問題。

【張總專欄】雙北成為「雙老城市」  加速危老重建才能扭轉老態

央行於下半年要求銀行業提出自主管理不動產貸款具體量化改善方案，尤其全體銀行「不動產貸款占總放款比率」（以下簡稱為不動產放款集中度）升為37.4％，9月又升至37.5％，達到歷史次高水位，央行認為有降低的必要。

調降不動產放款集中度  老屋重建融資卡關

自政府實施《危老重建條例》以來，至今成績斐然、有目共睹。截至今年七月底止，全國危老重建核准件數已達3,784件，其中雙北市就有1,514件，占全國危老重建比例約四成。受惠於危老重建政策，雙北重建效率雖有加快，但老屋增加的速度仍比拆除重建的速度更快，以致於近十年以來，雙北屋齡30年以上的老屋宅數仍大增約42.77萬宅；倘若沒有《危老重建條例》加快重建的步伐，雙北老屋數量恐怕會增加的更多。然而，因開發時程容積獎勵將於2025年5月歸零，可能會影響小基地重建意願，呼籲官方思考替代方案，以免老屋重建效果不進反退。

【張總專欄】雙北老屋10年大增逾42萬宅 地主重建意願卻不高？「這」獎勵很重要

國銀不動產放款逼近《 銀行法》第72條之2規範銀行不動產放款比率上限，驅使銀行普遍「自發性限貸」，進而引爆國人高度關注的民銀版「房貸限貸令」風暴。但事實上，在這一波「房貸限貸令」之前，銀行更早一步於2、3年前就已展開「建築融資限貸令」，而首當其衝的正是中小型建商，以及建築基地較小的危老重建案；部份小建商、危老案地主因為未能順利取得融資，導致開發案一波三折，甚至有的危老案因此胎死腹中。從實務面來說，當銀行建融放款趨於緊縮、審核更為嚴謹，申辦建築融資逐漸成為一門專業的技術，也促使愈來愈多人倚靠「全案管理」來協助取得融資，順利完成老屋重建的目標。

【張總專欄】限貸令海嘯第一排  可用這招解決融資難關

隨著人工智慧（AI）技術的迅速發展，台灣也在積極應對這一趨勢，許多舊廠房正在進行轉型，加上原先傳產事業接軌在二代接班，新世代接班人希望趕上數位趨勢，將家族資產轉型活化，例如，舊廠房內的生產設備可以升級為智能化機械設備，轉型產業成立數據中心、研發和創新中心、教育和培訓基地等，轉型不僅提升了舊廠房的利用價值，也促進了台灣智慧型產業的發展，為未來的經濟成長注入新的活水與契機。

【張總專欄】迎AI浪潮 舊廠房拚轉型重建

今年4月花蓮大地震距今已近2個月，但期間有感餘震不斷，再次喚醒國人對於居住安全議題的重視。台北市雖然距離震央稍遠，但因「盆地效應」的緣故，震動時間拉長、震動強度放大，除了民眾強烈感受到地震威脅外，建築物也因此受損；據北市建管處公布資訊顯示，花蓮大地震後北市新增2件「紅單」、8件「黃單」建築物，此情形令不少民眾對老舊建物憂心忡忡，老屋重建需求詢問度急速升溫。

【張總專欄】地震撼動雙北百萬老屋 善用「全案管理」快速完成危老重建

今年2月底，新北市三重區福隆路一處新建大樓施做地下室工程，疑似連續壁出現破洞，導致地下水滲流與鄰棟大樓傾斜。類似狀況並非偶發，近年營造工地開挖地下室、或者連續壁工程出現紕漏的事件層出不窮，雙北市發生的此類意外尤為常見，為此，地主越來越期盼自己能夠掌握、或主導重建，而且對建築品質日益重視，尋求「全案管理」委託重建的案例與日俱增，成為老屋重建的重要途徑之一。

【張總專欄】工安事故頻傳 重建尋全案管理增多

今年是《都市危險及老舊建築物加速重建條例 》實施的第七年，依照該條例規定，自2024年5月12日後，時程容積獎勵將由2％砍半至1％，預計2025年歸零。由於容積獎勵將縮水的緣故，有些地主基於重建急迫性而送件申請並自主重建，卻因缺乏經驗而「踩雷」、遇到營造蟑螂；有的地主未事先進行完善的財務評估，導致重建費用失控。因近年全台營造成本高漲、缺工嚴峻，使得坊間部份包商、營造業者素質參差不齊，自主重建若所託非人，重建工程易淪為燙手山芋；若地主有意自行重建，對於營造廠篩選與花費要掌握「一評估、二信譽、三控制」的原則。

【張總專欄】時程容積獎勵將砍半  危老重建找專業避走冤枉路

根據營建署統計，截至2023年10月底為止，全台危老重建案核准件數正式突破4千件大關，來到4,028件。雖然危老重建蔚為風潮，擋都擋不住，但據筆者觀察，危老重建案量正悄悄產生轉變，推測其原因可能是受到爛尾樓議題發酵波及、營造成本高漲，以及建商融資受限等因素，致使地主心生忌憚，轉向以「全案管理」委建模式進行重建的案子與日俱增，成為市場的一股新趨勢。

【張總專欄】危老重建新趨勢 3大關鍵讓地主轉身變建商

自政府推動危老重建以來，老屋重建在全台遍地開花，唯工業區廠房卻被排除在危老重建之外；雖然如此，並無法構成工業區廠房的障礙，而解套方案正是「向天借地」法—「工業區立體化」方案。筆者認為此政策也是未來工業區廠房改建的新趨勢，而安信建經「全案管理」委建模式能夠服務企業主活化土地和舊廠房，不僅能夠增加企業廠房的樓地板面積、強化企業經營及土地使用效益，對於資產增值或傳產轉型亦能大幅加分。

【張總專欄】全案管理 助工業用地活化－工業區立體化方案與容積獎勵簡介

正如內政部花敬群次長所言：「危老重建是一條高速公路」。近幾年來，政府積極推動危老重建，使民間危老重建案如雨後春筍般出現，重建效率因而高歌猛進，效率顯著。唯可惜的是，有數起合建的重建案糾紛浮上檯面，導致部份地主擔心受怕，從積極參與重建轉為觀望不前。筆者個人建議，地主須先釐清「合建」與「委建」之差異，「委建」對地主而言相對有保障，但契約內容仍有不少「眉角」需要留意。

【張總專欄】注意危老重建陷阱！如何簽訂平等委建合約是關鍵權

大直工安意外，造成民宅塌陷的憾事，對國人產生極大的心理震撼，同時亦引發大眾對於建築、居住安全的重視。就我觀察，該事件引發社會各界的關注，其中以下五大面向更是重中之重。

【張總專欄】北市大直工安意外 這五大面向成關注重點

近幾年以來，國內傳出多起「建築融資超貸」等消息，銀行輕則蒙受金額損失、或被裁罰，重則遭檢調介入調查、多多少少賠掉商譽。每當類似事件發生時，屢屢提醒著我們該認真正視如何建立更完備的融資放款管理制度，使銀行債權獲得更有效的保障。事實上，我個人認為銀行大可與建經公司攜手合作，由建經公司提供公正第三方查核，為建築融資加一層保險，共同建立完備的放款管理機制；若能成功推動，將是我國金融監理上重要的里程碑。

【張總專欄】建經公司第三方查核 建築融資有保障

台北市北投區重建案「泊山妍」，雖於已完銷，但今年7月突然宣布因公司營運困難與營造成本上升等緣故無法興建，引發外界對於「爛尾樓潮」問題擴大的擔憂。多數老屋地主都懷有老屋重建換新房的美夢，但若所選非人、遇到建商財務出狀況，地主可能落得房子被拆、土地也拿不回來的困境。筆者建議地主不妨透過委託有品牌、信譽良好的建經公司或專業顧問團隊，以「全案管理」模式興建，更能確保自己的權益。

【張總專欄】害怕危老爛尾？採用「全案管理」地主可拿回主導權

今年來建築工地意外頻仍引發國人擔憂，也掀起大眾對工地安全管理的注視。建築營造業因具高危險性，在職業災害中往往被視為「重災之組」，去年因全年許多重大工程及建案開工量增加，而廠商可能因監工人力捉襟見肘，導致工安無法完善落實，使得營造業職災死亡人數上揚至近三年高點。

【張總專欄】營建職災頻傳 「全案管理」可有效控管

2005年，聯合國發布《Who Cares Wins－Connecting Financial Markets to a Changing World》報告後，「ESG」概念與名稱正式萌芽，經過近十多年的發展，資本市場日益重視「ESG」，相關的評價機制、投資商品應運而生；當然，這也包括備受矚目的「綠色金融」。

【張總專欄】綠色金融時代來臨   如何從建築開發導入ESG永續連結貸款

近幾年以來，央行房市調控措施逐步收緊，尤其又以「土建融5成限貸令」與「購地貸款限18個月內動工」等兩大措施對建商影響最大；只不過，上述兩項措施對建商衝擊並非全面性的，大型建商因籌資能力較強、口袋較深，幾乎毫髮無傷，但中小型建商因資金實力有限，銀行一關緊融資水龍頭就易出現資金斷鏈危機，推案計畫甚至因此中輟或延緩。

【張總專欄】資金斷鏈危機 建商如何自求生路？

新北市樹林區建案「凱旋大苑」因建商資金不足、宣布停工ㄧ事，引起市場議論紛紛，甚至以「爛尾樓潮」來形容。難道，「爛尾樓潮」真的山雨欲來，預售屋與老屋重建市場將爆發大規模倒閉潮嗎？

【張總專欄】爛尾樓潮？安信建經3提醒不踩雷

台灣近期疫情快速擴散，已朝共存的趨勢發展，各大風景區人聲鼎沸，尤其遇到節慶連假時，飯店業是最大受惠者，無論是住房率與住房價格均有顯著提升，更有不少飯店住房率已接近額滿。景氣春燕已經飛至飯店業了嗎？恐怕沒有如此美好。

【張總專欄】老飯店疫中重建　汰舊換新提升安全

【2022/03/19 中國時報】「不動產開發信託」日漸受到重視，也日漸普及，例如「預售屋履約保證」的五種機制之中，不動產開發信託對於購屋族、開發商，甚至是金融市場等三方都有好處，因此也成為最常見的預售屋履保方式之一。

【張總專欄】不動產開發信託 創造多贏共好模式

【今日新聞 / 房市】台北市老舊公寓多，政府推動老屋重建政策，但在討論改建過程中，民眾會有「一坪換一坪」的迷思，期待新屋改建後也能換回等同舊屋坪數。專家表示，若是一般與建商的合建案，重建因有成本開支等，目前一坪約能換回0.6至0.65坪。

【張總專訪】老屋重建為何難　「一坪換一坪」可行？

【工商時報 / 專家看房】大多數購屋族買房子都需要貸款，在官方的全名叫作「購置住宅貸款」，民間簡稱房貸；大多數建商買土地、蓋房子也需要貸款，叫作「建築貸款」、或「建築融資」。雖然建商蓋房子可以申請貸款，但因央行近年來出手管控房市，建融成數越來越低，建商須負擔的準備資金壓力加重。

【張總專欄】張峰榮：危老重建融資 成數高又好貸！

【工商時報 / 專家看房】老屋重建已經成為台灣不動產的新顯學，不論是都市更新或危老重建，兩種老屋翻新的模式都各有擁護者。然而，不少民眾分不清都更、危老二者差別，或者不知如何選擇才適合自身條件。筆者以「容獎、規模、門檻、效率、租稅」等五大要點，來分析危老、都更的差異。



【張總專欄】張峰榮：老屋重建基本功 危老、都更五大差異

【工商時報 / 專家看房】自2017年「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱：危老條例）實施，所給予之容積獎勵條件，大大激起住戶改建之意願，根據內政部統計資料，2018年申請136件、核准72件，2019年申請433件、核准313件，2020年統計至9月底申請922件、核准614件，重建案量翻倍成長，同時也反應營造需求量大增，此時如何嚴選優良的營造業者，並把關興建過程及建材品質，實為攸關一般危老自建住戶居住生活安全之重要課題。

【張總專欄】張峰榮：「全案管理」幫助危老重建品質把關

【中國時報 / 專家觀點】自2016年政府推出「危老條例」，大方給予最高40%之容積獎勵政策奏效，不僅刺激危老屋主改建的決心，亦活絡不動產業至金融業的商機，「全民夯危老、重建動起來」不再是口號，集結政府及民間企業的力量推動，已付諸實現。除了自住的重建需求外，亦帶動起老屋的交易市場，尤其是整棟的透天厝或產權結構單純的公寓，因危老改建成功機會大，相繼傳出許多買賣成交的捷報。

【張總專欄】張峰榮：危老重建增值 透天老宅炙手可熱

【今周刊1223期】危老改建潮正夯，除了帶旺營建、建材等需求之外，危老也帶出了「平台業者」全新商機。

【張總專訪】「危老重建瘋全台」專題報導

【自由時報 / 投資理財】危老重建加速！根據內政部統計，2018年危老月平均申請件數僅11件、平均核准件數更僅有6件；但2019年在各項法令突破下翻倍成長，去年月平均申請件數36件、平均核准26件，申請件數較前年增加逾2倍，核准數增加逾3倍。


【張總專訪】危老重建踩油門 去年核准數增3倍

【工商時報 / 專家看房】全台屋齡逾三十年以上的老屋已超過400萬戶，若以目前老屋攀升的速度計算，預估再過十年將超過600萬戶，即占全台總戶數之75％，急遽的老化趨勢，對位處於地震帶上的台灣，危老(危險及老舊建築物)必成為公共安全的最大威脅，危老的隱憂不僅於此，現今最熱議的新冠狀病毒問題，老屋亦是容易造成疫情擴散的幫兇。

【張總專欄】張峰榮：老屋潛危機 危老重建助防疫

【理財周刊1025期專訪 / 解碼房市-危老都更專題】
由政府點燃的危老重建熱潮，雖然面臨時程獎勵將截止的問題，但政府再加碼推「規模獎勵」，預計在未來10年內依然是市場關注焦點。  文．顏瓊真

【張總專訪】大家搶危老都更40%獎勵   10%規模獎勵將接續登場

【中國時報/專家觀點】 根據內政部統計，2019年第3季雙北市屋齡50年以上超老宅達14.2萬宅，較五年前大增逾8成。未來十年內，預估全國超老宅將達220萬間，其中雙北市就高達70萬宅，將是目前14萬宅的5倍，面對龐大的重建市場，加上政府的推動助力，引發不動產業、金融業紛紛投入人力及資源，活絡了整個不動產的景氣往上攀升，對於都市老舊社區的翻新及改建美化，筆者抱持著樂觀其成的正向看法。

【張總專欄】危老重建市場蓬勃 慎防不肖業者

【自由時報〈財經週報-危老重建浪潮〉】安信建經總經理張峰榮指出，危老案是解決都更的一部分出口，因此可以看到很多審議通過的危老案，其實不是該條例通過才整合，很多是整合好幾年的都更案，直接排除不同意戶的範圍，切割改走危老。推測該條例上路前期，8成以上審議通過的危老案都是都更切割出來…

【張總專訪】獎勵時程延長 申請熱潮可望持續

【中國時報/專家觀點】根據司法院法學資料統計，全台室內裝修消費糾紛相關案件在2017年共計1553件，其中最常見的三大糾紛首先就是裝修款項的問題，工程細目不清、事後被追加費用；第二是驗收與原先想像設計落差；第三則是工程一再延宕，最後發現是無照的裝修公司，要減少糾紛、導正交易秩序，應該把市場上運用已經十分成熟的「第三方保障」觀念，延伸到裝修市場。

【張總專欄】從成屋到裝修 第三方金流趨勢當道

【工商時報/專家看房】應該先從根本去傳遞「危險建物居住安全」的中心思想…
今年418大地震長安東路二段的一棟建築物發生傾斜，間接成為催化當地住戶整合的助力，因為同樣位在長安東路上的危老個案，基地大約上百坪，六位地主分別持有，協商住戶意見歷經10餘年，終於在今年6月，也就是418地震過後，獲得最後二戶同意，簽訂合作興建合約，完成最後的整合工作。

【張總專欄】張峰榮：保障居住安全 應加速危老重建

【中國時報/專家觀點】內政部統計，全台灣屋齡達30年以上的老屋數量已經突破4百萬戶，大約每2間房子當中，就有一戶是老屋。多數老屋屋主都在等建商來談重建，等待總是漫漫無期。但除了和建商合作這條路之外，其實地主也可以選擇自建，只是不少地主對於重建沒有經驗、不清楚重建要花多少錢，所以不敢放手去做。但事實上估算重建費用沒那麼難，地主可以概抓出大略費用後，選擇最適合自己條件的重建方式。

【張總專欄】危老自建築夢 先苦後甘

【經濟日報專訪/策略行銷】信義房屋旗下安信建經，近年推出「全案管理」服務，專攻雙北地區、所有權人單純的土地資產活化管理，以提供設計、興建到銷售的「一條龍服務」。安信建經總經理張峰榮表示，公司今年更瞄準新北工業區翻新與改建的需求，先行鎖定三重「崁頂工業區」深耕，未來三年內「全案管理」營收占比盼能達50%。

【張總專訪】安信建經總經理張峰榮 衝刺全案管理 強打一條龍服務

【旺報專訪 / 記者葉文義】
這幾年因為都更的關係，加上現在政府全面推動危老改建，大大提升地主或業主「自建概念」越來越強。不過，安信建經總經理張峰榮表示，在自己做（自建）的過程中，很多專業落差其實是很大的，「你以為你了解，當你以為了解，那就是『危險的開始』！」。

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