【危老知識懶人包24】建經公司是什麼?怎麼挑選建經公司才安全?
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Q:「建經公司」是什麼?
A:「建經公司」只是簡稱,其完整名稱是「建築經理公司」。一九八六年,政府為了促進房市健全、保障交易安全、維護交易秩序,經政府相關部門多年研究,內政部於一九八六年七月頒訂「建築經理公司管理辦法」,輔助我國建築秩序邁入正軌。在當時,「建經公司」是唯一經內政部、經濟部、財政部三部專案核准,並依法成立的行業,其結合建築、金融、地政、法律專家,其功能目的在保障消費者權益、穩固金融業債權、增進建築業者信譽,是政府為導正不動產交易秩序創造三贏,歷經六年籌設而舖建的一條安全斑馬線,也是社會安全制度的一大創舉。
Q:「建經公司」可以承作什麼業務?
A:依民國75年原定之《建築經理公司管理辦法》(註),建經公司可接下以下各項委託業務
一、興建計畫審查與諮詢。
二、契約鑑證。
三、不動產評估及徵信。
四、財務稽核。
五、工程進度查核及營建管理。
六、代辦履約保證手續。
七、不動產之買賣或其他清理處分事項。
八、其他有關業務之諮詢及顧問事項。
對多數民眾而言,最常遇見的是第六項,針對不動產買賣的「代辦履約保證手續」,但其實建經公司業務可說是「包山包海」,足以擔任不動產相關事務的顧問角色。近年以來,部份建經公司著重發展都市更新、危老重建等事務,幫助政府與民眾推動老屋重建。
*註:該辦法已於92年1月回歸公司法規定
Q:誰會需要建經公司?
A:
購屋族:購屋族動輒花費上千萬元買房子,為了確保交易安全,成屋買方肯定需要「履約保證」服務,而預售屋買方則需要預售屋履約保證機制,而這些服務都需要建經公司。
屋主:為了避免假買方詐騙與買方違約,屋主賣房子也需要「履約保證」,讓自己能夠收到足額的售屋款。另外,老屋屋主若有重建需求,也可委託建經公司辦理老屋重建。
地主:過去地主若想自地自建,大多與建商合建開發。但如今部份建經公司已提供另一種選擇-「全案管理」服務,可替地主找營造廠、建築師,乃至於銷售和售後服務,成為私地主土地開發新選擇。
開發商:興建案「全案管理」同樣適用在開發商身上,尤其是中小型建商為更適宜,建經公司可為開發商爭取到更佳的融資條件、提升知名度,以及降低開發風險等目標。
Q:該怎麼挑一間好的「建經公司」?
A:當建經公司日益普及,以及建經公司提供的服務越來越多元,無論是消費者或是不動產業者,一生中都避免不了與建經公司打交道,而不動產交易牽涉金額龐大,肯定要慎選一家良好的建經公司,才能保陪自身權益。至於要如何挑選優良建經公司,大略有以下五大建議:
夠老牌:老牌建經公司在《建築經理公司管理辦法》2003年回歸公司法管理以前(註),開設建經公司門檻較高,須經過財政部、內政部與經濟部等三個中央部會審查核准,而且當時又有規定成立建經公司必須加入公會的要求,故在層層嚴格把關之下,公司體質、專業度與財務往往較健全,對委託者更有保障。
其次,越老牌建經公司,推動、解決不動產業務的經驗越多。因此,選擇2003年前設立的建經公司,會是一個好選擇。
【註:2003年1月1日行政程序法施行後,建經業原管理辦法失效,在新法規 「建築經理業管理條例」未通過施行前,建經公司之成立與管理依公司法規定辦理。】
專業度:每家建經公司因經營策略不同,會深耕於不同的業務領域,委託人可依自身需求,去尋找各領域的王牌建經公司。例如:「合眾建經」、「中國建經」以辦理「不動產金融週邊服務」、「投資顧問」和「都市更新重建及老舊建物信託改建服務」見長。「安信建經」以「全案管理」、「危老重建」、「不動產開發信託」與「代辦建築融資」等業務聞名。「國泰建經」則擅長「商用不動產租賃管理」和「都市更新全案管理」。
團隊力:建經公司可承作業務範圍廣泛,但不動產牽涉土地開發、整合、融資、法務、營造等諸多事項,極少數人可以擁有十八般武藝全面通吃。一家好的建經公司,往往要編制各領域的專業人員來提供服務,才能順利推動興建案。
透明化:透明化分為「流程透明化」、「權益透明化」與「收費透明化」,建經公司提供的資訊越透明,才能專業、公正推動興建案與服務委託人。
看實績:有些人找建經公司重視「哪一家最便宜」,但每一件不動產委託案金額龐大,其實重點在於「能不能圓滿完成」,而非「哪家最低價」;就算價格再便宜,無法順利且公正推動亦無濟於事。因而,挑選建經公司前要檢索、或者查詢該公司過去辦理的實際案例,從實績中便能看出該公司的推動能力。