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月報
2022-12-07

【2022年12月信義全球資產月報】

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2022年即將進入尾聲,綜觀今年不動產市場存在諸多利空因素,全球通膨情勢仍未趨緩,終端市場表現疲弱,國內製造業廠商持續進行庫存調整;主計處公布最新經濟成長率也預測,全年經濟成長下修至3.06%,更預估明年經濟成長率2.75%,「保三」落空。

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產業擴張帶旺商辦商用市場突破1,600億

觀察今年商用不動產市場表現,前11個月上市櫃法人商用不動產交易額為1616億,全年交易可望超越去年的1687億,11月商用不動產交易額93.25億,較上個月漲幅39%、較去年同期減幅64%,其中辦公、廠辦交易佔比逾6成,呈現市場對辦公類產品需求強勁,建設公司也更有信心投入開發,主攻高規格、有綠色認證的頂辦商品。

土地市場則持續受到房市管制政策影響,今年前11個月上市櫃法人土地市場交易額為607億,較去年同期減幅約61%,建設公司購地節奏放緩,資金運用更為謹慎,鎖定方正大面積、商圈機能完整、具良好開發潛力的土地,統計11月土地交易額10.44億,較上個月減幅33%,較去年同期減幅95%,交易件數、規模均為全年最低。

 

 

第4度升息3碼Fed:最終利率會更高【聯合報11/4】

美國聯準會(Fed)於台北時間3日結束為期兩天政策會議,決定第四度升息三碼(0.75個百分點),聯準會主席鮑爾表示,接下來可能減緩升息速度,但最終利率可能比原先預期的水準高,美股迅速由紅翻黑,道瓊跌逾五百點,市場歷經2021年1月來最慘的「Fed決策日行情」。聯準會之後,英國央行也跟進升息三碼,創1989年來最大升幅。

 

交通部12/7招商引資1,819億新高【工商時報11/15】

交通部招商大會下個月12月7日登場,旗下各所屬單位共推出68件民間投資及重大工程採購案,釋出商機達1,819億元,較去年1,810億微幅成長,將再寫下投資商機新高紀錄。招商案中有四案為亮點案件,分別為台鐵局「桃園火車站區土地開發案」、鐵道局「高鐵嘉義站事業發展用地案」、港務公司「台中港埠產專區案」以及「台中港觀光遊憩商業區案」,合計引資金額超過250億元。

 

10月製造業燈號連8月呈現低迷黃藍燈【中央社11/30】

通膨與升息夾擊令終端需求下滑,俄烏戰爭尚未平息、中國又傳抗爭行動,導致不確定性大增;台經院發布10月製造業景氣燈號,已經連續第8個月亮出代表景氣「低迷」的黃藍燈,市場憂心美國對中國祭出更嚴格的晶片管制,美中科技戰升級可能為電子、半導體產業帶來衝擊。台經院特別指出,中國是未來牽動經濟局勢的重要不確定性,科技議題將成為美中爭霸的主要環節之一,而台灣科技產品逾3成銷往中國,後續影響值得關注。

 

台北雙子星開發案動工全案投資額達606億【自由時報11/11】

台北雙子星(C1、D1)開發案14日進行新建典禮,預計興建1棟55層、一棟74層的超高樓雙塔商業大樓,推估樓地板面積可達17萬坪,預計2027年完工,全案投資金額高達606億元。雙子星開發案自2006年開始招商,耗時長達16年,歷經5次流標,終於在2019年12月簽約,該開發案為西區計畫指標開發案,目前周邊的E1、E2開發案已經標出,加上洛陽停車場、以及其他改建案,預期西區開發計畫已經完整。

 

南港300億公辦都更案啟動【經濟日報11/18】

2018年潤泰新拿下「南港之心」公辦都更案,歷經四年規劃及審議,在2022年10月初核定事業權利計畫,10月底取得建照,該案位於三鐵共構的南港車站東側,為東區門戶計畫中重要子計畫,規劃興建一棟32層辦公大樓,三棟37層住宅大樓,總投資金額超過300億,預計2029年完工。

 

車燈大王標鹿港轉運站百貨飯店登鹿【工商時報11/1】

「鹿港轉運站BOT案」招商成功,由全球「車燈大王」帝寶工業集團總裁許敘銘,出面號召偟轅公司董事長許智雄、星享道酒店董事長劉敏瑛等企業股東,集資投資約11億元,預計在鹿港打造一座結合觀光飯店與百貨商場的客運轉運站,轉運站基地位於鹿港鎮建國路市中心區,基地面積將近3,000坪,提供完整的觀光、住宿、購物及餐飲等服務,預計五年內完工啟用,屆時將可成為鹿港新地標。

 

林口工一市地重劃區招商產專區推降稅優惠【聯合報11/15】

新北市林口工一市地重劃案整地工程接近尾聲,土地總面積約108公頃,其中產業專用區總面積約67公頃,為鼓勵企業根留新北,新北市經發局舉辦招商媒合會,依據新市鎮投資優惠,進駐廠商將可享受房屋稅、地價稅等五年內持續依比例減徵稅賦,買賣契稅第一次免徵,最高15%投資抵減等優惠稅率吸引廠商進駐,期許將林口工一打造為新北低污染新興科技製造中心。

 

高雄捷運黃線機廠動土預計2028年通車【自由時報11/1】

高雄捷運黃線YM01標機廠統包工程動土,象徵造價一千四百餘億元的捷運黃線起跑,預計2028年完工通車。鳥松機廠佔地十六點八公頃,由德國、瑞士、新加坡共組的團隊得標,將導入德國西門子通訊式列車控制,將捷運黃線打造成全自動化控制的中運量捷運系統。未來與紅、橘線、輕軌、台鐵,形成格狀的交通路網,服務的人口涵蓋六個行政區,115萬人左右,未來每天會達到十七、八萬人次運輸量能。

 

2023年房市動盪量價可能修正【自由時報11/30】

預期明年房市將出現價量雙跌的情況,統計截至11月25日為止,全台商用不動產成交總額約1175億元,較去年同期年減約7%,全國土地交易總額則約1836億元、年減幅高達38%。今年壽險業積極出手購置商用不動產,尤其鎖定工業地產,合計砸超過196億元,為歷年投入工業地產金額最高的一年;土地交易部分,建商今年共砸219億元買進工業土地,主要著眼未來工業地產需求,在台北及新北兩大成熟市場興建廠辦大樓。

 

北市5熱門商辦路段大直樂群二路交易最旺【工商時報11/25】

台北市商辦需求處高檔,但市中心商辦的空置率續低,市區辦公室租金連年攀升,促使部分原據點在市中心的企業,朝向市中心外圍尋找可購置的商辦標的,交易版圖往大直移動,根據信義全球資產調查,台北市近六年來交易最熱的路段,大直樂群二路、樂群三路分居第一、四名,累積交易突破160億,已成為辦公群聚重點區域,敦化南路二段、松高路各有近70億的交易規模,分居二、三名。

 

新光人壽南港BOT案動土【經濟日報11/5】

新光人壽舉辦「臺北市南港轉運站興建營運移轉案」開工動土典禮,預計投入超過80億元,將興建地下四層、地上19層轉運站暨商辦大樓,將在2025完工啟用,不論自用或出租,都可望為新壽營運挹注良好收益,估計投報率上看4%。另轉運站規劃於平面層,透過空橋及地下層結合台鐵、高鐵及捷運車站,打造成往返基隆及宜花東地區的交通樞紐。

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商辦回溫全年成交量上看1,200億【工商時報11/15】

今年前十月商用不動產市場累計成交量已突破千億元,預估全年整體可達1,200億元的交易規模,僅次於去年的1,431億元,以產品類型來看,商辦及廠辦占比最高,分別為32%、35%,其次為廠房占比16%;若以投資者類型來看,保險業依舊為最大投資方,對於金融保險業而言,因應升息壓力,購置商辦或廠辦,可說是很好的避險保值工具之一,商辦及廠辦市場熱度可望延續至明年。

 

潤泰集團最大商辦案總銷上看220億元【工商時報11/16】

潤泰新重押台北市南港,端出商辦大案,其中首度攜手日商台灣三菱地所打造辦公大樓第一案「玉成段辦公大樓」,為潤泰集團史上規模最大商辦開發案,近期已先預租,每坪月租站上2,000元大關;未來總銷上看220億元,待滿租後將整棟出售挹注獲利,可售辦公室面積約17,342坪,規劃辦公室戶數約111戶,主要為78坪、86坪、116坪及137坪。

 

台新銀37億買明台產險大樓【經濟日報11/25】

台新金控(2887)24日代子公司台新銀行公告,取得位在北市仁愛路四段的明台產險大樓,交易總金額為37.67億元,建物總面積約3,898.67坪,未來主要作為辦公室使用,大樓內目前既有租約仍會持續,而原明台產險內部員工將搬至仁愛路二段的租用商業大樓。「明台產險大樓」10月公開標售時,原標售底價為42.5億元,當時並未標脫。

 

ASML在台最大投資落腳林口規模衝百億【工商時報11/17】

艾司摩爾選定新北市林口工一市地重劃區進行投資,該區總占地約108公頃、產業專用區約67公頃,未來將打造成高科技產業聚落,投資金額不排除上看百億,預計2023年7月動工。艾司摩爾2003年在新竹成立台灣總部,於林口、新竹、台中、台南設有客戶支援辦公室,在林口、台南設有工廠。其中,林口廠負責機台翻修、光罩傳輸模組、YieldStar光學量測等設備生產,台南廠以電子束和多光束檢測設備生產為主。

 

四巨頭插旗台中七期掀商辦推案潮【工商時報11/28】

隨著中部科技業、產業園區持續擴廠,上下游供應鏈聚集,形成經濟聚落,吸引全球布局的企業集團爭相插旗台中籌設總部,加上近幾年商辦新案注入活水,帶動七期商辦市場身價扶搖直上,預計明年進軍七期商辦的四巨頭-聯聚、興富發、親家、豐邑,將推出五棟商辦指標案,總銷與總投資金額估破千億大關,再掀七期商辦推案熱潮。

 

東京威力台南蓋營運中心【經濟日報11/26】

全球前三大半導體設備製造商Tokyo Electron(TEL)在台子公司東京威力科創,25日舉行台南營運中心動土,投資金額約20億元,預計於2024年下半年完工。東京威力科創台南營運中心不僅是企業辦公基地,亦是重要技術開發和設備更新中心,未來將聚焦於在地零組件加工、技術與維修中心發展,強化台灣半導體供應鏈。

 

全聯中南部搶地兩年砸22億【經濟日報11/13】

全聯公司近年積極競標國有地上權,自2020年至今,累計已砸近22億元,在中南部標下台中二處、高雄三處、台南、屏東、澎湖各一處,總計八宗地上權土地,其中更兩度與同為零售龍頭的統一集團向中同塊土地,房仲業者分析,全聯手上有資金、也有營建資源,近期積極搶地,未來在通路事業的擘劃值得觀察。

 

三商台南百貨舊址9.74億賣台新壽險【工商時報11/29】

三商(2905)28日公告處分台南原三商百貨門市,分二塊總計以9.74億元出售予台新人壽保險;法人分析,月初即啟動投資性不動產處分計畫,主要還是在於活化資產,除了台南之外,目前原三商百貨自有資產門市還有基隆、花蓮、嘉義等,將持續伺機處分,台南店面此次處分利益總計5,251萬元入袋。

 

IBM宣布砸10億高雄設軟體整合中心【經濟日報11/30】

繼艾司摩爾(ASML)、東京威力科創加碼投資台灣後,IBM 29日也宣布砸下超過10億元,預計2023年首季在高雄亞洲新灣區成立「軟體科技整合中心」,將提供三大類型的高附加價值企業科技轉型服務,包含混合雲科技轉型、企業委外服務以及企業永續(ESG)策略規劃與建置,服務金融、保險及半導體等產業客戶,預計五年創造1,000個就業機會。

 

土地大型交易摘要

今年土地交易受到打炒房政策因素干擾,利空因素環伺致使整體市場受到抑制,交易表現疲弱,11月上市櫃法人土地交易金額為10.44億,預估此波觀望氣氛將延續至2023年,價量可能再減縮。

觀察買方結構,建設公司仍是最大買家,統計今年前11個月上市櫃建商一共投入475.72億元資金購地,佔整體土地交易額近8成,而11月的買方均為建設公司,其一為士林開發投入大安區通化段四小段都更案,以3.3億取得通化段四小段土地,由於該都更案位處精華地段,未來新案推出將成為區域指標建案;另一筆則為華固建設看好新竹潛力,以7.14億購入光埔重劃區土地,由於尚須待政府完成配地,預估2025年後才會進行產品規劃。

 

辦公.廠辦大型交易摘要

辦公市場需求強勁,建商也熱衷投入辦公、廠辦新案開發,總計11月上市櫃法人辦公.廠辦交易金額為57.11億,較上個月成長16%,較去年同期減幅52%。其中以台新銀行最大手筆,以37.67億元購入明台產險大樓,看準標的位在精華地段、交通便利,將規劃做自用辦公室。

第二高交易金額為三商企業以9.74億出售原三商百貨台南門市給台新人壽,採售後回租模式,除台南外,原三商百貨門市自有資產還有基隆、花蓮、嘉義等,未來也將視市場動態伺機處分。第三高則是保險安定基金以5.22億向台火開發取得欣翰士林官邸三戶及十個停車位。

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工業地產(工業廠房.工業土地)大型交易摘要

受惠於台商回流因素,企業新建、擴廠等需求激增,吸引建設公司投入工業地產相關產品開發,推升工業地產交易量。統計11月上市櫃法人工業地產交易金額為35.15億,其中最大筆交易為和宸國際開發看好南港區域發展及未來開發效益,以21.68億向新竹物流取得位於南港區的物流中心。

觀察11月工業地產交易買賣用途,多以自用需求為主,其中新光鋼鐵分別以4.39億、5.41億購入彰濱工業區崙海段土地、馬稠後產業園區土地,均為自用擴廠使用;亞通力大能源亦看好馬稠後產業園區產業群聚優勢,以2.23億取得馬稠後產業園區後期土地。

 

旅館.店面大型交易摘要

11月份上市櫃法人旅館.店面市場交易金額為0.99億元,為松崗數位文創經由法拍取得中南大廈一樓店面,該標的於109年以底價1.53億拍賣,歷經三次流漂後,於今年11月以0.99億脫標。

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