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2022-06-15

【PODCAST 動口不動產8】危老重建獎勵拿到滿!如何申請全攻略!

【PODCAST 動口不動產8】危老重建獎勵拿到滿!如何申請全攻略!
這集請到安信建經全案管理顧問-陳超彥副理來分享什麼是危老?符合危老重建的資格為何?剖析危老重建計畫未核准的原因,以及萬眾敲碗、詢問度破表的危老容積獎勵全攻略,傳授如何把最高40%的危老容積獎勵值拿好拿滿!千萬別錯過本集精彩內容!

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【動口不動產】EP8|危老重建獎勵拿到滿!如何申請全攻略!

客座來賓:安信建經【全案管理】顧問-陳超彥 副理

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本集重點:

#什麼是危老?

#危老重建計畫未核准的原因?

#危老容積獎勵有哪些項目?

#危老容積獎勵如何拿好拿滿40%?

#專業分享個案成功之道

 

什麼是危老重建?(約00:59秒處)

從政策面來說統整為三大類!「非歷史、危險、老舊」等建物而非歷史建物像是:「大稻埕」,被列為古蹟文化,就不能申請危老重建;而「危老」顧名思義就是「老舊」,透過結構安全評估來打分數是不是夠危險,這部份可洽詢專業人士來協助;那另外「老舊」簡單來認定,就是超過30 年以上危險及老舊的建物,基本上就能符合這樣的條件了。

 

想聽更多?【PODCAST 動口不動產2】危老重建是什麼? 我可以申請嗎?

想看重點?【YOUTUBE 動口不動產1】危老重建是什麼?讓您一次弄懂危老獎勵!

 

雖核准率不低但仍有約2成申請案遭打回票,詢問未核准的原因? (約01:57秒處)

蠻多地主可能會想自己申請或是找專業單位、建築師來申請,其實都可以!但因危老重建的申請流程較為複雜且繁瑣,其中最重要的是撰寫「重建計畫書」!(延伸閱讀:【危老懶人包】危老重建自己來 八大步驟告訴你)其中包含了許多法規、書圖、測量…等,這些資料都要寫非常清楚且詳細,因為重建一個房子需要面臨的流程非常多,公單位透過審查計畫書,後續建照圖出來要發包給營造廠去做施工,建議透過專業團隊的協助,對整個程序上可以很順利去進行,不僅成功核准率高且更加完善哦!

 

危老個案評估?聯絡安信

 

危老容積獎勵有哪些項目? (約03:46秒處)

一開始重建之後若想知道可以得到多少量體及規劃方向,可以請建築師協助,只要我們確定基地範圍、使用分區、容積率、建蔽率(延伸閱讀:什麼是危老重建建蔽率?解析「建蔽率」影響與計算方式)等法規,就可做出量體的評估表,甚至危老裡面還有更細節的部份,包括:綠建築、智慧建築、耐震標章及無障礙空間等等…這些都能請相關單位去作承辦,透過建築師協助量體評估及外觀規劃,再整合團隊的討論,才能融合到整個建案內,後續規劃完成要發包給營造廠,但這邊牽涉到的一個課題就是,施工面跟實際面會有些介面上的落差,如果一般的地主沒有專業背景,較難去銜接到建築師的規劃面及營造廠的施工面,甚至是完工後,要銷售出去的代銷面,從規劃到施工,比較大的廠商就是「建築師」、「營造廠」、「代銷公司」裡面還有很多綠建築、智慧建築等,這些都是非常專業的領域,有很多專業性的地方需要去第三方去協調,而安信建經「全案管理」一條龍整合服務,通通包辦在內,讓您不必擔心危老重建繁瑣的過程,方便輕鬆好省事。

 

延伸閱讀:【知識文】自地自建程序簡單方便,安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮!

 

危老容積獎勵如何拿好拿滿40%?(約05:51秒處)

 

(本集重點!!!)

想問一下危老容積獎勵有包含哪些項目?

其實裡面包含了「時程獎勵、結構安全評估、基地退縮、耐震設計、綠建築、智慧建築、無障礙設施等…」

 

那危老獎勵有沒有優先順序,有沒有一個攻略,如何拿好拿滿40%呢? (約06:14秒處)

答:其實沒有所謂的優先順序,只是說現在一定可以拿到的就是「時程獎勵」,自109年5月9日起逐年遞減,一直到114年都有獎勵可拿,但像現在今年5月已遞減至4%,尚有危老重建需求者,得要盡快爭取獎勵了;而第二個部份「結構安全評估」會打分數,依造上述評分可得知獲得多少獎勵;再者「基地退縮」需要看個案的條件,像小基地的退縮條件並不是這麼多,這可能要跟建築師討論一下,而這幾項都是可以先拿的獎勵值。另外,包括「耐震標章、綠建築、智慧建築」這些是需要先繳納保證金的,而後若建築蓋起來,這些設施都有了,政府會把保證金退款給您,只是說設置一些門檻,讓地主可去做選擇。

 

延伸閱讀:【媒體報導】掌握危老重建黃金期 安信建經全攻略

 

專業分享個案成功之道(約07:33秒處)

 

個案說明-「延北景星案」

用實際個案來說明好了,當時個案的「時程獎勵」、「規模獎勵」拿到上限10%,「結構安全評估」符合危老8%獎勵值,而「綠建築、智慧建築」都各拿了6%,另外在「結構安全評估」比較特別,地主選擇最高上限10%,取得耐震標章,大同區業主認為居住安全是非常非常重要的!當然我們就以這個條件來為地主進行規劃,總計起來共拿了40%上限危老獎勵值。

 

安信建經全案管理承作之「北市延平北路案」容積獎勵:

容積獎勵項目

容積獎勵值

基地規模獎勵(4%)

10%

時程獎勵(6%)

符合危險及老舊建物

8%

綠建築銀級

6%

智慧建築銀級

6%

結構安全性能評估取得「耐震標章」

10%

總計

40%

 

若想自己申請危老重建,會遇到什麼問題?(約08:20秒處)

一開始房子拆掉後,會需要重新設計規劃,對於美醜的主觀彼此會產生不同的見解,不同的價值觀及不同的領域會有很多意見分歧的狀況發生,再來,等建物蓋好後,地主可能會面臨到抉擇分配樓層及位置,這邊必須要有個領頭羊來替地主做最好的判斷!而安信的角色雖然無法直接幫地主做決策,但會提供「專業的建議」以及「客製化規劃」依造業主的想法及構想去規劃出心目中所夢想的藍圖!

 

延伸閱讀:危老重建後能依比例能分配到多少房屋或土地? 地主權益大解密!

 

另外在蓋房子也會遇到「成本面」的產生,對於需求性的看法,每個地主也都有不同的見解,其實整個建案最重要的是「地主跟地主之間能不能達成共識」這才是最重要的方向!包括自己基地內規劃或分配,成本決定之類的…有時還會遇到鄰仿之間佔用土地需要協調的事件,如果溝通不成會走到訴訟階段,安信建經「全案管理」也因此介入不少此相關事件,所以啊!其實自己去用危老重建真的是非常難處理且棘手的事,還是真的需要專業團隊的幫忙,才能活化土地資產呢!

 

危老個案評估?聯絡安信

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