【2022年1月份安信月中分享報】
Hito焦點新聞
北市建商發聲 憤提六大問【2022/01/05 經濟日報】
政府政策頻打房，引爆北市不動產開發公會砲轟政府，提出「六大問」，包括：「囤房稅、資金限縮、限制交易、通膨疑慮、缺工料漲、斬斷金脈」。建商認為，近期政府各部門同一時間出招打炒房，不少是對著建商而來，實在讓建商「凍未條」，房地產是火車頭產業，牽動很多上下游，將不利於整體經濟發展。
繳完房貸變75年「古蹟」老屋能買？關鍵曝【2022/01/19工商時報】
高房價讓許多人在基金不足的狀況下，傾向先求有再求好，購買中古屋也成為不少人的優先選項，有網友透露，朋友看上一間屋齡已經45年的2樓公寓，但繳完貸款後屋齡都已經75年，因此思考是否要等都更或危老後再賣掉，文章引起網友們熱烈討論，許多人認為「地點」是決定最後能不能下手的關鍵。
防堵建商養地 銀行公會提倡土建融動工期限3年【2022/01/11 YAHOO新聞】
中央銀行嚴打建商養地，緊鑼密鼓地與銀行業者溝通、交換意見，近期銀行公會彙整業界共識、端出方案提出4建議，包含動工期限最長3年，以及若無動工開發，借款年限最長7年等。
斷炒房金流最強撒手鐧來了【2022/01/04 經濟日報】
金管會擬全面檢討銀行不動產授信風險權數 範圍擴及土建融、第三戶以上購置住宅貸款，繼上周宣布盯上13家租賃公司後，手上正研擬多項打炒房工具，其中力道最強的撒手鐧，將是全面檢討銀行不動產授信風險權數，包括提高第三戶以上房貸風險權數等，時機一到就可祭出，斬斷炒房金流。
【信義房價指數】
大台北房價指數
更新日期：2022.01.17
資料來源：信義房屋不動產企劃研究室
大台北月指數歷年變化曲線圖
更新日期：2022.01.17
危老專區
大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計表
大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計表
危老重建個案
老飯店重生／盼疫情後華麗轉身台北飯店業掀危老改建潮【2022/1/16中央通訊社】
疫情重挫觀光產業，以國際客為主的台北飯店業營運艱難，多家老飯店著眼容積獎勵、低利誘因，紛紛趁此波疫情申請危老重建，未來除結合商辦、豪宅多元發展，飯店也能華麗轉身重新迎客。
事實上，歷史悠久的六福客棧早就有意翻新，直到「危老條例」上路後，才順利於2019年5月取得台北市政府的核准，成為台北市飯店危老申請第二例，僅次於台北馥敦飯店；不過，當時六福客棧客源與營收還算穩定，因遇到2020年疫情攪局，六福客棧才提前在2020年5月底熄燈籌備重建事宜，預計今年第2季動工打造六福酒店式商辦大樓。
業者透露，觀察目前檯面上表態重建的飯店業者，幾乎都是申請「危老重建」，只要建物屋齡符合，申請比較容易通過，更還有容積獎勵、稅費優惠等好處，未來結合辦公室和住宅等項目，還可增加不動產銷售和物業管理收入，趁著疫情期間汰舊換新，也才能夠在疫情趨緩觀光客回流後，以嶄新面貌迎客，成功華麗轉身。
危老重建量能大增政策獎勵改善市容及建物安全【2022-01-16 TVBS新聞網】
台北市危老推案量能大增，去年整體推案金額達新台幣879億元。專家分析，危老重建審核速度快，加上政策提供容積獎勵，不少老牌飯店與建商合作推動危老重建。儘管有質疑改建豪宅炒高房價的聲音，但改善市容及老屋結構安全才是政策推動的初衷。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，觀光飯店業受COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫情衝擊，不少飯店求售或是改與建商合作。由於多數飯店產權單一，加上危老案件審查速度快，是業者選擇危老重建的重要關鍵。
安信時刻
土建融2022年可能升息安信建經:地產活化應加速腳步
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2020年以來，央行與金管會陸續針對國銀不動產放款進行專案金檢，國銀不動產放款無論利率與成數漸趨嚴格，以往常見的利率「破盤價」，或者是放款成數「模糊空間」幾乎已全消失。安信建經提醒，不管個人或企業行號申請「土地融資貸款」（簡稱土融）與「營建融資貸款」（簡稱建融），目前利率、成數、融資用途與動工期等相關規範多有變化，申辦前後都需要特別留意。
2020年間，國銀為了搶食不動產放款大餅，利率一度殺到「地板價」，甚至驚傳有銀行土融利率殺破1.5％。而銀行業者殺價搶客震驚央行，屢次找銀行業者「喝咖啡」，並與金管會多次啟動專案金檢，對放款違紀的銀行開罰或提出警告，要求限期改善。
央行與金管會出手後，公股行庫已把利率提高，其中，土融利率「紅線」在1.8％，並依各公股銀行規定與申貸戶的條件，多數介於1.8％～2.5％。民營銀行部分，《銀行法》第72條之2規定，不動產放款額度「不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和30％」，部分銀行因水位接近，以「篩選客戶」與「提高利率」方式來選擇性放款，土融利率與公股行庫一樣高；另一部份銀行，雖因距離上限較遠，土融還能談到低於1.8％以下的優惠利率，但前提是申貸戶「信用條件」要夠好。
至於土融貸款成數的部份，因政府頻頻金檢的緣故，目前全體金融機構多遵守「5成上限」原則，且其中1成需等到開工時才能撥款。與土融相比，建融屬於無擔保放款，利率就高出不少，公股行庫與部份不動產放款比重過高的民銀，利率多介於2％～3％之間。在土建融之外，通常還會搭配「周轉金」。若申貸戶提供擔保品，周轉金的利率通常與土融相同，但若申貸戶未提供擔保品，則利率與建融差不多。
安信建經指出，由於政府對於不動產放款越盯越緊，銀行業者不只放款把關趨嚴，對於融資用途、興建期限也不再馬虎。舉例來說，目前國銀土建融放款多要求申貸戶以「不養地」為原則；若申貸戶取得土融後遲遲不動工，即使繳息正常未違約，仍會受到銀行關切，若仍不動工，貸款可能會提高利率、縮減額度，最嚴重甚至會要求提前收回額度，並要求清償所有借款。
再者，由於政府調控房市的態度愈來愈積極，未來可能會進一步限縮放款成數，而央行總裁楊金龍日前更已指出，明年全球都在緊縮，央行也會朝緊縮方向走，暗示2022年有升息機會。因此，業者若有土建融貨需求，想順利、快速申請到土建融，首先要備妥相關文件，包括興建計畫、銷售計畫、公司營運狀況、財務計畫等文件，以免因資料不足而被要求不斷補件，以降低利率和政策面變動的風險。
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