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月報
2022-08-24

【2022年8月份安信月中分享報】

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由於疫情衝擊,國境仍未全面開放,國內老飯店受不了虧損,大多以改建來求生存。據安信建經統計,目前國內飯店改建潮方興未艾,且改建案量總銷恐將飆破千億元。安信建經總經理張峰榮表示,近幾年來,國內飯店改建潮主要以商務型飯店,以及屋齡30年以上飯店為主,且大多申請危老重建,只有少部份選擇都更、合建等方式,而開發用途雖略有差異,其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」與「複合式商辦」最受青睞。

Hito焦點新聞

都更危老 再吹百分百房貸風【2022/08/04 工商時報】

銀行業者在都更危老業務上競爭激烈,十多年前曾出現「百分百房貸」再現,都更危老吹起「百百風」。業界人士透露,這種「百百風」的都更危老案件,金額少則3億~4億元,多則高達20億~30億元,最早發起的多為中小型銀行,積極透過都更危老提供100%貸款,爭取業績,現在大型公民營銀行也加入戰局。

 

全台土建融逾放比創新低 業者研判爛尾樓潮機率低【2022/07/28 鉅亨網】

央行祭出打炒房措施嚴控土建融資並限期動工,安信建經彙整今年逾放比,全台建築貸款餘額雖來到3兆 546億元歷史高點,但還款品質優異,四月逾放比率僅約 0.05%,今年以來土建融逾放比率處於歷史新低。

 

危老條例上路5年 累積申請件數逾3千件【2022/07/22 工商時報】

內政部營建署表示,危老條例自2017年公布施行以來,截至今年6月底,5年累計受理3,052案重建計畫申請,已核准2,313件,1,014件已申報開工,案量穩定成長,且危老重建計畫開工比例穩定,至今未出現逾期建築期限爛尾案件。

 

營建業測驗點連5跌 房市下半年量縮價穩【2022/07/25 中央社】

台經院今天公布6月製造業、服務業與營建業營業氣候測驗點三者都同步下滑,6月營造業測驗點下降到92.92點,連續5個月下滑,創2020年5月以來新低,下半年住宅市場將轉為量縮價穩。

 

大台北房價指數

更新日期:2022.08.16

8月大台北房價指數 

 

大台北月指數歷年變化曲線圖 

更新日期:2022.08.16

 

大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計表

 

大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計表

 

危老重建個案 

日勝生下半年重點在雙北 僑安新村危老重建案正式動工【2022/08/11 鉅亨網】

日勝生 (2547-TW) 今年上半年轉盈,下半年市場推案重點在雙北市,包括新北三芝銀髮養生宅,以及台北市僑安新村危老重建案,市場預估兩案總銷金額超過 200 億元。其中僑安危老重建案已在 7 月動土,與 71 年國際品牌日本國土開發簽訂新建工程契約。

▲日勝生董事長林榮顯。(鉅亨網記者張欽發攝)

 

華航「起家厝」都更改建 預售揭露 4筆單價破200【2022/07/28自由財經】

前身為華航「起家厝」的北市東區都更案有最新預售實價揭露,5筆有4筆單價突破200萬元,是繼最貴都更豪宅「元大栢悅」後,東區第二個順利擠進「單價200萬豪宅俱樂部」的都更豪宅案。

▲「耑序」基地面積約706.64坪,規劃地上20層、地下4層住宅大樓。(記者徐義平攝

 

安信時刻 

【飯店改建潮煞不住 安信建經:案量總銷恐飆破千億】

【2022/08/16感謝理財周刊|中時電子報|今日新聞|旺得富理財網|Yahoo股市|工商時報|三立新聞|經濟日報|聯合電子報|MyGoNew|Yahoo地產|Msn新聞|Hinet新聞|蘋果新聞 媒體聯合報導】

 

由於疫情衝擊,國境仍未全面開放,國內老飯店受不了虧損,大多以改建來求生存。據安信建經統計,目前國內飯店改建潮方興未艾,且改建案量總銷恐將飆破千億元。安信建經總經理張峰榮表示,近幾年來,國內飯店改建潮主要以商務型飯店,以及屋齡30年以上飯店為主,且大多申請危老重建,只有少部份選擇都更、合建等方式,而開發用途雖略有差異,其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」與「複合式商辦」最受青睞。

 

安信建經統計,老飯店改建潮襲捲全台,其中又以台北市占最大宗;若以全國而言,改建後的案量總銷(不含飯店)將超過千億元,而且案量金額還在持續上升當中。

 

張峰榮分析,國內掀起飯店改建潮的主因,一、危老政策推動老舊旅館重建,因危老容積獎勵值具有申請效期,促使業者淘舊換新的改建動機;其二、新冠疫情影響最劇烈,重挫觀光旅遊產業,從觀光局統計資料顯示,2020年新設旅館數117間,超過歇業86間,但自2021年開始,歇業數成長13%,增加至97間,新設間數衰退37%,僅剩74間數量,也是歇業間數反轉超越新開間數。即使疫情趨緩期間,所產生的報復性出遊,對於的商務型飯店的復甦也僅是杯水車薪。在上述原因擠壓下,飯店業者認為透過重建,亦是經營轉型的選項。

 

若飯店業者選擇重建,安信建經歸納四種改建後主要類型作為參考,包含:「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」,等四大類,當中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多。

 

張峰榮解釋,「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」最受開發商青睞,關鍵在於「附加價值最大」,全國首件飯店危老個案-「台北馥敦飯店南京館」,改建為酒店式公寓的「鐫萃」,近一年實價登陸成交價約156~158萬元,創南京東路新高;「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品。認為因這些知名老飯店開業較早,往往位在都會菁華區段,周邊新建住宅供給量不多,一旦改建為住宅大多會締造新高價。

 

安信建經認為雖然危老時程開發容積獎勵逐漸縮水,但飯店重建所占土地面積通常不低,取得容獎上限的機會仍高,因此危老改建潮將源源不絕,而重建方式除了與建商合建外,亦可選擇自建,這時可參考市場上新興的「全案管理」模式。

 

安信建經「全案管理」顧問整理在接獲地主需求後,所提供之服務流程:

一、先了解地主改建需求。

二、調閱土地使用分區及謄本,確認開發條件、及規劃新建物類型。

三、評估開發成本,以及地產活化後價值。

四、建議地主最佳實施方案,達成合作共識(雙方簽立委任合約)。

五、透過安信全案管理,一條龍統籌作業,為地主完成自地自建的服務。

 

安信建經強調,前四項是在合作前必須要進行的重要階段,並未有正式合同的約定,雙方透過服務及互動,建立共識及彼此信任感,最為難能可貴。而後將代位協助地主處理興建過程中所遇到任何繁雜瑣碎之事務,擔任各階段統籌執行機關、發包廠商之代位實施者,一條龍協助業主完成自地自建地的需求。

 

台北市飯店改建後用途列表

飯店改建後類型

指標飯店

預計改建後總銷(億元)

備註

精品飯店

王朝大酒店

N/A重新改裝

品牌更名為「茹曦酒店」;部分空間改為社會住宅。

酒店式公寓

台北國賓大飯店

150-180

2棟高級住宅+1棟飯店

台北馥敦飯店南京館

65

建案「鐫萃」

高級住宅

亞太會館

400-960

建案「陶朱隱園」,市場開價說法莫衷一是,總銷以開價每坪350~800萬元計算。

台北西華飯店

130-180

預計改建為高級住宅

宣美精品飯店

15

建案「ART藏美寓」

複合式商辦

神旺大飯店

160-200

商場+商辦

六福客棧

85-100

酒店+商辦

華泰王子飯店

90-130

飯店+商辦

 

▲飯店改建潮煞不住,安信建經:案量總銷恐飆破千億。(圖/信義房屋提供)

 

歡迎下載完整檔案:2022年8月份安信月中分享報.pdf

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