【YOUTUBE 動口不動產15】全案管理助工業地重建，比較都更v.s立體化獎勵方案

台灣位於板塊交界帶，面對地震頻傳，重建不能等！不論人口稠密度高的工業區，亦或走向沒落的夕陽產業的老舊廠房，因工安意外所造成的損失與災害，都應該被更加重視。本次邀請到全案管理界動力火車-安信建經專案經理吳立仁以及副理陳冠曄，一起來聊聊工業區的重建，除了安全有保障，也能將土地資產做活化，點擊收聽精彩內容吧！

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全案管理界動力火車-安信建經專案經理吳立仁、副理陳冠曄

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►近期地震頻繁，關於老舊廠房，地主的詢問熱度？（01:07 秒處）

地震過後不管是住宅區或工業區的改建，其實來電詢問的都非常多，大概平均一個禮拜會接到至少一通工業區來電。一個月其實都會有十幾通來電做詢問。

因為每個個案的狀況都不一樣，所以我們會針對工業區的地主去做規劃，大概每個月會有一場協助地主做說明。

據新北市經發局統計，推動工業區立體化四年約已通過60案。

►老舊廠房的地主類型？（01:16 秒處）

歸納可分為二代接班、夕陽傳產與閒置土地三種：

➊二代接班

許多傳產製造業在二代接班後，突破製造思維，打造B2C自有品牌，並將土地資產變成更有價值的資本。

➋夕陽傳產

加速產業轉型，傳產跟上國際低碳化、智慧化的腳步，必須為產業導入數位科技，做好淨零。

➌閒置土地

全台閒置土地近1000公頃。政府針對閒置土地活化策略，民間呼籲應多推動廠房立體化更新，強化土地使用效率，並因應創新產業發展之時效需求。

►工業區重建對地主有什麼好處？容積獎勵分析！（01:35 秒處）

政府針對住宅區或工業區都有相關容積獎勵，那政府在針對工業區的獎勵主要分為兩個部分：

➊都市更新：

不管住宅區或工業區都可以執行。那都更其實就是循一般都更條例，最高上限是法定容積的1.5倍或是原容積加上0.3倍的法定容積，所以主要是看個案去做分析，然後協助地主做規劃，取得比較多的容積獎勵。

➋工業立體化：（容積獎勵皆為上限值）

譬如說像新增投資案，投資金額到一定規模，即有15%的容積獎勵；如果使用綠能，則有5%；設置營運總部也有5%的獎勵（上限共20%）。另外，捐贈空間回饋或繳回饋金可得30%容積獎勵。以上容積獎勵加總上限為50%。

►改建工業用地，該從何開始？事先能做什麼準備呢？（02:24 秒處）

如果有一大片土地，那最主要看他的條件。

➊先看土地大小，是不是有符合最小建築基地的開發面積？

如果有符合，將來重建後也是要自地自用的話，建議是用工業立體化的這個方案來做，如果有的地主本身土地比較小，沒有辦法達到一定的開發範圍跟規模，建議走都市更新的模式來申請重建，比較有利。

➋確認土地價值與財務規劃

接著就是要重建的部分因為工業區本身土地價值比較低，也因為這一兩年造價的成本都大幅提升，所以改建之前必須要先做好整個財務規劃，確認我們本身土地的價值，是否能夠成為我們自地自建在規劃時的成本來做使用？

►工業用地改建對地主的實際效益？（03:02 秒處）

改建之後，第一個你的資產價值會提升，開發後的價值會出來。比如說，在規劃設計時，如果搭配綠建築或一些相關的智慧建築的認證（台灣綠建築標章、智慧建築標章；美國LEED綠建築認證；國際WELL健康建築認證），以目前這個ESG的浪潮下，後續一些廠商如果在找承租物件的話，通常會尋求有符合綠建築、智慧建築或是符合ESG的目標的物件。

所以如果說能配合改建的話，其實包括租金都會有所提升，耐震係數也會提高，還有有些銀行其實也有針對綠色金融有做融資規劃的部份。