商用不動產拚都更危老 安信建經:重建擠出多元新空間
安信建經總經理張峰榮表示,不論是老舊住宅或是商辦,重建後最大利基點之一,是可增加更多的容積及使用空間,尤其是台北市主要商圈辦公室,現階段市場仍是需求大於供給,上半年空置率維持在3%以下的低水位;商用不動產投入重建,新大樓容積擴增,不僅可加入辦公室產品供給,若符合土地使用分區條件,商辦亦有機會改建為住宅類型,讓空間使用更具多元性。
據安信建經統計資訊顯示,敦化南北路及其兩側商辦類的十大指標重建案,分別是「台塑總部大樓」、「國泰寰宇大樓」、「國際大樓」、「台北學苑總部」、「華塑大樓」、「全錄大樓」、「蘇黎世產險大樓」、「松齡新村地上權都更案」、「敦南安和公辦都更案」、「敦南金融大樓」;其中「台塑總部大樓」自 2014年即開始籌備都更計畫,是目前全台規模最大的地主自辦都更案,重建後樓地板面積預估約6.5萬坪,開發後總價值上看千億,規劃為前端2棟商辦大樓、後端1棟住宅大樓,最快預計2028年進駐。
張峰榮指出,都更案往往因流程耗時令人卻步,以台塑案為例,整體流程亦歷時近10年。因商辦大樓屬於單一、或少數產權人所持有,若一般企業法人想要快速重建,建議不妨「捨都更、走危老」,因都更尚需經過諸多計畫申請與審議等流程,程序較為冗長,流程平均需要5年以上;而危老重建依法規規定地方主管機關30日內須完成審核,通過後180日內即可申請建築執照,相較都更,危老重建模式更簡易快速,可省下繁複的行政程序、節省時間成本,也能拿到符合最高效益的容積獎勵。委建模式亦可參考安信建經「全案管理」,整合信義企業集團資源,負責統籌資金、建築設計、營造興建、銷售及物管售服等一條龍服務,協助企業加速重建、嶄新又安全的大樓。
重建大樓名稱 |
基地面積 (約坪數) |
舊建物樓地板面積(約坪數) |
預估重建後樓地板面積(約坪數) |
改建前/改建後用途 |
台塑總部大樓 |
6,328 |
37,100 |
65,000 |
商辦→複合式商辦+住宅 |
台北學苑總部 (中壽地上權) |
4,050 |
11,500 |
26,556 |
商辦→複合式商辦 |
松齡新村地上權都更案 (玉山金第二總部) |
1,837 |
N/A |
10,776 |
住宅→商辦 |
敦南金融大樓 |
1,371 |
14,800 |
18,500 |
商辦→複合式商辦 |
國泰寰宇大樓 |
1,254 |
9,000 |
14,500 |
商辦→複合式商辦 |
國際大樓 |
948 |
N/A |
10,792 |
商辦→高級住宅(華固名鑄) |
蘇黎世產險大樓 |
625 |
4,000 |
8,368 |
商辦→高級住宅(敦仰) |
敦南安和公辦都更案 |
575 |
N/A |
5,973 |
停車場→複合式商辦 |
華塑大樓 |
460 |
N/A |
6,278 |
商辦→高級住宅(華固敦品) |
全錄大樓 |
394 |
2,311 |
3386 |
商辦→高級住宅(衍見築) |
*資料來源:安信建經彙整
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