EP22｜安信建經【動口不動產ft.鄭秀美協理】房屋買賣搭履保，資金安全不煩惱！
本集重點：
02:12 「工地秀」引領進入不動產業
06:11 「履約保證」到底在做什麼？
07:48 榮獲「信託業公會創新信託服務獎」
09:40 買房被詐騙「最大陷阱：假屋主真賣房」
《日劇－地面師》
12:37 賣方被詐騙「房子給了，錢沒拿到！」
《沈代書詐騙案》
15:08 「履約保證=保證履約」嗎？
16:52 快問快答
客座嘉賓：安信建經 履約保證部協理-鄭秀美
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是什麼樣的契機？決定投入不動產這一行
「工地秀」是台灣房地產很特別的一段歷史，大概在民國70、80年代非常盛行。那個時候是台灣「錢淹腳目」的年代，建商為了吸引房市的買氣，會邀請明星在接待中心辦表演。
很多大咖藝人都會來站台，像是豬哥亮、胡瓜、江蕙，甚至鄧麗君，連港星像成龍、張曼玉都來過。當時週末常有全家人一起去看明星、抽獎、拿贈品~其實非常熱鬧。
那時候還在念大學，也曾經看過工地秀，甚至還看過眼睛可以吃冰淇淋的「薄紗美女」秀~那時候我就覺得：房地產這個產業，好像很有趣、很有活力！
一開始被「熱鬧、有趣」吸引進來，畢業後先做代書5年，後來市場開始有「履約保證」這個服務，就投入這個領域。
一做就是25年，其實要從信義房屋周創辦人說起。周先生大學是讀法律系，成立公司是受到老師的觀念啟發——寶輝老師告訴他：「法律不應只在公堂上，法律人應進入社會，去解決人們最切身的問題。」
周創辦人發現當時社會有將近四成的民事糾紛，都跟房地產有關。所以他決定投入仲介——把每一筆上百萬、上千萬的房屋買賣做好。
「讓交易順利完成，比事後打贏官司，對社會更有貢獻。」也就是說，比起事後處理糾紛，更重要的是在一開始就把事情做好作對。
安信也是信義房屋的子公司，那我自己本身也是學法律的，我就很認同這樣的理念，也希望透過履約保證這項產品服務，幫大家完成一輩子的家業夢想。
「履約保證」到底在做什麼？
最簡單的一句話：「『履約保證』就是可以達到一手交錢一手交屋。」
履保就像一個『公正第三方』，錢，不會直接匯給賣方，（買方的）錢會先進到一個履約保證信託專戶裡頭保管，到所有的交易都結束、權利義務都釐清了，專戶才會撥款給賣方。
就像我們在電商平台購物，我下單後錢先給平台，等我收到貨確認沒問題，點選『完成訂單』，平台才會撥款給賣家。
履約保證就像是不動產界的「支付寶」。
統計過，這30年我們服務的客戶已經超過百萬個客人，那這百萬個客人代表的意義就是百萬個家庭，所以我們陪伴這百萬個家庭完成他們的家業夢想。
榮獲「信託公會創新信託服務獎」
我們去年榮獲了『信託公會創新信託服務獎』。這代表我們安信（在履約保證的領域）深耕了30年，我們的努力獲得外界的肯定。履約保證價金信託服務是由玉山銀行擔任信託機構及價金的保證，這個服務不但在業界是首創，而且是唯一，銀行端更斥資上千萬建置「金流管理系統」，加上每件個案再透過安信同仁控管把關，信託帳戶專款專用的特性，為每一個透過信義房屋買賣成交之客戶安心把關，提供最安全的交易保障。
「履約保證」的費用
其實非常便宜。在台灣，履保費通常是房價的「萬分之六」，由買賣雙方各付一半。
假設買一間2,000萬的房子，萬分之六是12,000元，平分下來買、賣雙方一人只要6,000元，甚至比買一副耳機還便宜，投報率很高！
6,000元就可以保護2,000萬的家產！
更棒的是，如果你是在信義房屋成交，這筆履保費是由信義房屋全額支付，客戶一毛錢都不用出！
延伸閱讀：【沒做履保，價金難保】買賣雙方都需要的「履約保證價金信託」
買房被詐騙「最大陷阱：假屋主真賣房」
《日劇－地面師》
台灣這幾年詐騙猖獗，不動產這種高單價的東西，是詐騙集團首先要瞄準的目標吧！
常見的手法就是「假屋主」類型的詐騙手法，這種詐騙集團他會去租一間豪宅，偽造權狀還有身份證明文件，然後在市場放出極低的價格，來吸引買方上當。你以為撿到便宜，其實錯了！因為當你匯了幾百萬給詐騙集團以後，你就會發現人不見了、房子也不是他的、錢也不見了。
做「履約保證」的優勢，房子沒過戶，沒有辦法交屋，這個錢是不會給屋主，所以就不會讓詐騙集團有機可乘。
就很像Netflix《地面師》！從日本真實事件改編的「土地詐騙」案。詐騙集團看準一些長期不在家的屋主的房子做為標的，然後找人去冒充那個地主（屋主，冒充者可能本身也背負債務。）對他們進行訓練，讓他們成為一個假的屋主，然後詐騙集團就可能偽造身分證件跟權狀，然後也會鎖定一些集團當作是目標買方，這樣子可能是新地產公司需要拓展市場，或者是大地產公司，可能高層有一些新的案子的需求，然後詐騙集團就鎖定這些目標，把土地賣給這些人，成功騙走他們的鉅款。
其實《地面師》所詐騙的是專業的房地產商。當初這部劇在Netflix上播出之後非常紅，不只在日本引起轟動，在台灣甚至其他國家，討論度也都很高。但這裡有一個很關鍵的差異，其實日本跟台灣不一樣的是－日本沒有像台灣使用普及的「履約保證」制度。所以詐騙集團就很容易利用漏洞來詐取這幾十億的日圓。
「履約保證」剛剛有提到，最大的功能是保管錢，在還沒有辦法點交或者是權利義務完成，錢不會給屋主。所以很多風險是在流程中，我們就會有效的控制。
賣方被詐騙「房子給了，錢沒拿到！」
《沈代書詐騙案》
前幾年（大約2018年）如果大家有注意社會新聞，當時轟動一時的詐騙集團『沈代書案件』，在短短的時間詐騙金額超過11億台幣，詐騙的人數有高達50位屋主。
詐騙集團會在網路上選擇一些自售的屋主，這些屋主都有共同的特色－沒有貸款，然後他們（詐騙集團）就會開出優於市價的購買價格，吸引這些屋主跟他成交，他會先付兩成的頭期款，表示他很有誠意買房子，等到賣方願意把這個產權過戶給他，他們就迅速的拿去地下錢莊借錢，然後借到錢就跑掉了。
其中兩個共通點，沒貸款以及是自賣的屋主，為什麼要找沒貸款的屋主？詐騙集團很聰明，你想想看，假設1000萬的房子，沒貸款，詐騙集團付200萬頭期款，房子過戶後，跟地下錢莊貸款7成，等於現賺500萬！如果你有貸款，表示你（房屋）剩餘殘值是少的，詐騙集團不會選這樣的案子。
避免假買方！記住２個重點就好，第一：我們買房、賣房，最好找一個誠實，或者大型仲介來買房子。第二：簽約時，一定要辦「履約保證」。誠信的大型仲介公司，他們會愛惜自己的商譽，不會亂搞合約來騙消費者，因為他們接下來就沒辦法做生意。另外，我們交易之後，辦理「履約保證」，客人就不怕這個資金被詐騙，（擁有）雙重保障。
普通人可能一輩子只能買一次房子，如果因為這一次而損失，真的虧大了！買房子一定要做履保，也要找優質的中介公司，不然辛苦工作二、三十年前的錢，就一夕歸零了。
「履約保證=保證履約」嗎？
這是誤解！！「履約保證」不等於「保證履約」。
買賣：是買賣雙方的個人行為，有可能今天是賣方毀賣，或者是買方違約，那我們當然是沒有能力強要求買賣雙方進行履約，那「履約保證」最大的功能就是讓這個「交易的價款可以安全」。
安信建經還有一個很特別跟市面上不一樣，我們是市面上「履約保證」產品裡頭，唯一有銀行保證的。所以今天就算這個房子發生了很重大的意外，銀行也會負責填補這個交易的損失，讓交易的風險降到最低。
一般仲介配合的建經公司，通常他的保證人就是建經公司本身，安信建經是由玉山銀行來做保證，目前市面上履保產品裡頭，唯一有銀行擔任保證人的履保服務。因為銀行的資本額非常大，你想想看，一般的小型建經公司，它的資本額有限，房地產的交易又是幾千萬，有一個強大的背景（銀行），是不是讓我們的交易更安全！
「快問快答」
Q：如果不是信義房屋的客戶，也可以找安信辦履保嗎？
A：不行！安信只服務信義成交的客戶，找信義房屋買賣房屋是最直接的！
Q：聽說找信義買賣房屋，履保手續費免費，真的嗎？
A：BINGO！因為信義房屋的仲介會幫我們的成交客戶付這個履約保證費用。
Q：履保只保錢，那如果我買到漏水屋，履保會賠我錢嗎？
A：不會！履保可以做到幫你把瑕疵修復的錢留在專戶裡（暫扣價款），暫時不給屋主。有關於房屋的瑕疵是不在保證範圍內的。
Q：安信履保是不是唯一一家有受銀行保證的？
A：沒錯，我們真的是市面上唯一一家有玉山銀行做保證的履保服務。
Q：履保到底在幹嘛？
A：幫你把幾百萬、幾千萬的血汗錢顧好！
Q：買賣房子最不該省的錢是？
A：履約保證費！
Q：買房最怕？
A：錢付了，房子沒拿到！
Q：賣房最怕？
A：房子過戶了，尾款沒拿到！